真如副中心，到了转正时间了？

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沉默了十几年的真如最近屡上头条。

高尚领域开盘不消说，轰动上海；

中海2018年10月11日拿地，2019年8月1日首批开盘，创造了真如新速度，并且吸引了全市中介的目光；

5月份百联仓储地块、中科院应用物理研究所基地地块接连收储，6月即进入拆房腾地阶段。

这个曾经龟速发展的副中心，看来真的准备起飞了。

问题是，真如面对的还是不是那片天空。

李嘉诚的长江实业多次表示，真如龟速发展的锅，他们不背。

这个锅太大，他们也背不动。

真如发展不顺利，影响的不仅仅是自身，更多的是普陀以及整个上海西北部。

四大城市副中心的提法源自1999年。

当时上海高速扩张期刚开始启动，内环内已经无法承载一拥而入的人口与产业。

为避免城市无序发展，在城市化边缘（中外环间）选了四个中心作为凝结核，引导城市化进程。

时隔二十年，副中心基本已经完成使命。

徐家汇成为西南地区当之无愧的中心，并且成功融入中央活动区。

受徐家汇带动，莘庄迅速崛起，九亭、泗泾等地成为配套居住区，九号线开始拥挤。

五角场取代四川北路跃居市级商圈，虹口杨浦密集人口开始向外疏导，甚至新江湾城出现了定价10万以上的底气。

浦东多中心发展，陆家嘴、张江光芒四射，花木地区商业、产业发展相对滞后。不过俨然成为浦东行政、文化中心以及交通枢纽。

唯独真如，到2018年还要再次修改规划，商业、产业、行政没有一项拿的出手，被三长（长征、长寿、长风）踩在脚下。

由于真如发展缺席，上海西北地区无一重镇。普陀老旧形象改观不顺，连带嘉定发展也受到影响。

九亭自豪的对外宣传，我们八站即可到达徐家汇；

南翔也尝试的讲了一下，我们六站即可到达真如。

然而到达真如又有什么意义呢？之前还能过来买买海鲜，现在海鲜也买不到了。

逛星光耀吗？南翔至少三四个商场体验都在星光耀之上。

所以先天不足的九亭，租金上已经超过南翔，房价上也大有赶超之势。产业导入，已经拉开差距。

当徐汇地区外溢人口、产业源源不断给松江输血时，嘉定已经陷入内生发展的困境。

以至于大虹桥崛起后，房价逐渐被青浦追上。

当2018年真如再次修改规划奋起直追时，竞争对手已经沦为外环外区域。

纲领性文件《上海市城市总体规划（2017-2035）》中，新晋主城区成了大虹桥、宝山、川沙、闵行。

城市化已经发展到外环边缘。

更让人心痛的是，高尚领域已经开始拿大虹桥宣传自己。

在公司工作10年了，忽然发展刚入职的大学生工资比自己还高，心里是个什么滋味。

而且领导还说，你好好跟人家学习一下。

那么这个锅到底谁背？

最直接的责任长江实业是跑不掉的。

1999年规划时，真如是普陀绝对的中心。

2006年规划开始落地，首期出让A3—A6地块。该地块位置绝佳，而且是副中心启动之作，当局自然相当重视。

于是有意拉拢港资龙头长实系。

在地块出让文件中明确要求，竞买人必须是世界500强企业（以2006年美国《财富》杂志公布的名单为准）或其控股子公司，该企业必须占联合竞买投资比例50％。

国内满足条件的企业，仅和记黄埔一家。

最终该地块以低至2784元的楼板价成交。

同年，宝山淞南长江南路北侧、长江路145弄东侧地块楼板价达到4007元；

华润新江湾城C6地块楼板价高达6677元。

不过给长实附着了一定条件：

总建筑面积不超过72万平方米，住宅面积不超过14.4万平方米。

意思是该地块以商办为主。

这样的运营思路大家都明白，当时也是主流：

“商办用地底价出让，引入头部开发运营企业打造城市环境，为区域开发造势；

开发商则通过商业盘活区域，通过住宅收回成本实现盈利。”

万达正是靠这个逻辑起家，于是有了“万达在的地方就是城市中心”的口号。

然而长实拿了土地却迟迟不肯动工。

办公没建起来，无法导入产业；

商业没建起来，无法打造市级商圈。

你让人口怎么导入？

更让人心痛的是，2013年大量的办公用地被做成了酒店式公寓出售！

高尚领域酒店式公寓

15W抵30W的巨额电商优惠，让人至今记忆犹新。

以长实系的口碑与运营能力，酒店式公寓肯定卖得掉；

以不到3000的楼面价，做酒店式公寓肯定有利润空间。

不过也使得这个区域丧失了产业发展的基础。

后来仅中骏地块、星光耀地块有少量办公，已经难以形成气候。

直至2019年住宅开始销售，为了配合营销拿出三栋作为办公，并且开始动工。

此一时彼一时，280米高的地标当时可以称得上浦西第一高楼，如今被徐家汇中心、北外滩地标等超越。带动作用严重缩水。

所以说长实系真正的过错不在于14万平的住宅捂盘，几栋住宅楼能对板块有多大带动；

真正造成影响的是产业、商业发展的停滞。

至于这一点，长实系负责人做如下表述：

这归因于一些不能控制之因素，比如配合当地规划变更、相关基建发展延迟、政府之拆迁进度及当局对项目发展公司的组织审批时间等。

锅甩的很漂亮。

真如拆迁难的问题大家都能看得到，老旧小区多、水产市场搬迁困难，给了长实上演罗生门的机会。

产业导入与城市发展是先有鸡还是先有蛋的关系。

商业养地，地养房价。产业导入顺利，地价自然抬高。地价抬高，拆迁补助随之提升，拆迁工作进展随之更加顺利。

拆迁工作顺利，城市界面更新速度快，产业导入也更加迅速。

真如拆迁困难是客观存在的，虹口也因为人口密度过高难以动迁。

在这个维度讲，长实是有一定责任的。作为首家导入的运营商，有与区域共发展的责任，需要贡献自己力量带动区域发展。

而不是等着区域发展成熟，伸手摘取一下果实就算了。

抱怨拆迁进度慢、基建速度慢更是不应该。

香港开发商的精明程度远超我们，拿地时心里应该清楚的跟镜子一样：这样核心的土地这样低的价格意味着什么？接下来的运营即将面临什么？

你们抱怨产业导入困难有意义吗？如果不困难，何必请港资龙头？

如今中海、光明地产担纲了长实的角色。中海楼板价住宅部分折合5万左右，而同期外环边的顾村地王央玺楼板价也高达5.3万。

寄希望与中海的想法可见一斑。

而且两个地块有百万方商办，形成中等规模产业集群体量是够的，希望不要像长实一样做成酒店式公寓套现走人。

不过2016年公寓整顿之后，酒店式公寓的规划也不会给予通过。

如果中海、光明地产等地块不负众望，规划成功落地，真如地区还有多大胜算？

能达到徐家汇的层级吗？

真如地区优势非常明显，内中环间全新规划，大面积地块整体出让。

而且前面提到过，西北地区也需要一个中心区域带动，这应该也是当局依旧重视这个区域的核心原因。

不过这条路漫漫又长远。

当年只有4个孩子的时候，这个大家庭正处于收入极速上升时期，照顾起来游刃有余。

2010年以后，人口导入放缓，产业导入放缓，大家庭开始有些力不从心，而且又多了许多孩子需要抚养。

目前有个孩子叫大虹桥，成绩上升很快，老师说请个家教补补课会更好一些；

有个孩子叫北外滩，马上面临高考，不补课可能上不了本科；

刚答应了前滩、市北高新要送他们去读国际学校，学费还没着落；

眼看宝山、川沙两个孩子马上也要入学，邻居还时不时的过来邀请一起请个外教给孩子们补补英语；

真如这个孩子成绩一直起不来，有人说就是上中专的命。

考虑到家里也没有多少教育支出了：

要不妈妈亲自给你补补课得了，妈妈也是受过义务教育的。

而且长风商务区发展已经相当成熟，对产业吸引力无疑高出一个等级。

如果后期给不到足够有吸引力的政策，找不到任何产业迁往真如的理由。

商业打造方面也已经错过最佳机会。

目前已经开业的星光耀广场以及建成的天汇广场是社区型配套，整体规模与业态层级不如长风近铁广场。

星光耀广场

高尚领域规划了20万方以上商业，与14号线地铁站无缝链接。采用下沉式设计，地下1、2层是主力区域，地上1层以部分底商为主。

气象上与徐家汇不可同日而语。

根据规划，甚至难以达到长风大悦城的水准，即使全部开业也将以目的性消费为主。

而且与星光耀广场、天汇广场相距甚远，难以形成协同效应。

长风等地区商业已经相当成熟，不远处环球港俨然已经成为打卡地标，嘉定新城、南翔、安亭商业自成体系对外依赖性不高。

客群基础不断被稀释，这样的规划又看不到成长为市级商圈的可能性，商业成长想象力相当有限。

只能等中海、光明地块规划出炉，希望能给我们新的惊喜。

所以说，目前9-10万的价格，似乎是高了。

徐家汇如有新盘出来，售价11-14万左右，肇嘉浜路以北有可能到15万。而真如即使规划全部落地，也难以达到徐家汇的水平，所以成熟期价格8-9万左右合理。

毕竟商业能级、产业导入、交通配套、学区资源、医疗资源上的差距不可忽视。

横向维度，长风顶级豪宅中海紫御豪庭单价仅8-9万；品质刚改社区长风8号仅9-10万（中海面积大所以单价不高）。

长风已经发展多年，社区已经相当成熟，刚刚重新启动的真如价格却已经持平。

长风地区街景

而且真如成熟期能不能达到长风的水平也未可知。

与大宁相比更是处于下风。大宁是一个商业、教育、医疗、生态配套、人文配套都已完备的区域，居住体验在上海也非常稀缺，比真如高出一筹是不可否认的事实。

而且市北高新的资源注入给板块带来新的想象力，同等价格竞争力存在较大优势。

自住角度角度来讲，高速发展期真如城市界面可能长期比较混乱，对生活体验有一定影响。

真如地区街景

普通居民置换周期通常7-10年，而中海、光明地块商业成熟期预计也在4、5年以后，前期高尚领域商业会有一定改善作用但与成熟商圈仍有不少差距。

上海师范大学第二附属实验学校、真如文英中心小学普陀区二梯队，不过普陀区整体教育水平非常一般。重视教育的家庭普遍迁往静安、徐汇等临近区域。

综合来看，真如即将迎来新的发展机遇，但是由于错过了最佳发展时机，上限已经被压低。

而且替代板块不断出现，竞争力随之下滑。

目前由于开发商集中造势，热度居高不下，但是在价格上却已经被开发商赚走最后一个铜板。

但是看房客流却络绎不绝，所谓营销的胜利？

以上为正文

编辑/环线咨询

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