长风，优秀的不像普陀区

原创环二先生环线房产咨询

近十年的房地产市场分成了两个派系：

浦东生活习惯的，不喜欢浦西：“浦西人太多了，闹心，还是浦东安静、环境又好。”

浦西生活习惯的，不喜欢浦东：“浦东太荒凉了，一直是乡下既视感，浦西生活方便又宜居——

但是普陀除外”

普陀就这样一直处于姥姥不亲舅舅不爱的尴尬境地，这里资源确实太匮乏了。

大家最在意的医疗、教育资源，普陀都是浦西七区垫底。

普陀仅同济医院一所三甲，而且靠近大宁，大部分居民需要到静安、长宁就医。

将长寿、长风的发展归功于临近静安、长宁一定是片面的，但是位置上的优势确实吸附了许多人口。

通常将四校八大的录取率作为考量一个区域教育质量的指标，普陀的这个数据很不好看。

所以追求教育的家庭，通常不会将普陀作为首选，也没人觉得普陀有真正的学区房。希望华二附中的回归能带来惊喜。

普陀不是传统的商业中心，一直以社区商业为主。

传统的市级商圈是南京西路、淮海路、四川北路，后来徐家汇、五角场、静安寺、中山公园纷纷崛起，普陀真如发展不顺，商圈建设又一次被落下。

社区环境一直也是普陀的短板。

与杨浦区类似，普陀是老工业区，甚至被称为上海的鲁尔工业区。

但是杨浦区有滨江资源，能打造出东外滩；有湿地资源，能打造出新江湾城。

普陀，只有最早的工人新村——曹杨新村。

老公房的聚集，使得这里一直被成为大号养老院。

1992年将桃浦划归普陀，然而却一直发展不顺。至今市容破旧不堪，渐渐的被南翔、嘉定新城甩开。

好容易腾出一大空地开发了大型社区中远两湾城，还被称做药水弄。

好在，普陀也渐渐的开始转变，尤其是长风板块。

长风抢了真如的风头是公认的。

作为城市副中心，真如的使命很重要，既要承载北上海的产业导入，又要成长为市级商圈。

因为拆迁困难，这个使命至今尚未完成。

而长风在城市改造方面具有相当优势：这里是工业区。

普陀苏州河畔之前聚集着几十家工厂企业，比如锅炉厂、火柴厂、造纸厂等等。

由于这些企业存在，这里曾经并不宜居，但是好处是拆迁简单——搞定一家企业比搞定几百户人家容易得多。

所以产业区徐汇滨江几年全部拆除，居住区北外滩到现在还是七零八落。

在李嘉诚还等着隔壁拆迁完成时，长风的规划开始纷纷落地。

长风生态商务区核心部分位于金沙江路以南，由高端住宅区和产业区两部分组成。

高端住宅区汇集了中海紫御豪庭、雅戈尔8号、国浩长风汇都、沁和园等项目，总体量超过130万方。

产业区汇集了苏宁天御广场、旭辉世纪广场、浙铁绿城、国浩长风城等办公集群，总体量超过150万方。

目前已经有大量企事业单位入驻，包括普陀区政府的大量职能部门。今年年初，红衣教主的360也落户在此。

不过，如果推举一个普陀最好的板块，许多人会投票给内环内的武宁或者苏州河南岸的长寿。

这两个板块位置上确实具有优势，不过只是市中心居住区的延伸。

说白了就是除了大量的住宅，没有更多的其他城市职能。

由于南京西路、静安寺、中山公园已经饱和，大量人口外溢到这两个区域，人口汇集后出现了我格广场、亚新生活广场等商业综合体，仅此而已。

不过虽然在内环，甚至是苏州河南，融入市中心却存在困难，一直背负着下只角的沉重负担。

希望中海汇德里、锦绣里等标杆项目能够扭转大家的认知。

在这个维度讲，真正担负起区域中心职责的板块一定是长风。

长风商务区的成功，让普陀区摆脱了工厂区、工人新村的旧有印象，逐渐成为一个有血有肉的城市肌体。

长风的崛起，可谓天时地利人和。

前面提到过，长风的产业导入是相对成功的，这得益于拆迁迅速把握住了上海高速发展阶段。

2003年启动建设，2015年时已经初具规模。

130万方的高端住宅，也有同样的运气。

2009年，中海拿下长风地王之前，这里还是一片荒凉。凭借着极强的运营能力，中海让上海人开始改变对这个区域的印象——中海紫御豪庭甚至成为普陀第一豪宅。

即使当时这里还没有商业，没有写字楼，甚至路上没有行人。

由于中海打下了较好的基础，后续雅戈尔8号、国浩长风汇都等楼盘顺势强销。

而且主要项目开发于2016年之前，即限价之前。

行业内的朋友应该都有感受，限价前后上海新房的品质是截然不同的。

限价前上海有中鹰黑森林、上海绿城、张江汤臣豪园、大宁瑞仕花园、仁恒河滨花园等等众多高品质小区。

限价后，维权就开始多了起来。

长风可能不是普陀最贵的区域，但是却是高品质住宅最集中的，全部干挂石材或者高级面砖。

丹巴路街景

泸定路街景

地块整体规划，小区均建成于2010年以后，道路显得格外干净整洁。

建成时间晚，还未形成浓密的树荫，假以时日这里将更加宜居。

当然泸定路上的高压线有些大煞风景。

中环内整体规划的地段非常稀缺，除了这里，仅前滩、北蔡大华社区、大宁北部社区、古北国际社区、联洋国际社区等区域。

所以这样的城市界面尤为珍贵，尤其是在工人新村遍地的普陀。

长风能够崛起的另一个原因是汇集了大量稀缺资源。

为了配合高端住宅区的打造，区政府引进了上海儿童医院，普陀区第二家三甲，也是浦西最大的儿童医院。

与妇婴保健院一起，组成了区域医疗中心，居民可以减少去长宁就医的次数了。

既然定位于高端居住区，旧有的云岭中学一定不够用了。区政府请来华师大，将其升级为华师大四附中。

建成后一直接收普陀最好的小学——华师大一附小的生源，经过几年沉淀教学水平已经得到认可。

现在小学部也开始招生，九年一贯制教学具备相当吸引力。

随着区域内业主不断入驻，将与学校形成良性循环，教学成绩会得到进一步提高。

为了保证城市界面的整洁，长风的所有住宅区均没有配建沿街商铺。取而代之的是渗透于各个街道的社区商业中心。

所以这里没有全家，没有兰州拉面，甚至没有传统菜市场。

买菜需要去永辉、城市超市等，价格会略高。不过4平方公里汇集了众多商业中心，生活便利度还是可以保证。

沁和园自带社区商业沁和坊，长风汇都与雅戈尔8号之间也配建了较多社区商业。

区域级商业中心是长风大悦城和近铁商圈。

近铁商圈由近铁城市广场、118广场、绿洲中环中心组成，以体验式购物为主。

118广场设计有威尼斯小镇，别有一番风味。不过目前商业导入并不是特别顺利，人气需要提高。

长风大悦城更像一个亲子乐园，有儿童娱乐区、乐高体验中心、卡丁车等等等等，而且体量很大，遛娃一天不用换地方。

逛累了就到对面长风公园看看湖景，心旷神怡。

不过长风不存在成长为市级商圈的基础，无论是体量还是业态。

当然真如也看不到市级商圈的气象。市级商圈已经够多了，后续登台的商圈服务一下当地客群就够了。

长风没有真如宣传的四轨交五轨交。目前只有一条13号线，以及在建的15号线。

通过地铁到达市区的大部分核心地段，都需要换乘。不过临近内环，到哪都不太远。

普陀另一个为人诟病的地方是地面交通。得益于金沙江路、大渡河路等主干道，长风上中环相当方便。

到内环堵车会严重一些。

北横通道建成后区域交通将进一步缓解，会有更多的办公人群导入。

为了解决普陀旧有的环境问题，长风规划了大量生态绿地。2005年最初的规划中，长风地区有3300亩可开发土地，绿地面积就接近2000亩。

目前建成的长风公园已经名满沪上，沿苏州河绿地也初具规模。5A6A绿地也在动工，长风商务区的生态特征越来越明显。

普陀原有的教育、医疗、商业方面的劣势，在长风板块得到了较好的解决。

甚至长风做的更进一步：社区环境也提升到了高端居住区的样子，以至于可以与大宁一较高下。

中海紫御豪庭总价2000万起，毫无疑问可以进入豪宅梯队。其他小区起价也在1000万左右，从而确保了板块整体的高端属性。

这样的区域，在普陀仅此一处。

真如虽然是城市副中心规划，貌似比长风的区级规划更高。不过在规划力度上看，即使真如进入成熟期，能不能达到长风的高度也值得怀疑。

无论是产业还是商业。

另者，中海、高尚领域、中骏天悦、品尊国际品质如何暂不评论，被商业办公分割的七零八落，已经难以形成良好的居住氛围却是事实。

不过真如有一个维度已经渐渐的超过长风：

房价

以上为正文

编辑/环线咨询