客观讲,把2个单价很可能相差近10000元/㎡的楼盘放一起比较是不公平的。- 最巧合的还要算社区形态,它俩都分为东、西2个一大一小的区块,因此被我称之为2个“东西”……
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我有个可能不是特别准确的比喻:如果说颛桥是闵行“亲儿子”,那么南翔只能算嘉定的“干儿子”。先说南翔,如果单单以一个当下的中产社区标准来看,我甚至会认为它有点优秀得过分了。印象城约34w㎡的上海单体最大商业明显突破了社区商业的范畴,相信不少普陀居民也会来此消费休闲。留云湖片区无论是生态环境,城市界面,亦或是住宅品质,放在全市的中产社区当中都很“能打”。
问题在于未来发展,南翔充其量只是嘉定的“干儿子”。1)嘉定很不错,但“亲儿子”只有嘉定新城。而且这个“亲儿子”不仅核心功能区还留有大片空白等待开发,而且房价还反而低于南翔。2)而哪怕是在南翔所属的“北虹桥综合商务区”中,够规格的规划“北虹之心”也不在南翔,而位于被铁路分隔的江桥,很难分享有效红利。这就意味着:南翔现在确实很优秀,但短期内已经没有多少潜力。反观颛桥,虽然放在闵行似乎不够突出,却怎么看都是闵行亲儿子。只看当前颛桥的颛桥生活氛围浓厚、住宅的平均水准都还不错、城市界面整洁,也就是个比较宜居的板块而已,商业和环境还比不上南翔。
而闵行就像是个位于浦西的“小浦东”,颛桥所在的闵行南部更是规划的产业高地,未来可期。
最直接的影响可能就是2km左右的元江路上盖,以及16号线沿线的北桥上盖、剑川路商务区,都将进一步提高板块人才浓度与配套能级。
换句话来说就是:颛桥虽然普通,但坐上了闵行南部发展的快车道。两者的小环境也有很大的差异:双方当下都属于各自优质城市界面的边缘,但宝华未来会是颛桥的C位。虽然个人认为南翔的发展将慢于整个闵行南部,但南翔也是有一些规划的:将留云湖模式复制到西侧,未来在待开发区域将开挖云翔湖,还将配建商业综合体、体育文化中心、10余块教育用地。只不过主角并不是融信海纳,在那个规划片区内未来还将有30余块住宅用地。
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缺少规划,被困于一隅的融信海纳,最大的地段优势大概率永远停留在了地铁站→印象城→小区这短短的不到1km直线上了。
而且这个地段优势还显得有些尴尬:由于项目距离地铁和高速太近,而且东西地块间很“不巧”地规划了高架,会带来比较明显的噪音影响。![]()
这也是为什么哪怕华润中央公园二手单价能到7w+,我却依然认为5.9w的融信海纳“倒挂”不明显的原因:无法成为最好的楼盘,自然不该和最贵的项目对标。而颛桥的宝华紫薇本身就是“颛桥老街城市更新”,未来就是颛桥的C位。只不过如果单价接近7w真不便宜,因此也没什么“倒挂”。但官方对它的定位就是板块内独一档的:
注重传承老街历史记忆,在街区规划中,充分体现城市的精神品质和文化追求,总建筑面积约30w㎡城市更新项目,将建成上海独特风貌的高品质住宅。
不断完善周边配套设施,比如学校,将建一座崭新的幼儿园坐落于六垒塘岸边;商业,将有颛兴路商业街区;
公园,将沿沪闵路和六垒塘建长约1km、宽20m的城市绿化公园,着力改变区域的城市形象和公共环境;人行天街,新建颛建路、新建跨颛兴路人行天桥及跨沪闵路人行天桥改造工程将显著提升城市功能。
和融信海纳的问题类似,宝华紫薇分为东西两个地块,第一批先开的是距离地铁较远且体量较小的西区,能够享受到东区主社区资源较少,但也相对更安静。如果说区位和小环境还见仁见智,那就社区本身来说,预算充足的话大概率更多人会倾向宝华紫薇。石材+面砖(宝华紫薇)和玻璃幕墙(融信海纳)的立面设计也许很多人还有不同偏好。![]()
但由于地块条件的不同,两个地块都较小的融信海纳显然很难在园林景观上和宝华紫薇较量。更不用说,宝华本来就是做产品的个中好手。![]()
而且两个项目的定位显然也是不同的,融信海纳明显更偏向刚需,而宝华紫薇则偏向改善,因此在社区配置上差距较大。宝华紫薇无论是约400㎡的大堂,还是约4000㎡的会所(包含游泳池、健身房、儿童活动区、早教室、高尔夫球室等设施场所),亦或是“祖传”豪装车库,妥妥的豪宅配置,都是融信海纳所不具备的。
游泳池效果图
不过遗憾的是,宝华紫薇首开的西区并不能直接享受会所等配套,如果价格相同性价比会比东区逊色不少。![]()
本号的“上海40-50积分群”、
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