没倒挂！浦东新盘还要冲击60分？

原创邱晨工作室. 云叔地产热点观察

今年8、9月份，

就有不少朋友对浦东紫薇花园表达了兴趣。

当时的很多朋友觉得单价会在6-6.5w元/㎡左右，

而近期传出了可能6.98w元/㎡入市的消息。

（最终价格未正式公布，以最终官方公示为准）

但就是在这样的假设下，

竟然还有业内的朋友告诉我感兴趣的人很多，

预计积分可能62分左右，我就不太能理解了。

对上海新盘评测感兴趣的朋友

可以扫码进行咨询

如果网传价格为真不仅没“倒挂”，

还明显需要“拔一拔”

就在项目周边约500m范围就有不少价格参考：

虽然行情热度略有差别，去年6月5.24w元/㎡的尼德兰认购率仅65%；
2015年的尼德兰二期成交价5.6w元/㎡（来源贝壳网），算上税费并用房龄系数还原后约6.35w元/㎡；
2010年左右的高行绿洲动迁房，根据我们的房龄系数还原大致是6.3w元/㎡。

而且无论是尼德兰整体规划、崭新界面，

还是高行绿洲的“烟火气”，

浦东紫薇花园附近界面好像谁也比不过。

浦东紫薇花园周边城市界面实拍

综合看，6.4w元/㎡在这里就是“零倒挂”了，

更不要说积分红盘一般至少相当于行情价85折。

如果6.98w元/㎡实现了，情何以堪？

这么看，假如真卖6.98w元/㎡，

浦东紫薇花园就完完全全是个“坑盘”咯？

这倒不能这么快下结论，

因为它还有两个机会点，

只不过到底能带来多少影响很难说。

机会点一：品质溢价是否有效

宝华绝对是上海开发商中产品力TOP的存在，

从大宁的宝华现代城，到天山的西郊紫薇花园，再到光新的宝华城市之星、浦江镇的宝华源墅每个产品都很有记忆点。

西郊宝华紫薇花园实景照片，来自贝壳网

产品力足够强，又有与之匹配的买家群体，

是可以创造高溢价的。

比如，西郊紫薇花园，

在附近次新卖10w元/㎡时，可以卖到12w元/㎡。

但对于浦东紫薇花园来说，

这个逻辑中的2个关键点似乎又都存在问题。

1、紫薇花园个个精品，但……

不容置疑的是在板块内，甚至整个浦东中外环，

浦东紫薇花园的产品力都堪称突出。

浦东紫薇花园正门实拍

视频中就能很清晰地看到：

标志性的质感建筑；
中央景观轴；
大门口的下沉式景观；
楼栋间也尽可能做了绿化景观。

浦东紫薇花园整体社区实拍

客观讲，至今的每一座“紫薇花园”都是精品，

但浦东项目相比其它兄弟项目多少还是略逊一筹。

和12w+的西郊紫薇花园比确实不公平，

但相比同岁的亲兄弟：颛桥紫薇花园，也有差距，

就令人不够满意了。

颛桥紫薇花园（东区）整体社区实拍

抛开城市界面的差距不谈，

颛桥紫薇明显尺度更好，配置更高（泳池会所）。

而此前的传出的价格中，

颛桥紫薇价格却还比浦东紫薇更便宜。

2、板块客群是否接受品质溢价？

作为一个明显城市界面不佳，

周边存在大量厂房、动迁房的刚需板块，

品质真的能产生多少溢价呢？

连界面更优秀的尼德兰片区，

大户型相比小户型单价也有明显折损，

更放大了这一点疑问。

机会点二：浦东的发展速度能否展现

一直以来，浦东喂的“饼”我都能照单全收，

因为它的发展速度永远能给到你惊喜。

比如距离市中心60km的临港，

前几天去参观就发现滴水湖馨苑一带已经非常成熟，

短短10年就有种七宝的既视感：

低密+品质住宅+教育资源+丰富商业，

甚至城市界面看上去更新。

临港滴水湖馨苑和港城天地片区实拍

临港连绵不断的塔吊和在建地标，

让哪怕是全新片区也信心十足。

临港顶科社区远眺实拍

所以我一直说：浦东新盘从来不怕荒。

回到浦东紫薇花园周边，根据今年公布的单元规划，

项目周边未来将集商业、品质住宅、生态绿地公园、教育资源于一体，活脱脱就是一个“小森兰”。

似乎也在告诉我们，

浦东紫薇花园现在城市界面差点同样也不用怕，

但是实景拍摄中人流不息的厂房告诉我们，

这个规划却似乎非常遥远。

浦东紫薇花园南向现状实拍

更何况浦东的品质住区竞争还很激烈。

在接近的区位上，

已经拥有森兰更成熟的改善住区，

整体住宅品质也更高（超大中央景观）。

浦东星河湾、森兰名轩次新实拍

森兰名苑整体社区及周边空地实拍

而在类似的价格区间内，

唐镇的新房同样积分也不算高，

城市界面更好、发展空间开阔，

岂不是更香？

唐镇城市界面和在建中华侨城纯水岸实拍

当然，目前项目价格并未最终公布，

我认为综合来看（考虑到宝华的产品力）：

6w元/㎡以内，买买买闭眼买；

6-6.5w元/㎡，可以买但不适合投资；

6.5w元/㎡以上，你需要一点对品质的信仰。

对上海新盘评测感兴趣的朋友

可以扫码进行咨询

本号的“上海40-50积分群”、

“上海50-60积分群”等正式创建

未来我们会在群里发布各种新房信息

帮助大家进一步了解你所关心的新房

群友们还可以在群内沟通、交流

感兴趣的朋友，请按照自身积分情况

对号描码进群

上海<40积分群

上海40-50积分群

上海50-60积分群

上海60-80积分群

如果上群已满，

请扫描下方小姐姐二维码，让她拉你进群

上海40-50积分群，群管小姐姐是这个

上海<40分、50-60积分群，群管小姐姐是这个

上海60-80积分群，群管小姐姐是这个