82.88分超前滩！天空之城“落榜生”能冲哪里……
纯水岸单价大概率会比万科天空之城贵10000以上，
整体来讲，万科天空之城价格更具优势，
但为什么大家还如此纠结呢。
我总结了3点原因：
1、2个项目都位于大规划区域内：万科——大虹桥，华侨城——张江科学城；
2、2个项目产品和开发商品牌都不错；
3、虽然纯水岸价格贵，但2个项目都有明显倒挂；
所以，今天我们把这3个纠结点，掰开揉碎了给大家理出个高低。
一、规划能级高低破局
1、板块所属的大规划角度：华侨城胜出
万科天空之城地段上位于虹桥主城区拓展区，
目前虹桥主城区内部仍有大量空地待建，未来几年的发展重心很难转移到徐泾。
而徐泾自身产业比较薄弱，所以处境会比较尴尬。
而唐镇则不同，唐镇拥有卡园、金桥综合保税区、集成电路设计产业园等园区，产业基础比较雄厚。
且今年又被划进了张江科学城，产业能级进一步提升。
因此，在大规划上唐镇这轮是胜出的。
2、项目小环境：各有优劣
从小环境来看，目前华侨城纯水岸所在片区周边城市界面更优，高品质住宅聚集、优质学校林立，有种新江湾城的既视感。
更多城市界面情况，点击下方视频查看：
而万科由于前面崧泽高架和多个项目的建设，整体界面还比较凌乱。
不过从未来规划来看，万科所在片区会更加丰富。
包含多所学校（据悉会引入优质学校，暂时还未确定），以及万科自带的大型商业、和周边的滨水绿地。
而纯水岸，周边未来主要以住宅为主，比较有亮点的就是项目隔壁建面6.7W方的邻里中心了。
待所有规划都落位后，2个项目其实是各有优劣。
万科胜在有地铁出行方便；
而华侨城胜在整体城市界面更高档，毕竟这里都是新建住宅，而万科南部还有徐泾老城，比较破旧。
总结：大规划方面华侨城更优，小环境如果出行主要依赖地铁万科会更合适，如果追求更优质的城市界面华侨城更佳。
二、产品力高低破局
1、户型方面：华侨城胜出
万科天空之城此次推出的是99-110-122㎡3-4房，
华侨城纯水岸将推出的是98-120-136-150㎡3-4房。
可选性方面：华侨城纯水岸面积跨度大，可满足更多人的居住需求，可选性更强。
功能性方面：华侨城98㎡打造了3房2卫，而万科99㎡仅为3房1卫，华侨城功能更强。
居住舒适性方面：华侨城纯水岸户型整体都是大面宽短进深，采光通风更佳，居住更舒适。
2、社区打造方面：2个项目差距不大
首先楼栋距上2个项目都不是很好，
先来看下华侨城纯水岸的：
这栋距可以说是相当近了，多数在33米左右，楼栋距/楼高约为78%。
万科由于禁飞，没有直观的视频感受，
我大致用它的鸟瞰图和卫星地图结合，算出了它的栋距大概在30米左右，楼栋距/楼高约为67%。
所以，2个项目中低区的居住感受不会特别好。
当然2个项目也各有吸引人的点，比如万科复合TOD的居住便利度，华侨城社区景观打造等。
总结：产品方面综合户型和社区打造华侨城居住舒适度会更佳，居住便利度还是综合体万科比较高。
三、价格预期高低破局
我们先来看一下两个项目所在板块的房价格局。
唐镇的房价梯队大致可以分为5档，房价的主要决定因素是配套的丰富度及产品品质。
其中华侨城纯水岸所在的片区位于第2档，属于唐镇品质住宅区。
（为了剔除房龄因素的影响，我们利用房龄系数将各个片区房价进行了还原。）
徐泾的房价梯队可以粗略分为4档，房价主要决定因素为规划能级和城市界面。
其中万科天空之城同样位于第2档，属于徐泾拓展区品质住宅区。
（为了剔除房龄因素的影响，我们利用房龄系数将各个片区房价进行了还原。）
观察过两个片区各个项目近一年的房价走势，我总结了2点：
1、华侨城纯水岸所在片区价格上限更高
华侨城所在片区行情好的时候，真实成交价普遍能卖到9.5W+，有的甚至突破10W。而万科天空之城周边真实成交价最高没有突破8.7W。
2、万科片区价格更夯实
虽然华侨城片区价格上限高，但却不如徐泾的价格夯实。
由于两个项目推出的户型都是3-4房，下面我们就拿3-4房的价格来说事。
徐泾核验价后虽然价格降了，但成交价基本维持在8W+，
而唐镇最近的成交价掉到了9W以下，
撇开2个户型比较差的3房数据，最近的成交价约为8.8W。
唐镇降幅接近10%，而徐泾降幅控制在5%以内。
总结：市场好的时候华侨城会更好，市场差的时候万科有优势。
目前综合产品、城市界面等各项因素后，华侨城折扣率在64.2%，万科天空之城在70.77%。入手华侨城，还是比较划算的。
最后有一说一，
华侨城纯水岸无论是规划、产品还是价格倒挂情况都不输天空之城，
甚至有些方面还更好，比如片区产业规划、户型产品等。
万科天空之城如果买不到的话，
华侨城纯水岸不失为一个很好的选择。
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