赢麻了！92.24分的碧云尊邸给的实在太多了！

原创邱晨工作室团队地产热点观察

我们为可能最不需要攻略的新盘做了一份「选房攻略」，

主要是为了让你感受下92.24分大佬们（社保系数0.24分/月），

到底可以“躺赢”到什么程度……

明天（12月16日）碧云尊邸开盘选房，

这是个相当于行情价57折的超级“红包盘”。

因此，请先记住最重要的3条选房建议：

1、只要预算够，千万别弃选；

2、只要预算够，千万别弃选；

3、只要预算够，千万别弃选。

不过为了帮助将来之不易的机会效用最大化，

我们还是制作了本期「选房攻略」。

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一、楼栋价值排序分析

本次二期推1#、5#、6#3栋小高层+部分联排，

具体房源分布如下图所示：

正常来说，在同一个小区内，

联排房价/小高层房价＞135%

而碧云尊邸的定价严重低估了联排房源：

联排均价/小高层均价=119%

（小高层均价10.28w元/㎡，联排均价12.22w元/㎡）

且联排房源无论位置、采光、资源都更好，

因此该项目第4重要的选房建议是：

只要预算够，优先选联排，无论哪套。

讲完最重要的4条选房建议，

接下来我们再聚焦小高层选房策略。

1、日照采光情况实拍

6#前排毫无遮挡，全年都有最佳采光；

1#、5#也仅有二层以下采光略受影响。

拍摄于12月10日上午10:40

2、周边不利因素实拍

基本无任何明显不利因素影响。

四周道路约等于几个小区“内部道路”，

不太需要考虑道路噪音；

云山路相对车流量大些，

但距离小高层较远，而且还有绿化分隔。

拍摄于12月10日上午10:40

3、周边未来规划

碧云板块已非常成熟，仅有2个利好：

即将通车的14号线+将建设更多绿地，

不会有对项目未知的不利影响。

4、楼栋价值排序

因此小区这批房源的价值排序非常清晰：

联排>>6#>5#>1#，后3者差距不突出。

本批房源分布图，拍摄于12月10日上午10:40

二、房源定价逻辑分析

我们将对一房一价表的定价逻辑进行分析，

从中找出价值与定价不匹配的“捡漏”机会。

1、平面价差逻辑

同样选取名义楼层6F价格的情况下：

小户型的1#定价最便宜，但未来进入二手市场，小户型较大户型反而溢价（我们研究了大量上海2000w级次新案例，仅有个别类似翠湖二期这种，大户型直面太平湖，与小户型价值差异极大的特例）；
6#比5#贵约5%，考虑到价值差异，大致符合二手市场价差比例。

2、楼层价差逻辑

相比二手市场正常价差逻辑，

碧云尊邸中区（不考虑复式情况下）性价比最高。

（详细楼层价差明细附于文末）

3、户型价差逻辑

碧云尊邸有不少底复、顶复房源需特别考虑，

我们统计了各类特殊户型的“赠送比例”，

不得不说碧云尊邸“给的”实在是太多了！

未来进入二手市场复式溢价能力一定超过当下定价。

（根据户型图大致计算，仅供参考）

1）1#底复户型：

赠送率约100%，价格较2层溢价仅约8%-10%，即便考虑地下面积实用度低，也是超值。

2）5#、6#底复户型

赠送率约55%-60%，价格较3层溢价仅约10%-15%，即便考虑地下面积实用度低，也是超值。

（共3个底复户型，差别不是太大不一一列举）

3）5#、6#顶复户型

赠送率约15%（主要考虑挑空部分），价格较8层溢价仅约7%-8%，即便不考虑高区额外的视野溢价，也绝对超值。

三、选房次序推荐

由于不同置业目的对房源偏好不同，

因此针对偏重自住和偏重投资两类客户，

我们将提出不同的选房次序推荐。

1、偏重自住选房次序推荐

我们优先考虑居住的舒适度，

仅在居住舒适度相似情况下才考虑价格：

首选联排房源，居住舒适度最高；
次选居住价值最高的6#顶复、底复，采光、景观、空间都极佳；
再次选5#顶复，采光、空间俱佳；
然后依次是6#常规反观，5#常规房源+底复（考虑底复采光受一定影响），1#常规房源+底复（考虑底复采光受一定影响）；
1#顶层和二层最后选，非复式产品，一个采光有一定影响，一个顶楼抗性。

2、偏重投资选房次序推荐

优先考虑房源的性价比，

以及未来进入二手市场的优劣势：

首选联排，当前定价中联排溢价能力被大大低估，进入二手市场将回归；
次选1#底复，然后是5#、6#底复，再然后是5#、6#顶复，因为相比超高的“赠送率”，如今定价中的溢价很少；
常规房源中，优先小户型的1#，再是5#、6#，因为如今定价中小户型不仅无溢价反而便宜，进入二手市场将被修正；
最后是1#顶层，非复式房源价格却更高。

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