新弘，北外滩购房者的“前女友”

原创邱晨工作室. 云叔地产热点观察

不知道大家还记不记得自己的前女（男）友（们），

曾经TA（们）是那样明艳得令你怦然心动、魂牵梦萦，

但真该准备领证你又犹豫了。

也许后来你不止一次对当时的决定暗暗懊悔过，

但说真的，真让你回到过去也只会重复同样的选择。

当然，今天不是要给大家讲什么感情故事，

说这么多题外话只因为今天要聊起的新盘：

弘久新弘北外滩，

像极了北外滩购房者们的“前女友”。

由于该项目即将于6批次加推最后一栋，

（参考一期，二期高层房源应该也是12.98w元/㎡）

近期有很多朋友问起这个新盘值不值得买，

今天就聊聊我理解中这个让人纠结的新盘。

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一、谈谈恋爱可以，领证下不了决心

时间回到今年6月的首开，该项目要73.73分入围。

不算低吧？该珍惜了吧？

265套房源有约690组认购，接近2.6倍的认购率。

怎么都该轻松日光了吧？

哎，我偏不！就是玩儿！

虽然新弘北外滩开盘的当日房源也日光了，

但一直叫号到180号还剩很多184㎡四房，

最终361位入围选手愣是没把265套房源选完。

弘久新弘北外滩一期开盘销控表实景照片

反倒是选房主场地外面坐满了“落榜生”。

剩余房源靠着他们到69分左右全部清盘。

弘久新弘北外滩一期开盘外场实景照片

真真切切演绎了一出前无古人的“楼市奇景”：

入了围的纷纷弃选，都被没入围的“捡漏”。

活像是恋爱时啥都好，临到领证又分手的情侣。

二、说白了，荷尔蒙之上还差点东西

那么，真就那么多入围者“不知好歹”？

首先，还得是因为这个项目本身：

虽然各方面都只差一口气，但确实差了一口气。

就像情侣间虽不缺荷尔蒙，但少了些决定性的东西。

1、地段

你说它地段不行吧那肯定是强行黑，

人是正牌北外滩规划区域内，规划定位比瑞虹还高，

而且很可能还是北外滩最后的相对“亲民”新盘。

（北外滩住宅用地大部分已开发完毕，待开发多为低密度墅类产品）

但真要说它正牌北外滩规划区无可限量吧，

毕竟15年已经过去了还要继续等待成熟，

周边城市界面也偏偏“一半大都会，一半叙利亚”。

2、产品

你要说新弘北外滩产品不行我头一个反对，

干挂石材+玻璃幕墙+双入户精装大堂，

闭着眼睛都能卖房的时代没几个愿意这般投入的了。

而且接近顶层的高区视野确实很不错。

项目高区视野实景拍摄

但真要说它是多么豪横的项目吧也差点意思，

容积率4.14（含写字楼）摆死在那里，

社区本身的栋距、景观、舒适度怎么也上不了天。

这无关乎态度、成本、设计公司。

项目整体社区规划实景拍摄

3、配置

你要说它配置不行吧，附近真没几个装标比它高了。

感受一下装修品牌：

中央空调：大金VRV变频空调；
地暖：德国威能；
橱柜：德国海格（价格高于伯利五面烤漆）；
厨房：台面杜邦、弗兰卡水槽、抽拉式水龙头；
电器：miele 美诺（烤箱、抽油烟机、三眼灶台、冰箱、洗碗机）；
卫浴洁具：杜拉维特+汉斯格雅，主卫配有浴缸德国贝缇+恒温龙头及智能一体式。

但真要想把项目的配置吹爆吧也挺为难，

差不多13w元/㎡的单价还不配置新风系统，

15元/㎡·月的物业费竟然会所都没有。

三、偏偏虹口的“良人”还很多

客观讲，新弘的问题放在徐汇、长宁都不算问题，

没有竞争就是最好的营销。

但偏偏虹口是市中心未来的超级供应大户。

离入市还早的项目先不说，光盘盘眼下新房的格局：

1）临平路板块的云玺、虹玺、瑞9、瑞10，

便宜1w元/㎡以上，还直接享受全市顶尖居住体验。

2）再说说中皇、外滩玺，

虽不在北外滩规划范围内，但距离核心区反而更近，

吃到的规划红利未必不如新弘，而且还便宜不少。

（上批外滩玺均价12.25w元/㎡，这批中皇11.3w元/㎡）

在加上新弘北外滩房源间价差拉得非常大，

真正想要住得舒服些，

实际付出的价格远远超过12.98w元/㎡的均价。

比如第一批房源中的2栋楼，

真正采光、视野俱佳的前排4#高区房源，

单价普遍达到了14w元/㎡以上，

甚至次顶楼普遍是15w元/㎡左右的水平。

这样的价格水平，别说去和其它新盘比较，

相比外滩豪景苑这类二手房也不占优势。

（新弘北外滩预计2023年10月底才交房）

这也造成了项目第一次开盘时的“奇景”：

别的新房卖得快的都是中高区优质房源，

新弘北外滩先卖掉的都是中低区差的房源。

最后简单做个总结：

买房其实就像感情一样，总有些错过不可避免，

因为有时候即便只差那么一点也是决定性的。

新弘北外滩，项目肯定算是个好项目，

可惜不够极致又遇上太多“能打”的对手。

自然分高的觉得不值这个分（中低区采光视野大多一般），

甚至可能觉得不值这个价（高区15w元/㎡）。

这一次加推大概率也会碰到同样的问题。

因此我对它的看法是：

“低分高能”（积分低、预算足）值得来捡漏，

但“高富帅”（积分中高、预算足）还有更好选择。

毕竟仅现状来说临平路4盘性价比就更高，

而且除了瑞9，其它新盘积分未必很高。

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