四季都会绿龙北：自己也没想到，6批次最火竟是我
真没想到，6批次至今最火的项目竟会是个宝山新盘：
四季都会绿龙北
据悉，项目344套房源吸引了约1100组认购（认购率300%+），而且或是上海首个既“涨价”又涨分的新盘。
7月首开352套，均价4.72w元/㎡，入围积分61.7分；
六批次344套，均价4.76w元/㎡，据说或要65分以上。
（涨价主要由于上批全毛坯，此次多了2幢装修房源，并非真的整体涨价）
那么问题来了：
在供应量暴增的六批次，这个项目究竟得有多么出类拔萃，才能做到热度不降反升？
是因为“一二手倒挂”愈发明显吗？不是的。
虽然周边房价调控后保持稳健，但“一二手倒挂”幅度不大，测算下来仅约90%，肯定不足以吸引投资进场。
是因为项目前期交房品质口碑相传吗？也不是。
你说它说品质有多顶，长期关注过项目的都知道，肯定谈不上；当然说质量离谱肯定也不至于。
那么四季都会绿龙北的“上分密码”究竟是什么？
实地看过后我觉得核心原因可归纳为：
都是“弟兄们”衬托得好。
一、甚至单独看，它还算有些“硬伤”
如果将四季都会绿龙北作为一个单独的楼盘来看，
其实总会有这里、那里的问题令人有些“膈应”。
诸如“封阳台”造成“总价提高”等细节就不着重了，
毕竟就产品、户型设计来说整体还是不错的，
我们只挑几个未来可能长期影响生活的点来说。
1、交通配套好像都有点太近了
虽然800m走到1号线确实很方便，
但项目与地铁和蕴川路直线距离更近（仅约400m），
多少还是会受到一些噪音影响。
而这很可能还只算是个“小问题”，
真正的问题是规划中的新杨行站（高铁北站）。
带来一条距离2km的19号线（规划）同时，
（19号线预计在高铁北站设站，高铁北站与项目直线距离约2km）
高铁铁路距离项目最近可能仅有500m左右。
来源：宝山区杨行镇国土空间总体规划（2021-2035）
2、城市界面实际也还尚待完善
虽然相比同区很多板块的城市界面好，
但即便是门口的月城路也时有大车经过，
步行到地铁站路过加油站等“嫌恶”设施，
客观讲其实比不上五大新城一些板块。
3、而且毕竟还是宝山啊
还有个令人难以“爽快刷卡”的隐性原因：
宝山的执行力、规划落地效率确实比较差。
杨行要真正腾飞还得看吴淞（无论是路网优化还是能级提升）。
但宝山要落地如此规模的规划大概率有的等了。
你不能用浦东、闵行的效率对宝山有所期望。
来源：宝山区杨行镇国土空间总体规划（2021-2035）
不过火了自然有它火的理由，
我们也要客观看待。
二、真架不住“弟兄们”衬托得好
四季都会绿龙北相对而言是“很不宝山的宝山新盘”，
这就意味着它既占了宝山的距离优势，
又相对避开了宝山常年被诟病的“3件套”：
断头路、大集卡、菜小菜中
1、优质道路规划+轨道交通
“断头路”说的其实是宝山糟糕的道路规划。
虽与市中心距离不远，但往往“空间近，时间远”。
而项目步行可达1号线，往来市中心相对高效。
并且附近未来15年将提升路网密度，
杨泰路至少将能够延伸至蕴藻浜以南，
不至于蕴川路上“千军万马过独木桥”。
杨行镇道路规划，来源：宝山区杨行镇国土空间总体规划（2021-2035）
2、城市界面相对优质
“大集卡”说的其实是宝山普遍较差的城市界面。
而四季都会绿龙北周边的小环境，
相比于宝山大部分板块算是非常能打了。
（宝山大多要么烟火气但界面破旧不堪，要么建筑都是新的但周边“一穷二白”）
找找角度，至少还是能拍点“照骗”的。
3、教育资源有点盼头
“菜小菜中”说的是宝山除淞宝几乎没好学校。
而项目周边虽然有人人吐槽“套牌”名校，
但周边约2km范围实打实正在兴建大量学校。
考虑到项目周边也都是次新商品房，
未来教育成果不说多突出也还是有盼头的。
方框内黑字建成、蓝字在建，绿字新增规划，
来源：宝山区杨行镇国土空间总体规划（2021-2035）
三、单独讲一个楼好坏其实没意义
这样看来，四季都会绿龙北的故事好像是：
一个竞争力在及格至良好之间，
仔细想想还有些可能算“硬伤”的楼盘，
却获得了超乎寻常的热度。
这说明很大程度上，项目高热度还有外部原因。
一方面，是大的市场格局：“三价就低”后同价位二手需求被迫挤入一手市场，导致同价位刚需置业更加“内卷”；
另一方面，是短期竞争格局：6批次新房敢说明显优于四季都会绿龙北的确实一个也没有。
因此回到项目本身，
四季都会绿龙北无疑算值得买的。
只不过它自己肯定也没想到，
六批次至今认购率最高的竟然是它……