懵了！没倒挂&充满争议，但大华悦庭也日光了……
宝山大场的大华悦庭彻底把我“整不会”了。
原本这次开盘的西区由于仅有126套，
积分要60.01分尚能理解（社保系数0.11分/月）；
但前几天开盘，不到中午12点就火速日光，
我就真的有点不知道该说些什么好了……
6w不到买中环旁，日光不挺正常吗？
为什么我要这么惊讶呢？
刚好六批次要加推499套东区房源，
今天就来聊聊这个神奇的新盘。
一、它真的太像一台“时光机”了
先展示一下项目周边的实景航拍，
你就能深刻理解为什么我称它为“时光机”了：
周边处处充满年代感，恍惚以为穿越回20年前。
1、充满年代感的城市界面
小区南向视野看到的都是充满年代感的废弃厂区。
门口20年前版本“双轨环绕”：南大路沿线+机场铁道，
（据悉仍在使用中，南大路沿线常见货运火车，机场铁道频次较低2-3趟/月）
小区北侧也是厂区，门口时有大车经过。
周边能够轻松步行的范围内，
生活配套也是“有，但不完全有”。
2、唯二现代气质的配套
当然小区附近也有符合时代气质的配套：
一是7号线地铁，二是近期开业的2大商业，
只不过真用起来都没看上去那么美好。
1、7号线地铁：看上去好像很近
项目虽然看上去距离7号线很近（直线距离约800m），
但由于蛋疼的道路实际走起来并不轻松，
较近的东区1.3km，西区更是要走1.7km。
并且沿途的“颜值”可能会让你觉得，
这段二三十分钟的旅程变得更加漫长了……
2、2大商业：日月光+大华嘉年华
刚刚开业不久的日月光和嘉年华，
应该算是项目比较拿得出手的亮点。
只不过前者毕竟还隔着一站地铁，
而后者虽然步行即可达到，
但不仅仍较冷清，且对步行很不友好。
（需要横穿大马路，且没有红绿灯）
总而言之，中环旁竟然只卖6w不到是有原因的，
这样的城市界面，我们测算“倒挂率”仅约95%，
算上装修包等因素，相当于没有倒挂。
二、想翻盘需要一台真的“时光机”
当然，你可以永远相信上海的城市发展，
中环旁这样的位置永远不可能被放弃。
按照宝山中心城部分单元规划（2021-2035）来看，
未来这里的板块配置简直堪称梦幻：
南面废弃厂房 → 规模巨大的公共绿地+医疗配套；
东区北侧厂区 → 规划高中；
西区南侧牛羊肉厂 → 规划九年制学校；
东西两个方向，步行不远处都有大量规划商业
考虑到中环旁的绝佳位置，
以及向南几个路口的次新商品房片区单价破7w，
如果所有规划顺利落地，城市界面大幅改善后，
大华悦庭的房价肯定是能够追上的。
但冷水依然是要泼的。
一方面，项目周边的老破小应该是很难动了。
毕竟距离不远的南大板块还有那么多空地，
怎么可能早早启动高成本的大规模更新呢？
另一方面，这里可是宝山不是浦东、闵行啊。
一条南大路拓宽就拖了十几年，
大场机场搬迁也已经不知道听了多少年，
不远处的南大板块基本也才刚刚起步。
也许需要一台真的“时光机”，
才有机会在大部分第一批业主置换前看到翻盘……
三、从来没什么“房价洼地”
当然了，我相信每套上海的住宅都有其价值。
大华悦庭也不例外，甚至它的卖点非常清楚：
中环旁+有地铁+新房+单价6w不到
而且客观讲，整个小区的采光、户型都很好，
真进了小区的门，居住舒适度应该是不错的。
考虑到北区（特别是宝山）本来人口就多，
大华悦庭能够热销其实也不能说毫无理由。
只不过也不知道大华悦庭的热销，
算是“房住不炒”理性使然，还是“打新”情绪所致。
如果购房者们不求“翻盘”，不求资产增值，
单纯为了位置方便、居住体验好，
买来自住自然是毫无问题的。
怕就怕真把这里当了“价格洼地”，奔着投资来了。
因为世上没人是真的傻，
只让你一个人独自发现“价值洼地”。