宝山大场的大华悦庭彻底把我“整不会”了。
原本这次开盘的西区由于仅有126套,
积分要60.01分尚能理解(社保系数0.11分/月);
但前几天开盘,不到中午12点就火速日光,
我就真的有点不知道该说些什么好了……
6w不到买中环旁,日光不挺正常吗?
为什么我要这么惊讶呢?
刚好六批次要加推499套东区房源,
今天就来聊聊这个神奇的新盘。
一、它真的太像一台“时光机”了
先展示一下项目周边的实景航拍,
你就能深刻理解为什么我称它为“时光机”了:
周边处处充满年代感,恍惚以为穿越回20年前。
1、充满年代感的城市界面
小区南向视野看到的都是充满年代感的废弃厂区。
门口20年前版本“双轨环绕”:南大路沿线+机场铁道,
(据悉仍在使用中,南大路沿线常见货运火车,机场铁道频次较低2-3趟/月)
小区北侧也是厂区,门口时有大车经过。
周边能够轻松步行的范围内,
生活配套也是“有,但不完全有”。
2、唯二现代气质的配套
当然小区附近也有符合时代气质的配套:
一是7号线地铁,二是近期开业的2大商业,
只不过真用起来都没看上去那么美好。
1、7号线地铁:看上去好像很近
项目虽然看上去距离7号线很近(直线距离约800m),
但由于蛋疼的道路实际走起来并不轻松,
较近的东区1.3km,西区更是要走1.7km。
并且沿途的“颜值”可能会让你觉得,
这段二三十分钟的旅程变得更加漫长了……
2、2大商业:日月光+大华嘉年华
刚刚开业不久的日月光和嘉年华,
应该算是项目比较拿得出手的亮点。
只不过前者毕竟还隔着一站地铁,
而后者虽然步行即可达到,
但不仅仍较冷清,且对步行很不友好。
(需要横穿大马路,且没有红绿灯)
总而言之,中环旁竟然只卖6w不到是有原因的,
这样的城市界面,我们测算“倒挂率”仅约95%,
算上装修包等因素,相当于没有倒挂。
二、想翻盘需要一台真的“时光机”
当然,你可以永远相信上海的城市发展,
中环旁这样的位置永远不可能被放弃。
按照宝山中心城部分单元规划(2021-2035)来看,
未来这里的板块配置简直堪称梦幻:
南面废弃厂房 → 规模巨大的公共绿地+医疗配套;
东区北侧厂区 → 规划高中;
西区南侧牛羊肉厂 → 规划九年制学校;
东西两个方向,步行不远处都有大量规划商业
考虑到中环旁的绝佳位置,
以及向南几个路口的次新商品房片区单价破7w,
如果所有规划顺利落地,城市界面大幅改善后,
大华悦庭的房价肯定是能够追上的。
但冷水依然是要泼的。
一方面,项目周边的老破小应该是很难动了。
毕竟距离不远的南大板块还有那么多空地,
怎么可能早早启动高成本的大规模更新呢?
另一方面,这里可是宝山不是浦东、闵行啊。
一条南大路拓宽就拖了十几年,
大场机场搬迁也已经不知道听了多少年,
不远处的南大板块基本也才刚刚起步。
也许需要一台真的“时光机”,
才有机会在大部分第一批业主置换前看到翻盘……
三、从来没什么“房价洼地”
当然了,我相信每套上海的住宅都有其价值。
大华悦庭也不例外,甚至它的卖点非常清楚:
中环旁+有地铁+新房+单价6w不到
而且客观讲,整个小区的采光、户型都很好,
真进了小区的门,居住舒适度应该是不错的。
考虑到北区(特别是宝山)本来人口就多,
大华悦庭能够热销其实也不能说毫无理由。
只不过也不知道大华悦庭的热销,
算是“房住不炒”理性使然,还是“打新”情绪所致。
如果购房者们不求“翻盘”,不求资产增值,
单纯为了位置方便、居住体验好,
买来自住自然是毫无问题的。
怕就怕真把这里当了“价格洼地”,奔着投资来了。
因为世上没人是真的傻,
只让你一个人独自发现“价值洼地”。