没触发积分也日光！这新盘得多便宜？

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知道招商云玺能卖得好，但是没想到卖得这么好

第一个没想到是：

招商外滩玺，刚刚开完。

招商云玺接着就上，一个没有市场认知热度的新盘能215套房源在292号就售罄。

第二个没想到是

215套售罄，其中还包含一幢7层的毛坯洋房。

调研了一下，我非常吃惊。

买这4130w的户型的客户，还是瑞9的满分选手。

人家就稀罕这一梯一户，可以自己装修，且购买确定性非常强的云玺洋房。

整体看洋房并不是他们退而求其次的无奈，反而是他们靶心选择。

市场的选择，告诉我们这个新盘还是便宜。

这个便宜有两层意思

一种是它明面的便宜。均价上的倒挂便宜。

第二种是它的价格表让你觉得便宜。一房一价表做的很有水平，让每种户型客户都觉得便宜。

我们先说说第一种:倒挂的便宜。

我们测算它的价格看看倒挂多少？这种倒挂在第六批10w+新盘里排行第几？

（本文只简略叙述，关于倒挂率的详细计算逻辑参考《《上海新盘性价比榜单》我们花了2年时间！》）

以招商云玺附近房龄2001年的海高苑为参考，排除房龄因素后项目的市场价为12.88W。

再排除2个项目在产品和城市界面上的差异，招商云玺实际市场价大概在13.8W。

即招商云玺的倒挂率约为：85.3%。

在性价比上，它是第六批已认购的10w＋新盘里仅次于瑞虹9的。

我们再说说第二种:定价的便宜

招商云玺定价价差做得非常大，

与全市相比，它的中区、高区，价差幅度都是翻倍的，

其中高区尤甚。

我们都可以通过对标瑞9更强烈的感受到。

它的高层建筑价差：

最低总价1252w，最高总价2532w，差幅超过了100%。

我对标了一下瑞9的差幅是92%（最低总价1606w，最高总价3088w）

由于户型面积不同，我们细致到单价更能说明问题，

同为160-170㎡的户型，

招商云玺首层9W起步，到18层单价已经达到12W+；

而中粮瑞虹9.5W起步，到23层才达到12W+。

次顶楼时，招商云玺价格来到了13.3W，而中粮瑞虹不足12.48W。

实际楼层相同，招商云玺价格跨度9-13.3W、中粮瑞虹价格跨度9.5-12.48W，

相较之下，招商云玺价差之大显而易见。

但是招商云玺的整体套均价控的比较到位。

招商云玺均价11.8W 中粮瑞虹海景壹号均价11.5W,

招商比中粮高了3000,

但是总价上云玺比中粮还便宜300w

招商云玺套均总价1972W, 中粮瑞虹海景壹号套均总价 2299W。

这种反差，是因为云玺户型面积（135-201）和房源价差（7.8w-13.6w）拉大后的综合表现。

这样做到好处是什么？

好处在于可以最大化的把几类不同诉求客户都装进来。

比如：云玺有1/3的客户是50分出头的95后，家境相对富裕。1800万以下 61套（其中1600w以下，23套）成为他们多数人首选的首套房。

其中1号楼的小高层，总价多集中在1600W以下，采光又好，应该是不少人的首选。

另外一部分退休的老年人家庭改善，置换改善。1800w以上的大户型就有了，集中在2#、3#楼。

再有一部分纯粹的低积分30分-40分选手，各个楼盘落榜生或积分低到没法买新盘的人，

三种完全不同的人群，被多样性的价格和产品吸引进来，都认为自己买到了最合算的房子。

215套房源，292号售罄。

74%的高购买率背后的含义是：放弃的人多数是因为预算内的房源被买走而不得不弃号。

原本户型过多，价差过大，对于销售来说不见得一定是好事，

但是在积分作用下，这种微操反倒能取得不俗成绩。

这样告诉各位购房者，每个新盘一房一价表都要认真研究。

不要被云玺总价2000w的第一印象给“骗”了，

也不要被不触发积分就是不好给骗了，不然又是踏空。

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