没触发积分也日光!这新盘得多便宜?
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知道招商云玺能卖得好,但是没想到卖得这么好
第一个没想到是:
招商外滩玺,刚刚开完。
招商云玺接着就上,一个没有市场认知热度的新盘能215套房源在292号就售罄。
第二个没想到是
215套售罄,其中还包含一幢7层的毛坯洋房。
调研了一下,我非常吃惊。
买这4130w的户型的客户,还是瑞9的满分选手。
人家就稀罕这一梯一户,可以自己装修,且购买确定性非常强的云玺洋房。
整体看洋房并不是他们退而求其次的无奈,反而是他们靶心选择。
市场的选择,告诉我们这个新盘还是便宜。
这个便宜有两层意思
一种是它明面的便宜。
均价上的倒挂便宜。
第二种是它的价格表让你觉得便宜。
一房一价表做的很有水平,让每种户型客户都觉得便宜。
我们先说说第一种:倒挂的便宜。
我们测算它的价格看看倒挂多少?这种倒挂在第六批10w+新盘里排行第几?
(本文只简略叙述,关于倒挂率的详细计算逻辑参考《
《上海新盘性价比榜单》我们花了2年时间!
》
)
以
招商云玺
附近房龄2001年的海高苑为参考,排除房龄因素后项目的市场价为12.88W。
再排除
2个项目
在产品和城市界面上的差异,
招商云玺
实际市场价大概在13.8W。
即招商云玺的倒挂率约为:
85.3%。
在性价比上,
它是第六批已认购的10w+新盘里仅次于瑞虹9的。
我们再说说第二种:定价的便宜
招商云玺定价价差做得非常大,
与全市相比
,它的中区、高区,价差幅度都是翻倍的,
其中高区尤甚。
我们都可以通过对标瑞9更强烈的感受到。
它的高层建筑价差:
最低总价1252w,最高总价2532w,
差幅超过了100%。
我对标了一下瑞9的差幅是
92%
(最低总价1606w,最高总价3088w)
由于户型面积不同,我们细致到单价更能说明问题,
同为160-170㎡的户型,
招商云玺首层9W起步,到18层单价已经达到12W+;
而中粮瑞虹9.5W起步,到23层才达到12W+。
次顶楼时,招商云玺价格来到了13.3W,而中粮瑞虹不足12.48W。
实际楼层相同,招商云玺价格跨度9-13.3W、中粮瑞虹价格跨度9.5-12.48W,
相较之下,招商云玺价差之大显而易见。
但是招商云玺的整体套均价控的比较到位。
招商云玺均价11.8W 中粮瑞虹海景壹号均价11.5W,
招商比中粮高了3000,
但是总价上云玺比中粮还便宜300w
招商云玺套均总价1972W, 中粮瑞虹海景壹号套均总价 2299W。
这种反差,是因为云玺户型面积(135-201)和房源价
差
(7.8w-13.6w)拉大后的综合表现。
这样做到好处是什么?
好处在于可以最大化的把几类不同诉求客户都装进来。
比如:云玺有1/3的客户是
50分出头的95后
,家境相对富裕。1800万以下 61套(其中1600w以下,23套)成为他们多数人首选的首套房。
其中1号楼的小高层,总价多集中在1600W以下,采光又好,应该是不少人的首选。
另外一部分
退休的老年人家庭改善
,置换改善。1800w以上的大户型就有了,集中在2#、3#楼。
再有一部分
纯粹的低积分30分-40分选手
,各个楼盘落榜生或积分低到没法买新盘的人,
三种完全不同的人群,被多样性的价格和产品吸引进来,都认为自己买到了最合算的房子。
215套房源,292号售罄。
74%的高购买率背后的含义是:
放弃的人多数是因为预算内的房源被买走而不得不弃号。
原本户型过多,价差过大,对于销售来说不见得一定是好事,
但是在积分作用下,这种微操反倒能取得不俗成绩。
这样告诉各位购房者,每个新盘一房一价表都要认真研究。
不要被云玺总价2000w的第一印象给“骗”了,
也不要被不触发积分就是不好给骗了,不然又是踏空。
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