认购率曾1269%！汇成南街里会是2022年最大黑马吗？
但凡提到近几年上海楼市的最大黑马，
就一定绕不开这个看似平平无奇的新盘：
汇成南街里
汇城南街里3期预计加推楼栋，仅供参考以官方公布为准
2020年12月该项目2期房源加推，
237套房源吸引超过3000组认购。
1269%认购率甚至超过前滩尚峰名邸，
颇有种“鹰眼”单挑击败“灭霸”的既视感。
2020年12月汇成南街里 vs 尚峰名邸认购情况
该项目3期最快或于今年一批次认购，
近期有不少朋友问起这个新盘，
今天就来个灵魂拷问：它还会是2022最大黑马吗？
不卖关子直接先说观点：
我觉得汇成南街里3期依旧不输前滩。
一、客观讲，当年际遇难以复刻
1、2020年底吃足聚光灯效应红利
2020年12月一个月的时间里上场太多顶流项目，
仅开盘时间在南街里之前的徐滨壹号、金桥世纪、长宁第3盘，就“落榜”3000组，
其中很多扭头就奔向了南街里，大大拉高了认购率。
2、一度曾拥有过“顶级学区”的预期
虽然位于以优质教育资源闻名的徐汇，
但汇成南街里的学区却不是加分项。
各类软文中必提的逸夫小学其实是民办，
并不存在对不对口的说法。
但神奇的是就在2020的下半年，
上海教育界神一样的上中教育集团，就在附近建了一所上汇实验学校。
一时间，汇成南街里拥有了顶级学区的预期。
只不过，去年的官方招生简章出炉后，
汇成南街里的学区预期直接又破灭了……
（只要在华泾、长桥、凌云、漕河泾拥有房产都能报名，报名人数过多则通过随机摇号方式决定是否录取）
3、彼时的市场还未经历调控
彼时的上海楼市还未经历调控的铁拳，
12月一个月出现了12个认购率破250%新盘。
以今年的标准来看，简直就是匪夷所思，
但这就是市场情绪的巨大差异。
二、抛开际遇，南街里确实有点平淡
1、城市界面比较老旧
如果以一个比肩前滩的神盘来期待南街里，
周边的城市界面确实是有些不堪：
老破小扎堆、街道看上去老旧、电线杆扎眼……
甚至从规划来看也谈不上什么未来，
基本上仅剩下一些宅地规划，并不能带来能级跃升。
2、社区设计也不亮眼
一方面，整个地块不是很方正，
实际居住时容易因为楼栋排布的因素，
产生一些采光之类的问题。
而且整个小区人车不分流，
对于有小孩的家庭来说会有些顾虑。
3、产品设计方面倒整体较好
如果只看户型图，确实是有些小惊艳的，
又方正又通透，南向开间多，动线还合理……
包括室内的装标也都不错：
科勒橱柜，林内热水器，灶具、吸油烟机、微烤一体机、洗碗机采用了德系高端品牌AEG、汉斯格雅的淋浴龙头，科勒座便器、洗脸盆、卫柜。另外像耶鲁门锁、诺贝尔瓷砖……
但汇成南街里似乎就是铁了心要留点遗憾：
一方面，连廊设计让人们对隐私性抱有疑虑。
（下图仅供示意，非南街里实景照片）
另一方面，室内层高仅约2.9m，
当同时安装新风和地暖时，多少有些局促。
那么问题来了，
既然际遇不再，产品又并不出彩，
为什么我还会认为它“不输前滩”？
三、一招鲜，可真是能吃遍天下的
1、倒挂率堪比前滩
参考周边的二手房小区，
即便是距离15号线罗秀路远得多的徐汇新城（2006年），
排除房龄影响后当前价格水平已达13.8w元/㎡，
进一步考虑品质差异，
南街里市场价可达15.28w元/㎡。
（具体测算方式可点击回顾：《上海新盘性价比榜单》我们花了2年时间！）
而汇成南街里大概率只会卖8w元/㎡左右，
毫无疑问，这就是前滩级别的“倒挂率”，
因此也一定会形成前滩级别的入围门槛。
很多人对这一点的认知有着严重偏差，
是因为这里的“性价比”并非一开始就这么高。
而是在短期内不声不响的形成的。
（如今的挂牌价更是已经突破10w元/㎡）
2、两个“世纪”的表现更支撑了这一观点
“倒挂率”远远不及汇成南街里的两个“世纪”，
入围门槛也都达到了70分+的级别，
更不说性价比领先，并有“徐汇”金字招牌的南街里。
说真的，如果仅论个人喜好，
我是没那么喜欢汇成南街里的。
但你若要问我这个新盘预计要多少分才能入围？
对不起，下面这张图可能就是最真实写照。
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