仁恒海上源到底值不值得买？优劣势有哪些？潜力如何？

原创邱晨工作室团队地产热点观察

下月（1月19日）仁恒海上源开盘选房，

届时将诞生226名幸运儿，

得以以市场行情价的85折价格买到新房！

为了帮助大家将来之不易的机会效用最大化，

我们制作了本期「选房攻略」。

欢迎大家扫码下方二维码

申请加入第六批新盘群

一、楼栋价值排序分析

项目本期推出的是1、4、6#共3栋房源，

我们将通过实拍的日照采光、周边不利因素，

再结合项目周边未来规划为大家分析。

本批房源分布图，拍摄于12月23日上午11:30

1、日照采光及周边环境情况实拍

总体来看，仁恒海上源日照采光情况一般，以下是12月23日上午11点30分项目的采光情况实拍：

由于三幢楼未封顶，整体参考6#的采光

1#中高区采光不受影响，中区往下采光会有遮挡；
4#中高区采光不受影响，中区往下采光会有遮挡；
6#中高区采光不受影响，中区往下采光会有遮挡。

本批房源分布图，拍摄于12月23日上午11:30

2、周边不利因素情况实拍

这是项目目前周边城市界面的实拍情况，

主要不利因素是南侧的老公房。

本批房源分布图，拍摄于12月23日上午11:30

此外，从查询到的周边规划来看：

东侧的工地是金隅外滩东岸，

周边的未来规划不会对项目居住体验产生额外新的不利影响。

3、楼栋价值排序结论

综合内外部不利因素，我们认为楼栋价值排序为：

6#＞4#＞1#，

6#位于小区内部，中高区采光好，且靠近小区景观，户型大，居住舒适，最优；
4#位于小区内部，中高区采光好，也靠近小区景观，次之；
1#位于小区的外部，静谧性差，中高区房源采光好。

本批房源分布图，拍摄于12月23日上午11:30

欢迎大家扫码下方二维码

申请加入第六批新盘群

二、房源定价逻辑分析

我们将对一房一价表的定价逻辑进行分析，

希望从中找出价值与定价不匹配的“捡漏”机会。

1、平面价差逻辑

同样选取名义楼层11F价格的情况下，

我们可以看到靠近小区外侧的房源价格较低，靠近中央景观的房源价格较高。

1、4#同楼层同户型的价差在5-8%。

2、楼层价差逻辑

仁恒海上源楼层价基本规律为：

高区、中区楼层间价差为500-1000元/层，
低区楼层间价差多为500-4000元/层。

对比二手市场平均水平，中区房源性价比最高。

（详细楼层价差明细附于文末）

欢迎大家扫码下方二维码

申请加入第六批新盘群

三、选房次序推荐

由于不同的置业目的对房源的偏好不同，

因此结合前两部分的分析，

针对偏重自住和偏重投资两类客户，

我们将提出不同的选房次序推荐。

1、偏重自住选房次序推荐

我们优先考虑居住的舒适度，

仅在居住舒适度相似情况下才考虑价格：

6#位于小区内侧，静谧性佳，高区采光好，且靠近小区景观，优先选择中高区以及楼栋东边套。
4#位于小区内侧，静谧性还不错，中高区采光也很好，且靠近小区景观，优先选择中高区以及楼栋东边套；
1#位于小区外侧，静谧性相对弱些，中低区采光受影响，优先选择中高区；

2、偏重投资选房次序推荐

优先考虑房源的性价比，

以及未来进入二手市场的优劣势。

1#同楼层单价比4、6#便宜5%以上，但视野、采光差别不大，甚至北侧茭白园路也是小路噪音影响不大，可以首选；
其次是4#，理由同样是居住体验差别不回太大情况下，价格更便宜；
6#中199㎡比中间套便宜8%，可以优先选择，但由于既缺少成规模的外部景观，又并非传统豪宅板块，未来进入二手市场后，小面积更容易有溢价。

欢迎大家扫码下方二维码

申请加入第六批新盘群

往期精彩内容，点击链接回顾

本号的“上海40-50积分群”、

“上海50-60积分群”等正式创建

未来我们会在群里发布各种新房信息

帮助大家进一步了解你所关心的新房

群友们还可以在群内沟通、交流

感兴趣的朋友，请按照自身积分情况

对号描码进群

上海<40积分群

上海40-50积分群

上海50-60积分群

上海60-80积分群

如果上群已满，

请扫描下方小姐姐二维码，让她拉你进群

上海40-50积分群，群管小姐姐是这个

上海<40分、50-60积分群，群管小姐姐是这个

上海60-80积分群，群管小姐姐是这个