内环又新盘爆冷！既意料之外，又情理之中。
说起这新盘，我先打个哑谜。
要知道到它的意料之外是哪？
给大家看看它的绝版地段，
黄浦第6批次的"独苗"，正位于黄浦老城厢大规模城市更新片区。
项目北部14号线豫园站已于12月底通车，
周边规划有从幼儿园到高中的完善教育，大片高端商办、高品质住宅。
等所有规划落地，"独苗"所在片区将是另一番面貌。
这么有潜力的地段，硬是认筹遇冷。
地段好，那么价格是不是特别贵？
我告诉你也没有！
我在2007年底时还间接参与了这个新盘的营销策划。一晃就是14年。
那时的内环内才刚刚从17000涨到25000。
周边的竞品有哪些呢？说起来都很亲切，都是大家的老相好。
毛坯的25000，装修的30000，那一年上海滩花园涨幅最厉害一下从2w不到穿到33000。
而我们的主人公那是还叫做香港名都城。
当年的那些对手们，如今已经略显老态，但房价也达到了13w左右。
从这个逻辑说：
香港名都城如今卖13w似乎顺理成章，理所当然。
虽然土地年限少10余年，但我们毕竟还是新房。
而且也改名叫璞玉one了。
前两天认筹不到50%。基本不触发积分。
那么问题在哪？
嘿你可就问对人了。
灵魂似乎穿越到现在，但肉体没有跟上。
这批户型产品，依旧保持了当年风格和水平；
小区绿化和公共空间非常狭小，全部位于屋顶；
纯塔楼设计……。
这些都让我想起了古北的那些外销房。
比如锦明大厦：
80、90年代20W美金起，按照当时的汇率大概在80W左右，现在的售价700w左右，
这30年房价翻了8.75倍（上海大盘这30年翻了将近52倍），
单价目前才6w＋，
有时我在想古北同位置的宅地楼板价都远超6w了。
（2021年2月普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块成功出让，
成交楼板价约8.43w/㎡，刨去5%的公租房，实际成交楼板价为8.87w/㎡。
按这个价格来算，同为内中环的上海第一代国际社区古北，地价应该至少在9W以上。）
而这些没有小区规划的大楼大厦塔楼，其实已经呈现了负值。
为什么这类住宅会“击穿”上海的地价体系？
回答这个问题，我们要引入一个新概念“产品代差”。
这类塔楼往往具有如下特点：
多数没有小区，或者小区的面积较小，绿色植被覆盖率极低；
户型设计有较大缺陷，包括户型结构、朝向等；
立面设计风格过时；
车位缺失；
物业管理松散，有的甚至存在办公。
……
这些代差产品，会比住宅土地还要便宜。
代差是体系式的 结构性的弱后，是时代变化的产物。
那么，产品代差对地价的影响究竟有多大？
为了将这个数字量化，我们统计了上海近1000个塔楼社区。
我们在其周边寻找城市界面、学区、户型面积段都比较接近的板楼，
然后用房龄系数将板楼、塔楼都还原成土地价值。
按理说同样的地段，城市界面、学区、户型面积段都比较接近的板塔楼，
土地价值应该是相同的。
一旦2者产生差异，很大原因就是产品代差导致的。
举2个例子：
案例1：
以闵行区金虹桥板块，靠近延安高架的延虹公寓、奥森公寓为例。
2个楼盘相邻，城市界面、学区等基本一致，
且2个项目都缺乏社区规划，
可以说是各种外在条件非常相似的项目。
但同样120多平的户型，延虹卖到了7W，奥森只卖5.3W。
由于2者房龄不同，
我们用房龄系数，将它们都还原成土地价值。
延虹6.4W（7.0/1.1），奥森5.3W（5.3/1），
即2个项目产品代差导致的实际土地价值差幅高达20.8%。
案例2：
长宁区的嘉利豪园、西郊家园，
2个楼盘地理位置临近，城市界面差别不大，又对口同一学区。
但同样150㎡+的户型，嘉利豪园卖到了8.2W，西郊家园只卖6.1W。
由于2者房龄不同，
我们用房龄系数，将它们都还原成土地价值。
嘉利豪园7.5W（8.2/1.1），西郊家园6.1W（6.1/1），
即2个项目产品代差导致的实际土地价值差幅高达22.8%。
我们用同样的方法，找到了106组类似案例。
（虽然上海有挂牌的塔楼数量接近1000个，但多数是2000年之前的楼盘，由于房龄超过20年，其土地价值难以估算，因此我们只找到了106组有效案例。）
这106组案例的平均差幅约为20%。
也就是说板楼与塔楼的土地价值相差20%左右。
这20%便是产品代差对土地价值的影响。
也就是说，我们在存在产品代差的地方，
计算土地价值时，
要在正常的价值基础上÷1.2 ，
这个1.2，我们称之为“产品代差系数”。
套用到璞玉one，其隔壁复地雅园公馆计算出的正常地价为9.56W，
由于产品代差，造成璞玉one脚下的土地价值，要比其相差20%左右。
也就是7.97W，用我们的房龄系数还原后，和品质系数还原后，
璞玉one真实市场价大概在13.75W。
如此一来，璞玉one的性价比在内环内基本垫底。
这也就不难理解为什么璞玉one地段好，价格看似不离谱却会遇冷。
这就是我们研究代差的意义：
住宅也是有时代年轮和印记的，我们只有明白了这个，才能更好的理解上海的房价、地价逻辑。
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