16w的上海院子是难卖呢？还是难买呢？
昨天有不少自媒体曝光了上海院子的认筹现场。
八个字：冷冷清清，凄凄惨惨。
种种迹象表明：上海院子似乎是个很难卖的盘。
但是真相真的是这样吗？
是不是新江湾的上海院子这次价格特别离谱？
我把一房一价表认真研究了一下，
从价格数字角度看不低。
以90院墅为单价16w左右
360别墅单价虽然10w左右，总价3500w以上
难道是16w就把购房者吓跑了吗？
那你就小看新江湾了。
16w的单价在这依旧有着不错倒挂。
我举几个例子。
1）上海院子平层洋房（没有地下室附加值）无论是成交价还是挂牌价都在14w左右。
而按照上海院子之前（2018）的90平层和90院墅的一手价差是
92500：145000=1：1.57
以这个比例计算，
那么这种地下两层的90墅均价在21.9w左右。
当然需要指出的是，这个价格是根据2018年开发商一房一价表推导的。
是不是再适用于二手市场值得商榷。
那么我再二手挂牌案例，
2）一个是大房鸭挂牌的1800w房源。
上面描述的非常清楚是7层的低层。
这是典型的一楼带地下室院墅。
89㎡户型之所以会写成246㎡，是因为中介习惯把地下室面积统统合计，看起来单价比较低。
但是你按89计算，其单价为20w。
且目前有1组客户预约看房。
以目前二手市场看，
再如何砍价，9-95折还是能卖掉房子的。
市场价也要18w-19w
所以综合来看，
90墅的价格相当于市场价的8折-85折左右。
槽点满满的90墅依旧有倒挂，
这得益于新江湾这几年的强势崛起。
这是某网友的吐槽，
需要指出的是院子还是有的，但是是下沉的院子。
新江湾这几年的表现还是值得我费些笔墨的。先从十二年前说起。
2010年-2015年新江湾城开启了6年“至暗时刻”
2010年后随着土地出让节奏放缓，
激情褪去的新江湾城开始暴露出一系列现实问题：
1）配套规划落地迟缓
08年就出让给美国铁狮门的核心地块，至今都只建了尚浦领世住宅，万众期待70万㎡超级商业体遥遥无期，甚至最终还调整为了泯然众人的写字楼商办。
2）大量折价二手房压垮了房价预期
以当年的九龙仓玺园最为典型，
由于客户多为钢贸老板，而他们在08年之后不断走向下坡路，大量抵押房、折价急售房出现，
一下子就将新江湾城的房价预期彻底打趴。
3）这6年本就是楼市小年
特别是这几年整个楼市都挺凉。而新江湾城既没配套满足当下，也没涨价预期讨好投资客，
成了潮水退去时，屁股光得最彻底的那个。
新江湾城4.5w元/㎡左右的房价，
硬是从2010年-2015年6年几乎纹丝不动。
很多原本房价远远落后的板块完成了反超。
都不用说本来就同样被寄予厚望的大宁、长风，
连当时同样也是一片荒地的森兰、唐镇、张江，
都有楼盘价格超过了新江湾城。
2015年11月后，新江湾城终于又等来2块地王
2015年11月和2016年7月，信达和融信分别拿下D7和B3地块，扣除保障房后实际楼板价6.1w元/㎡和7.2w元/㎡，连续刷新地王纪录。
虽然这2个项目最终上市都费了不少波折，但它们重新点燃了新江湾城上涨的预期。
而且“地王效应”还只是一条明线，新江湾城重新崛起还有一条暗线，那就是配套短板的逐渐弥补：
商业方面虽然铁狮门依旧缺席，但至少有了一个悠方购物中心，生活不再那么不便；
产业上，耐克、大陆轮胎、字节跳动，都已经在那里买或租了很大的办公场地
更重要的是教育资源，上音、复旦科技园逐渐积累起了好口碑，开始吸引重视教育的家庭。
就这样，花了足足6年消化房价泡沫新江湾城才又迎来新一轮发展。
新江湾城15年后远远跑赢同期大盘。
已经把唐镇远远甩在后面。
新江湾城2020一季度至2021一季度二手房涨幅全市领先
新江湾城2020一季度至2021一季度二手房去化周期快于同价位板块
新江湾城能从一个“死角”盘活，
除了上述学区、交通等原因，
我想更多的是近几年房地产资产属性增强的表现。
所谓资产，更多需要独特和稀缺的资源标签。
比如茅台，需要茅台镇的水一样。
新江湾城让上海富裕阶层多了一种特有的活法。
这里的天然湿地，尽管有时外高桥会飘些味道过去，但毕竟上海外环内这个标签有唯一性的。
其次这里形成的高纯度，低密度，大尺度豪宅聚集城市界面和圈层感是上海外环内少有和稀缺的。
当这两个标签叠加在一起，就像酒曲扔进酒缸一样，剩下的就是等待时间的发酵。
2015年拿地的新江湾上海院子，这次是收官了
15年彷佛在昨天，又好像隔绝了一个世纪。
下图是我们给上海院子做的评测五维图
最后肯定会有人问。既然上海院子倒挂还不错，板块潜力也很好。
为啥来认筹的人那么少？
请大家用一下该楼盘的预约公众号就知道了。（凡是认筹都要预约）
让你等啊等。。。。
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