六批次内环最后“遗珠”：中企海睿滨江积分究竟能多高？
六批次新盘正式进入尾声，
最近后台频繁被问及：
中企海睿滨江要多少积分？
今天我们就来好好聊一聊。
对此你又有什么看法呢？
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一、中企海睿滨江性价比到底多高？
看到有些购房者对该项目的性价比有所质疑，
理由是：虽然靠近滨江，但并不能看不到江景，
因此不应该与江景豪宅的价格对标，倒挂并不夸张。
但我认为这样的观点只算对了一半。
1、即便不是江景房，倒挂率依旧高达76%
确实由于前排在建高度相当的商办，
中企海睿滨江的江景视野几乎被完全遮挡，
但这并不意味着它的性价比就低了。
我们就以附近片区非江景次新进行测算。
排除了房龄影响后，
铂悦滨江13w+的成交价相当于14w+水平；
（挂牌单价13.6*房龄系数1.03=14.08w元/㎡）
进一步考虑产品力差异后，
中企的市场行情价应相当于13.8w的水平。
这意味着相10.5w的售价仅相是市场行情价76%。
但实际上，这样直接比较其实还是太粗暴了，
因为中企海睿滨江相比已经定型的铂悦滨江，
还存在着一些“变数”值得期待。
2、一方面，部分房源也许还有“惊喜”
但之所以前文中我会说：“几乎被完全遮挡”，
是因为根据规划方案，
理论上来说201㎡北户型有机会从前排缝隙之间，
欣赏到一部分黄浦江的景致。
（需要看前排待建商办的实际设计情况）
3、另一方面，陆家嘴北滨江速度不容置疑
虽然目前的中企周边最多也就和铂悦差不多，
甚至看上去似乎更“荒”一些。
但我一直认为：浦东真不怕“荒”，
特别是陆家嘴北滨江这种重点发展区域。
根据规划，未来项目周边都是高能级商办，
1km左右更是150亿地王综合体项目。
据悉，陆家嘴集团将携手太古地产，
在此进行超级综合体项目的开发：
包含约13.36w㎡住宅、9.2w㎡办公以13.4w㎡商业、2.8w㎡文化设施。
届时片区能级很大概率又将跨上一个台阶。
以下为此前网上流传的该项目效果图：
因此比较合理的评估是，
可以认为中企的倒挂率要优于76%。
对此你又有什么看法呢？
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二、76%的倒挂率意味着什么？
但即便不考虑“变数”，倒挂率76%也非常惊人。
为什么这么说，我举几个例子你就理解了。
1、倒挂率76%在内环内六批次中拔尖
90.8分的中粮瑞虹海景壹号也不过82%，
中企海睿滨江在六批次中性价比极高。
而性价比高低就是决定积分高低最重要的因素之一。
2、倒挂率76%在前几批多是顶流红盘
即便与前几批次的新盘对标，
76%左右的倒挂率也都是些耳熟能详的高分项目：
翠湖五集、天空之城、金桥世纪……
个个都有着让大部分购房者望尘莫及的入围门槛。
对此你又有什么看法呢？
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三、不要忽视“聚光灯”下仅剩它
而且还有一个绝对不能忽视的因素：
六批次进入尾声，内环内它毫无竞品。
你仔细想想今年六个批次，
曾几何时有过内环新盘是同期没有竞品？
简单做个近期有竞争关系项目开盘情况，
至少已有2135名“落榜生”被释放了认购资格……
你可以自行感受一下中企的认购形势。
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最后来做一个总结
考虑到超高性价比&前所未有的入市时机，
中企海睿滨江的入围门槛至少对标中粮瑞虹。
它大概率是个90分级别的新盘。
当然，或许有人会觉得中企的朝向和产品相对差些，
但这些在性价比面前其实不值一提。
而且在产品力方面，中企的表现其实是很不错的。
不仅户型设计得非常好，
除了没有工作阳台几乎没什么好挑剔的。
更令人意外的是，项目得房率接近80%，
作为对比，项目旁边的浦发壹滨江得房率仅约68%；
并且项目的装标也比较不错，
至少全套厨电使用了奢侈品牌v-zug，
比那些“精装，但也不完全精装”的项目好了不少。
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