性价比惊人！仁恒梅陇可能比汇成南街里更抢手
上海楼市总有些看似“平平无奇”的新盘，
却能创造令人瞠目结舌的纪录，
比如一度1269%认购率的汇成南街里。
而今天要聊起的这个新盘或能与其比肩：
仁恒越秀梅陇项目
这幅宅地是去年10月，由仁恒越秀联合体花了46.21亿拿下，房地联动价7.36w元/㎡。
之所以说它看似“平平无奇”，主要是3方面原因：
1、最近的轨交“目前”也不在步行范围内
虽然15号线景西路站仅约1km，但由于春申塘的阻隔，目前只能绕行至莲花南路过河，或是从虹梅南路绕行至虹梅南路站。
2、生活配套在区内比较落后
虽然梅陇北部靠近古美、凌云的部分配套较丰富，可以和莘庄、七宝媲美，但项目所在小区域目前还比较“荒”。
3、城市界面属于厂房片区
项目所在的小区域正处于转型期，多为厂房或空地，城市界面也较弱。
但如果深入了解项目，会得出截然不同结论：
仁恒越秀梅陇项目大概率非常抢手，
六七百万预算的高分选手们应该盯紧了。
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理由1：这会是个性价比惊人的新盘
梅陇板是一个神奇的板块，虽然看似平平无奇，
但近年来的楼市表现却异常强势。
1、梅陇有着TOP级别的楼市势能
在2018-2021年上半年完整的一轮楼市波动中，房价涨幅常年位居全市TOP10%。
2、梅陇有着TOP级别的成交速度
而在房价涨幅剧烈的同时，该板块还能维持住平均水准以上的卖房速度。
具体到仁恒越秀梅陇项目的小环境，
周边更是已经形成了比较成熟的商品房界面。
由于尚未公布产品信息，我们仅能大致估算性价比：
假设完全按照春申景城的产品标准打造一个新盘，那么7.36w元/㎡大致相当于市场价6折左右。
2005年的湖滨晨韵目前挂牌9.25w元/㎡，按照1.33的房龄系数还原，相当于12.30w元/㎡的水平； 2007年的湖畔林语目前挂牌9.32w元/㎡，按照1.31的房龄系数还原，相当于12.21w元/㎡的水平； 2005年的midtown目前挂牌9.88w元/㎡，按照1.28的房龄系数还原，相当于12.65w元/㎡的水平；
那么问题来了，
是什么支撑了梅陇板块近年来的强势？
我大致想到3点支撑：
支撑1：居住氛围的先发优势
虽然属于闵行，梅陇却与徐汇有着千丝万缕的联系。
举个例子，梅陇新村由十一个街坊组成，
一村、二村属于闵行区梅陇镇，
而三至十一村却属于徐汇区凌云街道。
之所以会有这种特殊的现象，
是因为梅陇早早就是上海西南的近郊重镇，
居住氛围非常浓厚，后来一部分就被划归了徐汇区。
支撑2：持续发力的优质教育资源
除了近年来陆续投入使用的多所新学校，
仁恒越秀梅陇项目南侧就是在建的复旦附属闵行实验学校初中部。
支撑3：优越的区位条件
此外梅陇在不堵车的情况下，
30min可以轻松到达市区大部分CBD区域，
是天生适宜居住的区位。
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理由2：这会是个潜力爆棚的新盘
就如同历史中的梅陇和徐汇有着千丝万缕的联系，
梅陇的未来发展也不能忽视徐汇带来的势能。
项目附近除了闵行自身约170万㎡恢弘规划外，
还有约81万㎡徐汇华泾华之门规划。
（超过58万㎡徐家汇中心，为徐汇仅次于徐滨金融城的2号综合体）
而且值得注意的是，未来梅富路、春兴路打通后，
项目步行至15号线景西路站也会比较轻松。
住宅：9.3万㎡
商办：65.61万㎡
办公：~30万㎡
商业：~24万㎡
酒店：~10万㎡
教育：3.71万㎡
社区服务：2.66万㎡
建筑高度：不超过150米
慢行系统：二层步行连廊
住宅：12.9万㎡
商办：47.75万㎡
办公：~23.9万㎡
商业：~23.9万㎡（地上）
教育：5.4万㎡
社区服务：1.4万㎡
建筑高度：不超过120米
住宅：22.92万㎡
商办：38万㎡
办公：~11.4万㎡
商业：~21.6万㎡（地上）
酒店：4.9万㎡
教育：4.2万㎡
社区服务：1.9万㎡
建筑高度：不超过120米
未来整个片区的面貌将焕然一新。
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理由3：这会是个产品值得期待的新盘
此外，地块指标与开发商，
也令人非常期待项目未来的产品塑造。
1、有望打造豪宅产品
仁恒越秀梅陇项目贴近开放绿地，
计容面积约10.73万㎡，容积率仅1.75，
且中小套型要求仅占60%（50%还可以毛坯交付）。
各方面条件类似于古北壹号的“平替版”。
意味着大户型的平均面积可达到221㎡，
具备了做豪宅的操作空间。
2、产品力下限就很高：“会所功能”&集中景观完备
虽然很可能不是仅面向业主的私家会所，
但各类功能都会齐备；
社区也会设有比较成规模的集中园林景观，
仁恒越秀梅陇项目的产品力下限看起来非常高。
合同中的出让要求
答疑纪要中的相关信息
3、产品力的上限值得期待：因为仁恒
而在下限之外，
仁恒的品牌有令人对该项目的产品力上限非常期待，
希望能够打造出又一个海上源级别的社区。
最后做个简单的总结，
虽然仁恒越秀梅陇项目咋一看“平平无奇”，
但实际上当前的它就有着惊人的倒挂，
小区域内的楼市也极具势能。
未来随着道路打通，规划逐渐落地，产品细节浮出水面，
它更是很可能成为一个集轨交、高能级配套、出众产品力于一体的“高富帅”。
七八百万预算的高分选手们，今年可要盯紧了。
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