套均192㎡皇都花园还爱吗？四期规划首度曝光！
2022年真是上海楼市的神奇年度，
一批次就入市多个“神秘”新盘，
比如百汇园三期，比如森兰名苑。
上海西南也有3个今年待入市神秘新盘：
皇都花园四期、古北悦公馆、天安豪园二期
前几天我们实地踩盘了这3个项目，
考察工程进度同时，也大致测算各盘性价比。
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今天先来说说第一个项目：皇都花园四期
皇都花园是七宝的标杆式的顶级豪宅，
也是上海难得的双一梯队学区房。
因此即便2019年这样的楼市小年，
项目三期一顿骚操作之后依旧基本日光。
近期皇都花园四期规划方案终于公布。
项目四期分为南、北2个地块，
两个地块的定位截然不同：
北地块位于项目二期与三期之间，是套均192㎡的纯大户型区域顶级改善； 南区位于顾戴路、新镇路路口西北，是套均114㎡的刚需+初级改善定位。
1、皇都花园四期北区规划
住宅建面约5.6万㎡，容积率2.9，
规划户数287户，套均面积192㎡，
车位配比1：1.97。
这绝对是如今极为稀缺的大户型社区，
稍显可惜是楼栋距较近或影响采光。
2、皇都花园四期南区规划
住宅建面约2.6万㎡，容积率2.08，
规划户数232户，套均面积114㎡，
车位配比1：1.08。
四期反倒是南区小户型栋距充沛，
不过从规划图看并不人车分流。
从项目曝光的部分效果图可以看出，
相较于三期外立面的曲面&大量深色，
四期建筑将更加英朗和挺拔。
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3、工程进度
无论是四期的南区还是北区，
目前建筑本体都还未出地面。
按照这个情形估计，
项目入市至少要等到四季度了。
4、城市界面
项目周边的城市界面绝对配得上标杆地位。
从小环境来看，
皇都花园与连蒲府邸、东方花园等，
共同营造了纯粹的品质商品房街区。
并且整体绿化率高环境宜人。
西南方向步行可到莘庄商务区，
优质企业集中且拥有南丰城等商业配套；
东北是建设中的约100万㎡的新九星城，
除了商业配套之外，
还将融合总部办公、研发设计、金融创投、会展会议、交易平台、文化体验、配套服务等七大功能。
5、项目性价比
目前项目一二期2008-2010年左右的房源，
挂牌价格在9.3w左右，成交也大致相同。
如果按照我们常用的房龄系数进行推算，
四期的市场行情价应该在12w+……
假设皇都花园四期未来售价8.2w元/㎡，
那么该项目售价相当于比市场价7折还划算，
裸分没有70+基本可以放弃幻想了……
而且上述推算中用以作为依据的9.3w挂牌价对应的，
都是下图所示的150㎡左右大户型，
户型设计一言难尽……
四期要超越这样的品质应该没什么难度……
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