性价比惊人！古北悦公馆、天安豪园二期想低调都难！
2022年真是上海楼市的神奇年度，
一批次就入市多个“神秘”新盘，
比如百汇园三期，比如森兰名苑。
上海西南也有3个今年待入市神秘新盘：
皇都花园四期、古北悦公馆、天安豪园二期
前几天我们实地踩盘了这3个项目，
考察工程进度同时，也大致测算各盘性价比。
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继续昨天的主题，
今天我们接着讲第2、第3个项目：
古北悦公馆&天安豪园二期
一、古北悦公馆
古北悦公馆位于吴美路/莲花路路口西南，
就位于项目一期——古北尚公馆对面。
相较与皇都花园四期，
古北悦公馆规划上似乎更加舒适：
建筑高度与楼栋距几乎1:1保证视野、采光，
中心还打造了大规模的中央景观，
未来北侧的厂房区也将改建为一条绿带。
从一份外立面更改的公示文件看，
小区即便用材变更也多是石材、铝板为主，
这一点在新房限价后已变得愈发珍贵。
据悉项目产品包括：
建面约120㎡3房、约122㎡3房、约151㎡4房、约153㎡4房，已经有网传户型图曝出。
1、工程进度
传闻项目预计将于今年8月入市，
从现场进度来看完全没有问题。
楼栋基本上都已建至10层左右。
2、城市界面
不过相比于皇都花园四期，
古北悦公馆的城市界面略为逊色。
当然，如果规划中的绿带完全落地，
古北悦公馆周边环境也将非常优美。
不过就目前来说，
项目周边虽然已经不错，
视野所及大部分界面也比较整洁；
但相对更热闹没有闹中取静的氛围。
而且还是有一些比较老旧，
等待城市更新的小片区。
3、周边房价
项目一期的古北尚公馆（2020）已有挂牌，
目前的挂牌价格在13.5-13.8w左右。
由于成交案例较少，不确定挂牌/成交间是否有折损。
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二、天安豪园二期
天安豪园二期除了还有大量住宅，
同时还会打造一系列配套设施。
1、工程进度
项目二期目前动工的部分，
实际上只是整个二期的一小部分，
位于二期地块的东北角上。
在整个二期地块中，
该片区属于小户型占比较高部分，
产品多以95-125㎡的户型为主。
目前这部分楼栋基本已接近封顶，
随时入市都不会令人意外。
从施工铭牌来看，
项目明年7月就能够竣工，
属于如今交房比较快的新盘。
2、城市界面
相比于另外两个神秘新盘，
天安豪园的城市界面要逊色不少，
等待新九星城规划的落地。
项目二期虽然门口就是地铁站，
出小区就是主干道，交通配套拉满。
但也受主干道边嫌恶设施影响，
明显与另外两个新盘画风不太一样。
不过毕竟是闵行成熟的居住板块，
道路界面比较整洁干净，
这一点已经能战胜不少大型居住区。
3、周边房价
不久前，项目一期（动迁房）13层（顶层），
成交过套70㎡2房，成交价9.7w。
此外链家挂牌80㎡2房（2011）9.2w左右。
即便不考虑品质差异，简单按房龄系数推算，
天安豪园二期行情价也可达11.8w左右。
而这套链家挂牌9.2w的2房，
户型是这样的。
可见，ta俩行情价甚至超过很多中环次新，
假设天安二期均价8.2w左右，
古北悦公馆9.2w左右，
那么它们都要比市场价打7折还要划算……
裸分没有70+大概率是买不到的。
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