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500-600w预算且50-60分的“中等生”,
应该是如今上海楼市最为纠结的群体:
看得上的新盘永远积分不够;
而笑脸相迎的却往往挤在些犄角旮旯。
不过,我们团队前不久考察了2个新盘,
可以算是“中等生”们值得考虑的标的。
ta俩都是“非爆火”板块的“王者”项目:
1、宝莲玖邑:宝山吴淞的“高度之王”;
2、经纬学府阳光:宝山上大的“自封为王”。
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一、宝莲玖邑
之所以称宝莲玖邑为
“高度之王”
,
其实是有3方面原因的。
原因1:鹤立鸡群的高度,板块内“称王”
这一点只要去现场看过都会深有体会,
项目建设3栋92m左右高层住宅,
在吴淞一众不到20m的老小区中鹤立鸡群。
毫无疑问的是,
项目未来无论是
视野、采光都将非常优秀
。
从项目的样板房照片来看,
结合比较大的窗体,室内体感比较舒适。
原因2:地理位置优越,板块内“称王”
项目不仅距离地铁站仅约300m,
而且生活配套与城市资源丰富。
项目南北两侧都有着大量沿街商铺,
居住在这里日常生活是非常方便的。
原因3:老牌本地开发商,品质也能“称王”
宝莲玖邑的开发商深耕吴淞地区多年,
宝莲府邸、上海宝莲城、住友宝莲花园等,
品质比较不错的项目都出自ta手。
在宝莲玖邑这个“鹤立鸡群”的项目上,
自然对于产品力也是有一定追求的。
至少放在整个吴淞,诸多方面还是比较难得的。
1)社区配置
根据项目官方的说法,
宝莲玖邑楼栋单元采用酒店式入户大堂,
并且做了约2000㎡中央花园,
以及多个组团主题景观,
放在吴淞这样的“面子”应该已经独一档了。
2)户型设计
虽然肯定是称不上是神户型,
但看看同板块其选手着实太弱了,
比如另外2个比较新的小区:
宝林春天苑是这样的
宝林枫景苑是这样的
宝莲玖邑的户型设计就显得很突出,
不仅功能格局规划好,且户型也很方正。
当然,吴淞板块本身在新房市场并不活跃。
一方面是新房供应极为罕见,
即便有新房入市也往往品质不佳。
比如上文提到的
宝林枫景
苑
是2020年新盘,
虽然当时总价300w不到就能买2房,
价格真的很便宜,但不仅产品力本身一般,
而且
商品房、动迁房混在一起
,
因而,开盘大半年后才逐渐清盘。
另一方面在于城市界面确实比较老旧,
虽然生活非常方便,但颜值估计不讨年轻人喜欢。
不过在这一方面,未来也还有“翻盘点”。
因为宝莲玖邑位于吴淞科创城规划范围内,
整个板块都将脱胎换骨,能级大幅提升。
北面3km左右的
200m超高建筑群
,
未来还将有刷新宝山的天际线。
(根据规划,吴淞产业特定区-3单元(BSP0-0903)01街坊地块,将打造3栋摩天大楼的高度分别为200米、170米和155米。)
只是这一“翻盘点”的实现还需要点耐心。
宝莲玖邑目前的市场行情价,
可以大致参考
宝林春天苑
和
枫景苑
。
前者年代是
96-06年间
,目前挂牌
5w左右
;
后者是
2020年次新房,但品质较差
,
(商品房、动迁房混在同一楼栋)
目前挂牌价格大约在
5.5-6.1w之间
。
根据我们研究的房龄系数,
并考虑到产品力方面的一定差异,
宝莲玖邑的行情价大致会在7w左右。
假如未来项目售价在6-6.5w之间,
该项目的倒挂率大致在85折-95折之间。
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二、经纬学府阳光
经纬的
“自封为王”
就更有意思了,
门口和围墙上处处透露着“king”者气概。
这是经纬观澜泓郡
这是经纬至臻豪庭
这是经纬阳光水岸
当然调侃归调侃,
经纬这样的自信也确实有其底气。
作为一个深耕多年的百万方级超级大盘,
经纬已成为一个综合素质极强的片区。
一路直达静安寺的7号线穿过板块
地铁上盖就是拥有大量年轻品牌的经纬汇
经纬汇之外沿街的商业也很繁荣
还拥有上师大附属学校
可以说整个片区都比较有品质感
只不过具体到这一批待入市房源,
却有一点遗憾:
位于整个板块最边缘的小区,
还是这个小区中最边缘的位置。
这批房源旁边就是沪太路
还好有着绿化带的隔断,
受到的影响能够少去很多。
房源的北面是一片待拆除区域
甚至房源的背后,
小区围墙内貌似还有钉子户未迁走?
不过总体来说,
对于500-600w预算且50-60分的“中等生”,
这个项目依然是瑕不掩瑜。
一方面前文已经提到过,
经纬是宝山难得的均好性这么强的优质街区;
另一方面,
项目的性价比也挺不错。
同小区前批次已有挂牌价6.5w+,
如果还是以5.72w销售新房,
相当于市场行情价的
85折-9折左右
。
而且项目已经是
准现房
,
会比一般的一手房更有优势。
当前楼市的大背景其实有2个:
一是国内信贷宽松下的通胀预期;
另一个是新房相对二手普遍具有倒挂优势。
在这样的前提下,
其实很多时候我们必须现实一点,
有多大能力
(取决于钱&分)
办多大的事情。
完美的新盘那都是给“满分选手”的;
对于积分、预算都不富余的“中等生”来说,
在类似这2个“瑕不掩瑜”的新盘中,
找到最适配自己的项目抓紧上车,
才是
最稳
健做法。
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