复工后首个顶流？苏河世纪首日认购率132%！
上海楼市的70+高分选手都去哪里了？
这是最近一个令我不禁非常疑惑的问题
今天是华发仁恒苏河世纪首日认购
304套房源，已吸引400余组认购，认购率132%
已经露出了顶流新盘的气势
不过有消息称，
预计50基础分+200月以内社保就有机会
也就是裸分目前预计在70分以内。
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这放在过去，我是万万不会相信的
因为虽然乍一听，是个非常高的门槛，
但对于一个倒挂率在7折左右的新盘，却反而有点“失水准”
1、虽然略微调整，但倒挂率仍在7折左右
在我们的《2022上海第2批新盘性价比榜单》中，
我们测算出的苏河世纪倒挂率在68折左右
但由于一直到实际认购前，公示文件阶段
苏河世纪的一些产品细节才真正公布
比如，室内和“毛坯”差别不算特别大的装修
上一回看到类似的装修，还是海上溪云和苏河望
又比如，外立面材质只能算作还不错
反倒是北侧立面，基本都用上了铝板，南侧主力面反倒涂料占比不少
还有就是，小区内部的的“公共通道”
虽然据说将会是人行步道，不会有车辆通行，
但显然也会影响到住户私密性，为很多人所不能接受
这些比较重要的产品因素，是略低于预期的
因此，根据我们的打分体系，调整了“品质系数”
不过即便如此，苏河湾+小户型+人广1km
华发仁恒苏河世纪的倒挂率依旧维持在7折左右，非常优秀
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2、如今买新房，更像“开盲盒”了
像苏河世纪这样，在公众号上开放VR样板房
就算是比较地道的开发商了
很多楼盘，甚至认购结束后，
样板房还得完全靠着购房者，对着户型图和装标表格，发挥充分的想象力
当然，和很多业内的朋友沟通下来
很多项目这么做，其实是有点身不由己的
严格的防疫要求+尽早开盘回收现金流，
双重压力之下，有时候真就是赶鸭子上架，想不匆忙也不行
一个要掏空“6个钱包”的决策，
啥也看不到就要掏钱，肯定是会有一些膈应的。
并且，楼市重启后的几个新盘积分，
确实也普遍都比预期要偏低一些，也加深了一层可信度。
最典型的例子就是中企海睿滨江，
距离认购结束仅剩下明天半天，
188套房源，已经吸引了约600组认购，认购率约319%
看上去热度也已经非常高，
但目前据说估分结果是：系数分78左右
（当然不排除最后半天有反转，很多客户是因为缺材料而受影响）
换算为裸分，大致在62-68分之间
这同样是个倒挂率7折左右的新盘，此前我们就做过测算
这样一个倒挂率7折左右的新盘，
要是放在去年，妥妥是个裸分需要70分以上的项目，甚至可能会需要75分以上
这还没有考虑到，这是一个去年6批次就开始蓄客的项目
哪怕是，相比上一期高了10分左右的中企云萃江湾
换算成裸分，66-70分之间，在去年，也就正常发挥
一个很神奇的现象是，
上海楼市重启后，无论认购率有多高，却好像都突破不了70裸分的“顶流线”
这次的华发仁恒苏河世纪
假如连ta最终裸分也真的没能突破70分
我也不禁想问一句：70+高分选手，你们都躲哪里去了？
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