保利云上浔光6.29线上选房！最直观攻略来了！

邱晨工作室团队地产热点观察

原定于7月4日开盘的保利云上浔光，

现由于未触发积分，提前至6月29日开盘。

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我们在3月份去现场踩过盘并发布了：

《四季都会63+之后，保利云上浔光会是接班人吗？》感兴趣的朋友可以点击回顾。

今天我们会为即将实战的小伙伴们提供“战前准备”服务，

为大家分析这个楼盘该怎么选房源，如何在开盘选房时，快准狠地抢到自己喜爱的房子。来，上才艺！

保利云上浔光即将首开4栋楼共计有10个单元号344套房源，

要在几百套房源里找房，有点大海捞针，我们将从楼栋价值与房源定价两个维度，从大到小，由整体到局部的提供选房策略，自住和投资都可以参考。

一、楼栋价值排序分析

我们根据日照采光、周边不利因素，再结合项目周边未来规划这三个方面为大家分析出这4栋楼的价值排序。

1、日照采光分析

先来看一下项目在冬至9-15点的日照时长表：

我们分析了这4栋楼各自的日照表现：

日照表现最佳的是11#，它的全楼层日照时长基本都在4-5小时，其中西端户低区日照在4小时左右；

5#日照表现仅次于11#，它的中高区日照都在5小时，低区西端户日照较长；

3#和2#的日照表现相差不多，日照时长在5小时的楼层是13楼及以上。其中3#中低区的西端户日照时间相对较长。

2、周边不利因素情况

1）先看小区内部规划

5#南面靠近KP站，东面是保障房；西南面是小区主入口，导致东户和低区的综合干扰较多；

11#与5#平行，与主入口中间隔了配套用房，相对减弱了主入口的干扰；

3#与5#的楼间距30米，相对其他3栋的楼间距，没有优势。3#离主入口较远，所以这方面干扰较小，但是3#东南面是保障房，在视觉上有一定干扰；

2#位置最好的，紧邻中央景观，南向间距开阔。也是此次开盘离北面河景最近的1栋楼，观景效果是4栋楼里最佳的。

2）再看小区外部情况，

项目所在的区域周边没有较大的不利因素，主要干扰来自于外部道路的噪音干扰：

11#在美康路和罗真路的转角处，距离主路较近，其中西边户的噪音可能较大。

5#的干扰主要来自南面美康路的噪音，与东面陆翔路相隔着保障房和绿化带，干扰相对较弱。

3#和2#都是东面靠着陆翔路，相比南面临主路的情况要好一些，并且东面还有绿化带做缓冲，这两栋楼的最东边户干扰相对要大一些。

3、未来规划落地情况说明

从上图看到，项目东面规划是小学+初中，未来陆翔路上的车流量和噪音方面对2号楼和3号楼造成一定的影响。

4、楼栋价值排序结论

结合日照、内外部的因素及未来规划三方面，我们给出项目楼栋价值排序：（由于未来规划部分实际落地时间未知，因此我们主要考虑现状）

2#＞3#＞5#＞11#，

2#南面开阔，拥有一定中央景观视野、综合干扰小、高区的采光好；

3#虽然所在位置视线不开阔，但是综合干扰少，高区的采光好；

5#中高区采光较好，但低区有南面主路、小区主入口和KP房的干扰；

11#采光最好，但低区与西端户有两条主路的噪音干扰。

二、房源定价逻辑分析

我们对一房一价表的定价逻辑进行分析，

希望从中找出价值与定价不匹配的“捡漏”机会。

1、横向价差分析

同样选取10F价格的情况下，

各楼栋单元的房价水平如下图所示：

11#定价是由西户往东户逐渐升高；

5#定价是西户东户两端价高，中间户价低；

3#定价是由东户往西户逐渐升高；

2#定价由东户往西户逐渐升高。

其中，同一楼层横向价差如下：

可以看到3#97平的西户与东户的价差最高；

11#东户与西户的价差也较高，

可以关注3#东户与11#西户在97平户型的性价比。

2#和5#3房的横向价差不是很大，2房的价差是最低的。

我们再来看4栋楼的10F平面价差

其中2#的3房和3#的3房价差2.3%，这个是由于面积小单价高，可以理解。

但是在相同面积下，3#对比5#和11#的价差就比较高。这意味着3#在楼栋价值高，所以价格高。

5#对比11#的价差就不是很大。

最后结合户型总结一下：

本次共计推出248套97平米左右的3房2厅2卫，分别位于3#、5#和11#。

其中3#的楼栋价值高，自然均价最高，依次是5#和11#。

其中3#东端户的价格与5#的东端户单价相同（10F），同时与11#东端户（10F）的总价仅差4万元左右。这意味着3#东边的价值被低估。因为楼栋价值排序当中，3#优于5#和10#。

再加上前文提到3#西户与东户的同楼层价差为3.8%，进一步说明了3#东户的价格潜力。

2#89平米的3房2厅1卫此次开盘共计只有32套，房源非常稀缺：

总价上平均与大3房的价差是4.6%。无论是自住还是投资，一定是一抢而空的。其中2#西边户与东边户的价差在1.8%左右，相比西边户的景观视线最好，这个价差不算高，所以西户的价格是有潜力的。

我们再拿2#西边户与3#西边户做比较，2#与3#的单价价差仅1.3%，而总价上3#却要比2#高出7.4%，2#楼西边户的价值被低估了。

愿好运的你可以选到它。

最后是73平的2房2厅1卫，本次推出64套，全部在中间户，10F的平面价差在0.4%，价差不明显的情况下，17单元的01室的视线位置更好一些，可作优选。

综上的结论：

在10F这个纬度上，买3房的排序是2#>3#>5#>11#。

其中2#西端户，3#东端户及11#西户有价格优势。

买2房的排序是17单元>16单元。

2、楼层价差逻辑分析

保利云上浔光楼层差价基本规律为：

高区楼层间价差多为200元/层，顶楼价差均为-800元，中区200元/层。

低区价差幅度大：1、2楼价差-3000元；2、3楼价差-1300元；4、5楼价差-400元。

可以看出低区定价很友好。

结合前文日照分析：5#和11#的低区日照采光好，可作为低区房源的楼栋选项。整体高区与中区的价差在2%，高出二手房价差系数，所以高区房源性价比不太高，而中低区的价差与二手的系数仅高出0.6%，说明中区的定价较合理。

三、选房次序推荐

由于不同的置业目的对房源的偏好不同，

因此结合前两部分的分析，

针对偏重自住和偏重投资两类客户，

我们将提出不同的选房次序推荐。

1、自住选房次序推荐

对于偏重自住的选房次序，我们优先考虑居住的舒适度，仅在居住舒适度相似情况下才考虑价格：

1）2#、3#在小区内部受噪音影响小，且高区采光出色，是第一选择；

2）2#、3#靠东位置噪音干扰较大，顺位次之；

3）2#、3#的中区由于采光不够好，但位置较好，所以综合来看作为第三顺位；同时考虑到采光，则可以把位置不够好的5#、11#的中高区一起排进来；

4）2#、3#的低区和2#顶楼（南面间距宽），在没有更好楼层的前提下，可以排在第四顺位；

5）5#的低区和顶楼、11#低区、顶楼和西户的中高区可以排到第五顺位；因为相比南面沿主路的1-2楼，顶楼肯定优先选择。

6）结合日照、噪音等干扰，3#、5#、11#的剩余房源做最后选择。

2、投资选房次序推荐

优先考虑房源的性价比，

以及未来进入二手市场的优劣势：

1）2#，因为房型面积都很稀缺，总价也控制得好。2房和3房可以比中低区到高区做1、2顺位的排序，一楼和顶楼可放第3顺位。

2）从控制总价出发，并结合位置，在97平的户型中，以3#为首选。可以从东到西、从低区到高区依次做1-5的顺位排序，以单价每增加1000元/平做为顺位划分区间。其中3#能出溢价的是中低区，可做第1和2顺位，第3顺位则是中区以及一楼，因为1楼的价格较低，作为投资目的出发，可放在第3顺位考虑。第4顺位是追求品质楼层的投资方向。西区高区做最后选择，因为总价最高。

3）11#因为靠近马路，所以1-2F做最后选择；从总价出发，低区可以考虑作为97平户型的第2顺位。第3顺位可以从东到西，由低区往高区的方向按价格高低去选择。受11#西单元噪音的影响，它的低区对未来二手出货时是存在一定困难的，所以投资角度出发，可与中高区的剩余房源放在第4顺位一并考虑。第5顺位的则是11#东户的高区房源。

4）5#与11#一样，1-2F做最后选择；从总价出发可以从低往高，中间户优于两端户进行顺位排序。5#东西两端高区总价最高，所以放在第5顺位考虑。