91.22分的虹桥“顶流”项目上海蟠龙天地三期即将开盘选房！

产品包括蟠龙景园公寓(洋房)，叠拼和联排共计538套房源。

为了让大家最大化来之不易的入围机会，本次我们将对蟠龙景园的公寓(洋房)部分共计508套房源，制作了这份选房手册。

从楼栋价值与房源定价两个维度出发，由大到小，由整体到局部的进行内部产品细分，推导出选房顺位排序。自住和投资都可以参考。

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一、楼栋价值排序

我们会对日照采光、周边不利因素，项目周边未来规划对栋楼的价值进行排序。

1、日照采光分析

先来看一下项目冬至9-15点日照时长表：(表格按项目楼栋布局排列)

通过日照表的数据，我们总结一下：

• 项目总高在7-8层，5F以上的日照都在5-6小时。

• 其中，全楼层都在5小时的是西区第一排。

• 东区第1排2楼及以上，也都在5小时。

• 日照表现排序为：西区1幢>东区第1排>东区17幢>剩余部分。

2、周边不利因素情况

一）、红线内外不利因素情况

1）西区情况

红线内主要集中在西区5幢位置，

红线外主要是西边离高架主路不远，以及东边商业地块的垃圾站和卸货区。

2）东区情况

红线内主要集中在东西两个出入口的位置以及第一排中间位置。

二）、项目周边未来规划情况

项目区位是大虹桥主城核心位，周边别墅区和商务区，交通便利，生活配套充足。

美中不足是西面沈海高速+华徐公路，对西区的西端户会有影响。

3丶楼栋价值排序结论：

结合日照、不利因素及未来规划三方面，得出楼栋价值排序：（由于未来规划部分实际落地时间未知，因此我们主要考虑现状）

西区1幢与中区第1排并列＞中区第二排＞西区3#4#5#

• 第1排无论采光和南面视线都是最优的。
  

• 东区的第2排北面视线优于南面，日照时间相对略短。

• 西区景观视线在两端优于中间，西侧噪音相对较大。

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二、房源定价逻辑分析

我们对一房一价表的定价逻辑进行分析，

希望从中找出价值与定价不匹配的“捡漏”机会。

此次项目户型种类较多，我们会按户型分别分析。

1丶户型与价格

1）G1户型 195平，5房2厅3卫，户型均价7.4万元/㎡左右。位于西区第一排，仅有12套。

2）F1户型 183平，豪华型，4房2厅3卫，户型均价7.2万元/㎡左右。

F1位于西、东区端户，均价最高的在东区17单元，最低的在东区15单元。

3）主力户型：E1/E2户型 122-130平，改善型，4房2厅2卫，户型均价6.75元/㎡左右。

a、西区

3幢第2排均价在6.66-6.8万元/㎡

3幢第3排均价在6.61-6.7万元/㎡

b、东区

第1排9、14幢，均价在6.74-6.84万元/㎡

第2排10、17幢，均价在6.72-6.82万元/㎡

第2排中间11、16幢，均价在6.71-6.77万元/㎡

4）A1/A2户型 89平，紧凑型3房2厅2卫，户型均价6.35万元/㎡左右。

位于西区第4排(南向北数)，东西两端户高于中间户，东端单元均价高出了该户型的均价。

5）B1/B2户型 89平，紧凑型3房2厅1卫，户型均价6.37万元/㎡左右，

D1/D2户型 90平，紧凑型3房2厅1卫，户型均价6.31万元/㎡左右。

这两个户型在一幢楼里的东西两个单元，靠东的B户型单价略高。

6）C1/C2户型 90平,改善型3房2厅2卫，户型均价6.55万元/㎡左右。

该户型位于东区第一排，户型位置景观采观俱佳 ，中区8幢价格较高。

户型总结：

• 目标购买豪华型的：有G型大5房195平;

• 舒适型的：有F型大4房183平；

• 初步改善型的：有E1/E2的4房121平；东区中区优于西区，景观视线好的价格高。

• 紧凑型3房的：有A型和C型89-90平(2卫)；位置好，中区价格高。

• 刚需型3房的：有B型和D型88-90平(1卫)；位置略逊一筹，东户价格高。

  
  

2、横向价格价差分析

项目实际总高7-8层，我们选择4楼(名义楼层5楼)的户型配比最大的4房E1/E2举例分析：

总结：

• 东西两个端户的价差在600-900元/㎡左右；

• 端户与中间户的价差在1400-1700元/㎡左右；

• 中间户之间的价差在50-130元/㎡左右。

  
  

3、纵向楼层价差分析

楼层价差基本规律为：

• 次顶楼与顶楼价差为300元/㎡/层左右；

• 高区与中区的价差为400-900元/㎡/层左右；

• 中区平均价差为800-1300元/㎡/层左右，

• 其中5-3楼的价差在1000元/㎡/层以上

• 2楼与1楼的价差为800-1000元/㎡/层左右。

详细楼层价差明细附于文末

上表显示：项目高区与中区价差符合市场水平，

而中区与低区的价差则超出市场水平，

由于是洋房，所以它的顶楼与次顶楼的差价没有其它高层项目的差价来的高。

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三、选房次序推荐

由于不同的置业目的对房源的偏好不同，

因此结合前两部分的分析，

针对偏重自住和偏重投资两类客户，

我们将提出不同的选房次序推荐。

1、自住选房次序推荐

我们优先考虑居住的舒适度，仅在居住舒适度相似情况下才考虑价格：

1）5房4房大面积段选房顺序为G-F-E1/2；3房面积段多，从第1顺位开始选。

2）E1/2户型选房，东区第一排优于第二排，优于西区，并结合采观。

3）3房相同条件下优选户型好的。

4）末选底楼和顶楼。

2、投资选房次序推荐

优先考虑房源的性价比，

以及未来进入二手市场的优劣势：

1）投资入场优选3房；大面积优选4房E1/2型；最后考虑5房产品。

2）3房优选均价6.44万元/㎡左右及以下的房源，同时结合楼栋价值。

3）4房优选均价6.75万元/㎡左右及以下的房源。

4）横向纵向价差结合，中间户优于端户，中低区优于高区，中间优于两侧。

5）末选底楼和顶楼。

附一房一价表：

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