91.22分的虹桥“顶流”项目上海蟠龙天地三期即将开盘选房!
产品包括蟠龙景园公寓(洋房),叠拼和联排共计538套房源。
为了让大家最大化来之不易的入围机会,本次我们将对蟠龙景园的公寓(洋房)部分共计508套房源,制作了这份选房手册。
从楼栋价值与房源定价两个维度出发,由大到小,由整体到局部的进行内部产品细分,推导出选房顺位排序。自住和投资都可以参考。
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一、楼栋价值排序
我们会对日照采光、周边不利因素,项目周边未来规划对栋楼的价值进行排序。
1、日照采光分析
先来看一下项目冬至9-15点日照时长表:(表格按项目楼栋布局排列)
通过日照表的数据,我们总结一下:
项目总高在7-8层,5F以上的日照都在5-6小时。
其中,全楼层都在5小时的是西区第一排。
东区第1排2楼及以上,也都在5小时。
日照表现排序为:西区1幢>东区第1排>东区17幢>剩余部分。
2、周边不利因素情况
一)、红线内外不利因素情况
1)西区情况
红线内主要集中在西区5幢位置,
红线外主要是西边离高架主路不远,以及东边商业地块的垃圾站和卸货区。
2)东区情况
红线内主要集中在东西两个出入口的位置以及第一排中间位置。
二)、项目周边未来规划情况
项目区位是大虹桥主城核心位,周边别墅区和商务区,交通便利,生活配套充足。
美中不足是西面沈海高速+华徐公路,对西区的西端户会有影响。
3丶楼栋价值排序结论:
结合日照、不利因素及未来规划三方面,得出楼栋价值排序:(由于未来规划部分实际落地时间未知,因此我们主要考虑现状)
西区1幢与中区第1排并列>中区第二排>西区3#4#5#
第1排无论采光和南面视线都是最优的。
东区的第2排北面视线优于南面,日照时间相对略短。
西区景观视线在两端优于中间,西侧噪音相对较大。
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二、房源定价逻辑分析
我们对一房一价表的定价逻辑进行分析,
希望从中找出价值与定价不匹配的“捡漏”机会。
此次项目户型种类较多,我们会按户型分别分析。
1丶户型与价格
1)G1户型 195平,5房2厅3卫,户型均价7.4万元/㎡左右。位于西区第一排,仅有12套。
2)F1户型 183平,豪华型,4房2厅3卫,户型均价7.2万元/㎡左右。
F1位于西、东区端户,均价最高的在东区17单元,最低的在东区15单元。
3)主力户型:E1/E2户型 122-130平,改善型,4房2厅2卫,户型均价6.75元/㎡左右。
a、西区
3幢第2排均价在6.66-6.8万元/㎡
3幢第3排均价在6.61-6.7万元/㎡
b、东区
第1排9、14幢,均价在6.74-6.84万元/㎡
第2排10、17幢,均价在6.72-6.82万元/㎡
第2排中间11、16幢,均价在6.71-6.77万元/㎡
4)A1/A2户型 89平,紧凑型3房2厅2卫,户型均价6.35万元/㎡左右。
位于西区第4排(南向北数),东西两端户高于中间户,东端单元均价高出了该户型的均价。
5)B1/B2户型 89平,紧凑型3房2厅1卫,户型均价6.37万元/㎡左右,
D1/D2户型 90平,紧凑型3房2厅1卫,户型均价6.31万元/㎡左右。
这两个户型在一幢楼里的东西两个单元,靠东的B户型单价略高。
6)C1/C2户型 90平,改善型3房2厅2卫,户型均价6.55万元/㎡左右。
该户型位于东区第一排,户型位置景观采观俱佳 ,中区8幢价格较高。
户型总结:
目标购买豪华型的:有G型大5房195平;
舒适型的:有F型大4房183平;
初步改善型的:有E1/E2的4房121平;东区中区优于西区,景观视线好的价格高。
紧凑型3房的:有A型和C型89-90平(2卫);位置好,中区价格高。
刚需型3房的:有B型和D型88-90平(1卫);位置略逊一筹,东户价格高。
2、横向价格价差分析
项目实际总高7-8层,我们选择4楼(名义楼层5楼)的户型配比最大的4房E1/E2举例分析:
总结:
东西两个端户的价差在600-900元/㎡左右;
端户与中间户的价差在1400-1700元/㎡左右;
中间户之间的价差在50-130元/㎡左右。
3、纵向楼层价差分析
楼层价差基本规律为:
次顶楼与顶楼价差为300元/㎡/层左右;
高区与中区的价差为400-900元/㎡/层左右;
中区平均价差为800-1300元/㎡/层左右,
其中5-3楼的价差在1000元/㎡/层以上
2楼与1楼的价差为800-1000元/㎡/层左右。
详细楼层价差明细附于文末
上表显示:项目高区与中区价差符合市场水平,
而中区与低区的价差则超出市场水平,
由于是洋房,所以它的顶楼与次顶楼的差价没有其它高层项目的差价来的高。
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三、选房次序推荐
由于不同的置业目的对房源的偏好不同,
因此结合前两部分的分析,
针对偏重自住和偏重投资两类客户,
我们将提出不同的选房次序推荐。
1、自住选房次序推荐
我们优先考虑居住的舒适度,仅在居住舒适度相似情况下才考虑价格:
1)5房4房大面积段选房顺序为G-F-E1/2;3房面积段多,从第1顺位开始选。
2)E1/2户型选房,东区第一排优于第二排,优于西区,并结合采观。
3)3房相同条件下优选户型好的。
4)末选底楼和顶楼。
2、投资选房次序推荐
优先考虑房源的性价比,
以及未来进入二手市场的优劣势:
1)投资入场优选3房;大面积优选4房E1/2型;最后考虑5房产品。
2)3房优选均价6.44万元/㎡左右及以下的房源,同时结合楼栋价值。
3)4房优选均价6.75万元/㎡左右及以下的房源。
4)横向纵向价差结合,中间户优于端户,中低区优于高区,中间优于两侧。
5)末选底楼和顶楼。
附一房一价表:
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