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#1000个红盘选房攻略(持续更新中)
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大虹桥板块6万内项目,虹桥天玺领峯紧邻在建中的14号线&嘉闵线乐秀路站,地理位置优越。在保利云上澄光和南山·虹桥领峯中间。为了让大家最大化来之不易的入围机会,我们团队制作了这份选房手册。从楼栋价值与房源定价两个维度出发,由大到小,由整体到局部的进行内部产品细分,推导出选房顺位排序。自住和投资都可以参考。- 3-5幢10F以上采光在5-6小时,其中3幢日照略佳。
项目是住宅与商办结合的综合性社区,内部的不利因素基本集中在办公楼区域,
- 项目外部有两个不利因素,一是项目南面第一排距离曹安公路直线160米左右,二是乐秀路海蓝路位置附近有高压线。
根据《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》,项目位于嘉定江桥北虹桥拓展区的星去湾片区。星云湾片区是产城融合型片区,围绕项目周边的地块未来规划以教育,住宅绿地为主。结合日照、内外部的因素及未来规划三方面,我们给出项目楼栋价值排序:(由于未来规划部分实际落地时间未知,因此我们主要考虑现状)1)B1和B2户型分布在2幢-5幢的中间户和东端户,户型相同,左右对称。3)A户型分布在2幢-5幢的西端户,项目唯一大户型。从楼栋均价看,4幢的户型整体均价是小区最高的,其余依次是5幢,3幢和2幢。项目实际总高18楼,我们选择9楼的定价来举例分析:- B1、B2和B3户型9楼的价差都一致,在1200-6200元/㎡,其中4幢和2幢的价差最高在6200元/㎡,5幢和3幢的价差最低在1200元/㎡。
- 2幢-5幢的9F中,东、西和中间户的价差都一致,在600-1800元/㎡,其中东端户定价最高,靠西的中间户最低,然后是西端户高于靠东的中间户。
总的来说,楼栋均价从高到低是:4幢>5幢>3幢>2幢;同楼层的定价从高到低是:东端户>西端户>中间户(东)>中间户(西)上表显示:高区与中区价差超出市场水平,而中区与低区的价差低于市场水平,中区定价较友好。我们优先考虑居住的舒适度,仅在居住舒适度相似情况下才考虑价格:2)结合采观优选高区,次选中区和西端高区,再次选低区,末选底楼和顶楼。2)3房均价5.69万元/㎡、4房均价5.88万元/㎡优选均价线以下的房源,同时结合楼栋价值。3)结合定价价差,中间(西)>中间(东)>西户>东户;2幢两侧沿马路需特殊处理。