说真的，上海新房改善置换太难了。

1500w内想兼顾城市界面佳、配套能级高、积分不太极端、尺度还比较宽裕，思来想去好像就是闵行中外环附近最为合适。

因此这里的4个待入市新盘，去年开始就讨论度非常高：

古北金鹰府四期、天安豪园二期、古北悦公馆、皇都花园四期

哪知道要么都不来，一来就是大撞车：

• 古北金鹰府踩在3批次尾巴上，均价8.12W，预计8月20日开始认购；

• 天安豪园、古北悦公馆则预计4批次入市，而4批次新房很可能8月上旬就会启动

按照平均约20天一个完整流程来看，有很大概率只能3选一

假如天安豪园、古北悦公馆最终没有进入3批次名单

那很简单，一个一个来不要放过每一次机会

但如果真的“撞车”了，该怎么选择呢？

是冲古北金鹰府？还是等古北悦公馆或是天安豪园？

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我的观点很直接：冲古北金鹰府，别等悦公馆和天安了

我的理由倒不是后两者不如金鹰府，而是后两者买到的概率更低

而时间，一定程度上就是最大的成本/风险

一、买到房概率对比

由于4个项目都有着显著倒挂，如果都“正常”卖，预计裸分都会在65+，因此对于买到难度影响更大的其实是户型结构。

（具体倒挂后文会详述）

1）古北金鹰府

虽然4个项目中，古北金鹰府相对热度稍低一些，但毕竟只有104套房源，最终的入围积分却未必会低。

项目80%左右是约170㎡户型，20%左右是约150㎡户型，是一个纯粹的大户型改善社区，

因此对于改善置业来说，只要入围买到概率最大。

2）天安豪园二期

虽然天安豪园二期套均面积在110㎡左右，

但预计首开的C区小户型偏多，95-105㎡3房占比超过40%，125㎡左右初步改善又占了35%左右，仅有略高于20%为140㎡以上改善产品。

因此，刚需和初步改善买到房的概率更大。

3）古北悦公馆

项目虽然产品力最为突出，但户型面积定位初步改善，75%左右都是约120㎡产品，仅25%是150㎡以上。

因此项目最适合初步改善型购房者，买到概率最大。

4）皇都花园四期

皇都花园四期虽然还没有具体户型结构，

但北区套均约192㎡，纯粹大户型，非常适合改善型客户；而南区套均约114㎡，更适合初步改善的购房者。

用一张表格来小结一下，入围客户买到房的概率

• 买大户型改善，古北金鹰府是最稳的选择；
  

• 买初步改善，古北悦公馆是最稳的选择；
  

• 天安豪园二期，对于既能选初步改善，有能接受刚需产品的购房者选择。
  

• 皇都花园由于预计入市时间更晚，并不是排它的选择。

当然如果项目之间差距太大，也就不存在以概率定标的的逻辑了。

因此我们在来比较下几个项目的其它方面

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二、性价比对比

1、古北金鹰府倒挂率约73折

我们对标附近2006年的虹桥蒂梵尼，目前其挂牌价约为8.63W。

综合考虑房龄与品质的差异，我们测算古北金鹰府四期市场行情价约11.11W。

对应8.12W的均价，项目倒挂率约73折，性价比爆棚。

2、另外3个新盘倒挂更强

由于其它项目多还未有详细产品信息，因而我们对比板块的行情价进行估算。

（待产品细节完善后，项目对应倒挂率或有所调整）

1）古北悦公馆倒挂率或在7折左右

该项目与古北金鹰府属于同一房价梯队，根据房龄系数还原后，该梯队房价水平多在11-12W之间，少数品质突出项目能达到12.5W甚至更高水平

参考古北金鹰府的定价，古北悦公馆预计也不会超过9W

假如我们以均价9W进行估算，倒挂率约7折左右

2）天安豪园、皇都花园倒挂率或在65折左右

这两个项目虽然隔了一条外环线，但根据房龄系数还原后的房价水平都在12.5-13W左右

参考古美北社区新盘均价和宅地联动价，天安豪园和皇都花园的售价预计都在8.25W左右

假如就按照8.25W进行估算，倒挂率约在65折左右

三、产品力对比

1）古北金鹰府缺少社区氛围

古北金鹰府四期整体产品力较高，特别是作为主力的170㎡四房设计很不错。

但整个小区仅有2栋楼，最大的问题就是比较难打造规模化的景观以及形成好的社区氛围。

2）天安豪园二期生活便利性拉满

天安豪园二期是一个总套数超2200套的大盘，因而自己的颜值就决定了小环境的城市界面。

从效果图看，项目未来不仅整体建筑品质感强。

并且自身就会打造大量配套设施，将居住便利性拉满

3）皇都花园二期“真豪宅”配置

整个皇都花园二期分为南、北两区，总体来说堪称豪宅配置，但南、北两区也互有优劣。

北区规划户数287户，套均面积192㎡定位豪宅，

胜在产品纯粹以及车位充足，车位配比1：1.97；

但稍显可惜是楼栋距较近，或影响采光。

南区住宅规划户数232户，套均面积114㎡偏改善，

优势在于栋距充沛，但车位配比仅1：1.08，且从规划图看并不人车分流。

4）古北悦公馆产品力最为突出

4个项目中个人认为古北悦公馆规划上似乎更加舒适：

建筑高度与楼栋距几乎1:1保证视野、采光，中心还打造了大规模的中央景观，未来北侧的厂房区也将改建为一条绿带。

从一份外立面更改的公示文件看，小区即便用材变更也多是石材、铝板为主，这一点在新房限价后已变得愈发珍贵。

最后简单总结一下

在如今入围比提高，不少购房者入围多次仍未买到房的情况下，

只要是优质项目，我认为可以优先考虑有更大概率买到的那个。

因此，对于这4个产品与倒挂虽各有优劣，但整体都比较优秀的新盘，

140㎡以上改善可优选古北金鹰府；

100-140㎡间初步改善，可优选古北悦公馆；

100㎡左右刚需，只能选择天安豪园

皇都花园由于入市较晚，可以长期保持关注。

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