我们把上海2000年以后竣工的3000多个新盘，467个板块，按挂牌价划分为15个梯队。其中均价≥20W的板块仅16个，占比仅3.4%，它们应该算是上海最顶级的地段。但这些明显不是全部，上海的老牌市中心南京西路、外滩、豫园等，竟然没有在这个顶级地段版图内。没错，这其中最大的问题就是房龄因素干扰。比如南京西路板块住宅房龄起码在15年以上。
房龄对建筑价值的折损，明显干扰了我们对地段价值的认知。它可以把2000年以后的住宅价格，全部都还原成2020年前后交房的楼盘价格。
通过房龄系数的折算，我们理出了上海真实的顶级地段，分布如下：
算法中的20w板块比现实的体感多了不少，其中包括联洋地区。所以我们要再强调一下，这并不是说联洋现在二手房可以卖20w。
毕竟联洋房龄最新的住宅小区是2009年交付的，含有大量折旧带来的房价折损。
所以这里指的是：如果联洋再有新房，其价值可以达到20w+地段价值≥20W的板块，主要分布在内环内，少量中环板块进入该等级。
近期链家网释放的成交价信息，很好的验证了我们房龄系数的可靠性。比如小东门街道在链家网未释放成交房源信息之前，我们看到这里的次新房价格基本在14.5-19.6W之间。作为外滩的南延伸、上海的金融聚集带，坐拥内环内滨江资源，这样的价格显然与地段不匹配。我们利用房龄系数还原后可以发现该片区就是20W+的地段。目前小东门的品质住宅融创、绿城成交价均已突破20W，就是对这套系数最好的佐证。![]()
那么问题来了，诺大的内环内、绵延的滨江岸线为什么只有这些地区诞生了20W+豪宅？包含上海一江一河的重点板块及花木、徐家汇城市副中心。20W+地段在一江一河地区并不没有严格按照环线逻辑来走，位于内环内的东外滩、北滨江中段、苏州河南北高架以西片区，这些都是一江一河的规划范围，但他们没有形成20W+地段，而位于内中环的徐汇滨江反倒成了20W+片区。这只能说明，江景、河景只是更容易形成20W+地段，因为它们更容易打造出城市界面良好的居住氛围。而想要这些地方想要达到20w+，还必须兼具重要的城市功能，成为节点性板块。北外滩是面向全球的航运服务集聚区，承担起上海国际航运中心的城市功能。同时它也是金融、5G全球创新港的承载地。目前北外滩20W+的北部边界在长阳路-汉阳路-塘沽路一带，这里依托白玉兰广场及一线江景资源形成了20W+的价值带。内环内黄浦江东西两岸均是上海金融贸易的重要承载区，其中陆家嘴金融城已经成了上海面向世界的名片，北滨江20W+地段也是陆家嘴金融功能的东扩，是陆家嘴金融城二期，它们共同承担着上海金融贸易功能。3）苏河湾一线地区——承担金融、文化、人才孵化功能苏河湾板块环境非常复杂，中部有铁路阻隔，南部又有一大块七浦路市场，导致整个板块价值相对割裂。目前还原后只有苏州河一线（恒通东路-七浦路以南）的品质住宅才能达到20W+。4）徐汇滨江——承担文化传媒、智能科技、创新金融、生命健康功能。徐汇滨江内环高架-龙华路-云锦路以东地区及云锦东方以东片区均为20W+地带。主要是指徐家汇和花木，它们都是上海最早的城市副中心，是上海早期重要的城市节点。起到对上承接，对下带动的作用。得益于城市副中心的定位，这里汇聚了成熟的配套、优质的教育资源，使它们成为了20W+地段。主要有两块一个是陆家嘴花园片区，这里是福外+进才北校的双学区房片区。
另一个是联洋东片区，它是进才实验小学+进才实验中学的双学区。
当然学区只是一个原因，这两个片区在社区打造以及小环境上也是加分项。
徐家汇以漕溪北路为界，形成了2个价值梯队。西部凭借着优质教育资源，完善的城市配套，成为了20W+地段。
内环内中部拥有规模庞大的历史风貌区——衡复历史风貌区，历史风貌区以其不可复制性也成了上海的稀缺资源，这里更容易诞生20W+豪宅。![]()
该历史风貌区主要包括湖南路、天平路、瑞金二路街道，此外静安寺、南京西路、石门二路、江宁路它们都是历史风貌区的延续。这里不仅历史底蕴丰厚。还是优质教育资源的聚集地，这些都是20W+的底气。![]()
第三类：大规模城市更新片区
这里主要是指黄浦中部片区，包括新天地、豫园、老西门街道。
其中新天地片区是黄浦区第一代城市更新片区，翠湖天地片区成交价甚至已经突破30W。
新天地南部中海永业将在这里进行大规模城市更新，同时老城厢豫园、老西门片区也是城市更新的重地。整个黄浦区中部未来的城市界面将焕然一新。地段价值也将有进一步的突破，特别是目前看起来是价格洼地的老城厢地区。![]()
以上就是20W+地段的3大共性，它们最大的特点就是都有着一定的不可复制性。
那么，在这些顶级地段内未来将有哪些新盘入市？倒挂又是多少？我帮大家整理了一张图，20W+地段近年来，总共有25个新盘待入市，主要集中在黄浦区以及一江一河地带。虽然都位于20W+地段，但由于小环境和产品的差异这些楼盘的倒挂不尽相同，下面我们一一为大家分析一番。利用房龄系数，我们把董家渡板块二手房还原成2020年交房的楼盘价格，结果如下：很明显，董家渡整体板块价值已经突破20W+，部分项目二手房还原价甚至超过24W。这也很好理解，一方面，董家渡板块占据黄浦江稀缺江景资源。板块规划定位也很高：外滩南延伸。外滩金融集聚带，对望陆家嘴金融城，将成为全球第三大金融中心的核心区。目前董家渡金融城绿地外滩中心正在如火如荼的建设中。项目包括4栋甲级写字楼（T1，T3分别为300米+240米）、7栋总部办公楼、高端购物中心、超高层高星级奢华酒店、8栋住宅楼等。其中300米的超高层规划蓝图，在天际建筑汇聚的外滩，再一次刷新了城市天际线。 待整个项目落地，板块的城市界面将发生翻天覆地的变化。董家渡板块预计近1-2年内将有2个新盘入市，分别是绿城黄浦湾2/3号项目、融创外滩壹号院二期。绿城黄浦湾2/3号项目由绿城操盘，规划打造4栋29层高层，房源总量不超过300套，户型面积为200-300㎡，据悉装修标准要打造成绿城集团的标杆，规格之高可以想象。2017年的绿城黄浦湾近半年的成交均价已经达到23.6W，价格还原后约23.8W。由于高水准打造，未来项目2-3号地块市场价预计也将在这个水平。
假设其按照去年绿地海珀外滩14.25W价格对外发售，倒挂率将在6-65折左右。
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董家渡2号、3号地块示意融创外滩壹号院二期（董家渡310-01街坊地块），将推建面约180-375㎡高层+低密度合院。
目前项目2018年的一期成交价已经高达22.3W，假设其按照去年绿地海珀外滩14.25W价格对外发售，倒挂率将在6-65折左右。
主要是指豫园和老西门街道，利用房龄系数，我们将老城厢板块二手房还原成2020年交房的楼盘价格，结果如下：由于板块内部正在进行大规模城市更新，目前城市界面相对一般。所以可以看到有不少项目价格还原后还在19W+徘徊。但这远没有达到板块价值的上限，未来这里可能成为比肩新天地的豪宅区。与新天地类似，老城厢片区除了拥有大片高端住宅外，都在保留历史文化建筑的基础上，进行了综合性打造。
首先是乔家路项目，根据规划这里将打造成海派文化与现代商业的独特结合体。露香园二期也将延续一期的开发方式，在保留历史文化建筑的同时，打造集文化、娱乐、休闲、旅游、商贸、餐饮等多功能于一体综合型项目。目前城市界面及产品相对较好的复兴珑御成交价已经突破20W，就是对该片区未来价值高度打了个样。板块内目前有5个新盘将要入市：露香园二期、乔家路项目、新湖亚龙项目、1、露香园二期、乔家路项目、新湖亚龙项目、士林华苑倒挂多少？从分布来看，露香园二期、乔家路项目、新湖亚龙项目、士林华苑都位于老城厢比较核心的位置。预计未来市场价都将在20W左右，依据产品打造档次不同，会略有差异。
按照复兴珑御13.6W的售价再涨个5%来计算，未来这里的新盘倒挂将在7-75折之间。
五坊园四期由2幢30层的高层住宅和部分2F低密住宅组成，地块还含约5200㎡商业。目前隔壁明日星城一、二三期成交价已经达到13-14W+。房龄系数还原后约为18-19W+。考虑到项目地段相较于老城厢核心区和董家渡金融城较弱，预计市场价将在19W+。
假设项目未来以13W+出售，对应倒挂率大致在7-8折.利用房龄系数，我们该片区二手房还原成2020年交房的楼盘价格，结果如下：新天地&淮海中路2个板块，是黄浦区的天花板所在，还原后价格上限均突破30W。2个板块共同的特点就是这里是市中心难得的城市界面极佳的板块，只不过风格并不相同。
凯德附近是不可复刻的“梧桐区”，而翠湖附近则是市中心难得一见的百万方级别整体非常崭新的复合街区。
2个板块核心区的住宅几乎快断供了，目前已知的就只有凯德和翠湖六期。未来该片区的供应将集中在新天地南扩区域，这里将由中海和永业共同打造。两个项目的行情价大致在30W左右，假如它们未来以16W+出售，对应倒挂率大致在55-6折左右。两个项目周边二手房还原后价格普遍在22-25W，假如它们未来以14-15W+出售，对应倒挂率大致在6-7折。利用房龄系数，我们将徐汇滨江二手房还原成2020年交房的楼盘价格，结果如下：得益于产业、商业、交通、江景等综合城市资源的加持，徐汇滨江龙耀路以北已经整体突破20W。在这个价值梯队里有5个新盘等待入市，他们的倒挂分别是多少？
这3个项目集中在总投资160亿，建设规模180万㎡的西岸金融城。其中香港置地启元属于西岸金融城的组成部分，也是3个项目中距离黄浦江最近的。项目将推出建面约280-490㎡的大平层及顶跃，可售住宅仅约80套。目前同样一线江景的尚海湾二期成交价已经达到23W，假设项目以14-16W的价格出售，倒挂约55-65折。复星御江廷、汇元玺地理位置类似，较启元稍微逊色，预估市场价在20W+。百汇园同样是一线江景房，项目2016年竣工的二期成交价已经高达18W+，排除房龄等各方面因素影响，三期实际市场价已经超过19W。对应12.79的售价，倒挂约6-7折。云锦东方三期是一个多层和联排的组合社区，容积率只有1.0。目前2014年的云锦东方一期高层建筑的房源成交价已经达到21.46W。综合测算后，云锦东方三期的多层住宅市场价约为21-23W+，对应12.5W售价，倒挂率约为5-6折。包含北外滩、江宁路，这些板块二手房还原成2020年交房的楼盘价格，结果如下：
将推约370-1500㎡豪华大平层等。据悉，这个项目将会由三栋160m的超高层住宅组成，比华侨城苏河湾88号院的150m还要高10m。
南边的楼栋顶部甚至设计了一座上海唯一的住宅停机坪，太过于豪横了，不愧称之为浦西“第一豪宅”！项目预估市场价20W左右，假设按照16W左右的价格出售，倒挂约8-9折。项目占地面积18951㎡，总建筑面积约105000㎡，由多层、高层住宅、商业、配套用房及三层地下室组成。据传主要住宅部分由建面共约5395平方米的洋房&共约27552平方米的叠墅组成。作为虹口北外滩的上佳地段，坐享北外滩4平方公里的城市规划，更是成为了媲美陆家嘴的中央活动区，直面黄浦江+外滩，新湖北外滩项目拥有特别的优势。预计市场价约19-20W左右，假设洋房售价14-16W，倒挂率约8-85折。其中鸿印里包括一幢180米的超高层办公楼，6幢高层住宅，以及11 幢风貌保护建筑。将推约110-225㎡2-5房。73街坊共分为南北两块，是老静安为数不多的纯住宅地块。其北地块的高层住宅，总套数仅有468套。南块是低密度住宅，将兴建联排别墅，共77套。南北地块的中间，是已经落成的南草坪花园。鸿印里&静安73街坊周边的二手住宅价格还原后多在20W左右，假设项目售价14W+，倒挂率约7-75折。陆家嘴滨江一线目前还有一个”王炸“产品等待入市——滨江凯旋门三期。项目一二三期离的非常近，各类资源基本共享，所以项目前期二手房价格极具参考意义。目前项目刚交房不久的二期房源，价格约为22W，所以三期的真实市场价大概也在22W左右。
按照前期13.8W的均价计算，滨江凯旋门三期倒挂程度约为6-65折。老牌市区由于开发年代早，建设非常成熟，相应的新盘供应十分匮乏。目前该片区已知的还有华山公寓、华山夏都苑、汇成襄阳路项目3个新盘。华山夏都苑虽然行政上属于长宁，但位置上非常靠近衡复历史风貌保护区，居住氛围不言而喻。项目周边二手房价格还原后，多在20W+，考虑到项目自身打造也基本是顶配了。所以未来市场价大概率也会在20W+，假设项目以15W左右的价格入市，倒挂率约为7-8折。华山公寓本身就属于衡复历史风貌保护区，与华山夏都苑不同，华山公寓属于旧楼改造，所以不存在房龄还原。目前周边相似房龄的住宅挂牌价约15-16W+，考虑到项目改造的高水准，预计市场价会在18-20W之间。假设15W+对外出售，倒挂率约75-85折。整个项目处于历史风貌区内，与嘉御庭一街之隔。嘉御庭一期去年的成交价就突破18W，按照房龄系数折算后已经高达22W+。假设15W+对外出售，倒挂率约7-75折。![]()
以上就是上海20W+地段新盘的倒挂情况，我最后做个总结：