上万套潜在供应！上海今年不缺豪宅！
回顾去年1-8批次，可以说市中心的豪宅项目寥寥无几，
直到7/8批次，豪宅项目才纷纷入市，
其中包括7批次的海泰北外滩，以及8批次里尘封多年的绿城外滩兰庭，
也算是为2023年豪宅的供应揭开了序幕。
再翻开去年1-4批次土拍可以明显看到，2000w以上的豪宅是空缺的，
因为豪宅不完全是通过土拍出让的，更多的是因为城市更新旧城改造，所以说土拍是看不到这些豪宅出让的。
我们团队统计了今年市中心豪宅的供应量，可能会有上万套潜在供应，部分可能今年就会上！
不得不说，2023年的上海真是个豪宅年！
首先非常清晰可见的是，市中心钻石地段的黄浦区旧改是豪宅供应的大头。
一般来说市区豪宅大多都是200㎡起步，如果按照市中心地段单价14w+计算的话，基本上总价都是超3000w的。
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文章较长，完整豪宅名单放至文末
没耐性的朋友，可拖至文末查看
part1丶黄浦区豪宅
1丶黄浦世博滨江项目
本次黄浦世博片区规划的1340套住宅，
项目虽然不处于内环，但紧邻内环，未来在市区滨江一线沿岸中最为热门的项目了。
本次规划范围总面积约128.5公顷，占地面积差不多是西岸金融城3倍左右的大小。
未来将打造成为三条平行岸线的功能带，包含：
1）滨江公共活动功能带
延续贯通要求，增加游憩、休闲、展示和运动等配套设施，集聚最活跃的公共活动功能;
2）文化功能集聚带
核心文博设施引领，配套布置文化、商业、休闲等活动功能;
3）综合功能服务带
布置文化产业衍生的商务、商业、居住等功能，强调功能的立体复合。
规划范围内规划建设用地总面积81.43公顷，
包含（公共绿地3.46公顷，市政设施用地0.51公顷，道路广场用地17.50公顷，城市发展备建用地20.14公顷，居住用地和公共设施用地混合设置，用地面积约19.82公顷）。
其中最值得关注的住宅规划方面：
根据规划，在整个区域内未来将新增不小于1340套的住宅，
分布在4个地块中，其中除D05-01地块为纯住宅地块外，其余3幅均为商住办或商住性质的混合地块。
15-01地块，性质为商住办规划用地，整体限高180米，总体量19万方；
包含了菜场、居家养老、居委和老年活动室、社区公共服务设施、小型压缩站等公共配套，住宅套数440套；
D05-01地块，为纯住宅地块，限高50米，住宅套数240套；
807-01地块，规划党群服务站居委会和老年活动室、居家养老设施，另外，住宅套数240套，整体限高120米；
808-01地块，规划住宅套数420套，限高150米；
按照这些住宅建筑面积计算的话，
整个黄浦世博文博区住宅套均在140㎡左右，未来总价基本也都要2000w起步。
另外在此次公布的控详中，有12幅地块在现阶段是规划为城市发展备用地！
虽然这些地块具体指标并未公布，
但是在此次规划中，这些地块未来的定位还是予以了明确，兼顾商业、办公、文化及公共功能等用地性质。
其中根据要求，备用地建筑规模按照开发强度分区控制，其中经营性建筑面积约34万㎡左右。
2丶嘉里金陵东路项目丶露香园二期丶黄埔复星豫园项目丶福佑南项目丶乔家路项目
嘉里金陵东路项目绝对称得上黄浦区“压箱底”的宝贝，
共10幅地块，其中2幅地块涉及住宅部分，约12.4万㎡。
项目10幅土块总开发体量超过65.5w㎡，
将新建1栋240m写字楼和1栋185m写字楼，成为外滩背后新的制高点；
以及超过12w㎡超高层住宅，最高可达150m，而楼下就是历史风貌街区,
项目重点保护金陵东路骑楼街道和沿街界面，同时沿金陵东路保留一定厚度的低层连片区，整个保护保留超过12w㎡历史建筑，相当于2个“新天地”规模；
值得一提的是，金陵东路南侧还有2处大型旧改项目。
1）露香园二期地块
地块就位于就在一期的东侧，整体建面（地上计容）超19.7万㎡，其中有约2.6万㎡明确为低密度产品。
露香园二期将会延续一期的开发方式，
在保留历史文化建筑同时，打造集文化、娱乐、休闲、旅游、商贸、餐饮等多功能于一体综合型项目。
其中商业面积：约5万㎡；住宅面积：约13.8万㎡，包含高层（约10.5万㎡）、低密度住宅（约2.6万㎡）；
其他各项公共配套设施：约0.83万㎡；地下面积：约19.6万㎡。
项目二期效果图如下：
2）黄埔复星豫园项目（外滩福佑地块）
作为黄浦区的超级旧改项目，福佑地块项目也很可能有低密住宅的规划。
整个项目占地约10万㎡，建筑面积约17.85万㎡，住宅约7.5万㎡，容积率还不足1.8，大概率有低密住宅。
2）福佑南项目
此外，该黄埔复星豫园项目（外滩福佑地块）的南侧就是福佑南项目，
北侧以低层、多层地块为主；南侧以高层住宅为主，住宅面积约7万㎡，
从控制指标看多层住宅基本控制在16m，
很有可能打造为墅类产品。
3）乔家路项目
福佑南项目南侧不远处就是乔家路项目，是上海市中心最大规模旧改项目之一。
乔家路总体占地超过20万㎡，地上建筑面积约34万㎡，其中住宅占了31万㎡，
除了体量巨大，项目最令吃惊的是，超过50%的土地都用来打造低密度产品，合计建筑面积约有8.5万㎡。
3丶凯德茂名公馆
项目身处繁华之地，南京西路/淮海路两大繁华商圈在此交汇，是市中心地标级的顶级住宅项目。
项目本期推出6#，户型为219㎡、260㎡、263㎡，约60套精装准现房。
3丶士林华苑二期
项目将推建面约220-800㎡空中平墅。
项目二期有望建造独特的高层住宅”天墅“；
这种空中别墅的建筑类型和我们常见的高层住宅大平层有所不同，一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。
效果示意图上可以看出，基本每户都能有屋顶花园，部分户型还有空中室外泳池。
网传的户型图有220㎡、400㎡和超大面积的800㎡，其中800㎡的户型拥有93.7m的超长360°全景观阳台。
网传户型图如下：（仅供参考，具体以官方发布为准）
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项目规划2幢30层的高层住宅和部分2F住宅，
其中高层户型为建面约110-220㎡，2F住宅可能会是别墅产品。
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这5宗地块，位于陆家嘴金融城内北侧滨江区域。 这五块地块的地上总开发量约36.8万㎡，其中包括（住宅建筑面积约13.3万㎡，商业建筑面积约11.4万㎡米，办公建筑面积约9.2万㎡，文化建筑面积约2.9万㎡）。
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地块内的住宅部分将推出约1268套房源。
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1丶新湖北外滩项目 项目将推洋房&叠墅产品，住宅部分由建面共约5395㎡的洋房&共约27552㎡的叠墅组成。 项目作为虹口北外滩的上佳地段，坐享北外滩4平方公里的城市规划， 直面黄浦江+外滩，新湖北外滩项目拥有特别的优势！ ![]()
2丶招商弘安里 项目包含121套可售低密住宅，主力产品面积段290-375㎡。 这也就意味着，今年上海内环内北外滩将迎来臻稀的别墅房源供应！ ![]()
项目拟建45幢别墅、1幢物业用房，有2层，有3层。 ![]()
另外，虹口未来还有约47万㎡“豪宅”潜在供应！ 未来虹口宅地的大量供应将集中在北外滩，根据8月最新的北外滩规划，未来预计还有26宗涉宅用地的潜在供应，合计建筑面积约47万㎡。 ![]()
由于大量宅地位于提篮桥和虹口港的“历史风貌保护区”中，一多半容积率都在1.3及以内！ ![]()
1、提篮桥历史片区约33万㎡ 特别是长阳路以北的约20万㎡宅地，几乎都是为别墅产品量身定做。 ![]()
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2、北外滩核心商务区预计约7万㎡ 核心商务区的地块为商住办综合用地，总建面约13.77万㎡，按照50%住宅比例推算，住宅大致可能在7万㎡左右。
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3、虹口港历史片区约7万㎡ 虹口港历史片区内还有多宗容积率仅为1.0的宅地，未来价格更是充满想象空间。
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