宋代人住的蛋壳，比纸更薄

最近，最让年轻人感到不安和关切的新闻就是“蛋壳暴雷”。蛋壳、微众银行、房东、租户，复杂的生态，使牵涉到其中的年轻人心神疲惫。

蜗居在公寓里的人们，一边幻想着未来更好的生活，一边恐惧于自己会不会被房东和中介欺骗。

我们可能很难想象，被认为商业经济繁荣的宋代，被“租房”这件事困扰的，不只是年轻人，还有拖家带口的普通百姓，以及看起来风光无限的当朝大臣。

或许从宋代的“蛋壳往事”，我们能找到解决今天困局的思路。

✎作者 | 言九林

✎编辑 | 程迟

屋漏偏逢连夜雨

宋仁宗嘉佑二年（1057）七月初，开封城屡降暴雨。

五十岁的翰林学士欧阳修，为官已有二十余年，此时却仍是租房居住。他租到的房子，年岁老质量差，位置也不佳，邻居都是些底层人。用欧阳修自己的话说，是“嗟我来京师，庇身无弊庐。闲坊僦古屋，卑陋杂里闾”。

《清平乐》中的欧阳修。图/豆瓣。

暴雨让这位老京漂的生活陷入了凄惨之境。

同在开封为官的好友梅尧臣，写了诗信来慰问。欧阳修在回复的诗信里说，自己正无可奈何地浸泡在足以淹没襟裾的积水与泥淖之中，“无异鸭与猪”。最可忧虑的，是他租住的“古屋”在风雨中飘飘摇摇，朝不保夕。

房子的墙壁四面皆破，雨水顺着裂隙涌入，“虾蟆鸣灶下，老妇但唏嘘……压溺委性命，焉能顾图书”，蛤蟆顺着雨水游进了灶台之下彻夜鸣叫，老妻只剩下长吁短叹；要时刻注意会危及全家人性命的土压水淹，连自己的藏书也顾不上抢救了。

为了将屋内的积水排出去，全家人带着僮仆，已经奋斗了两个夜晚，家中老人也通宵达旦参与其中。如果这雨再继续下个三五天，自己就得带着全家人另寻住处了。

堂堂翰林学士、文坛巨擘，因为租住的房子无法承受大雨，竟成了丧家之犬。

其实，不独欧阳修如此。写信来慰问他的梅尧臣，此刻家中也是一片汪洋。“浮萍何处来，青青绕我楹。连墙已坏破，屋赖搘撑牢”——屋子里漂着不知从何处而来的浮萍，房子的墙体已经坏掉，靠柱子勉强撑着才没垮掉。

梅尧臣时任国子监值讲，也是租住的房子，位于开封城东的赚河。欧阳修去过梅家，据他讲，那是一处“万家弃水为污池”的所在，可知也不是什么好地段。

于是乎，这两位陷入同样困境的京漂租客，发出了共通的感慨。欧阳修说“住京况味，其实如此，奈何奈何”，梅尧臣则说自己是“免为不吊鬼，世上一鸿毛”。

暴雨，其实只是欧阳修与梅尧臣京漂租房生活窘迫情状的显影剂。造成这种窘迫的主因，是开封高昂的房价与随时可能爆雷的租房市场。

 
《欧阳修传》
王水照, 崔铭 著
 人民文学出版社 
2019-5

开封折叠

开封城是当时世界上人口最多的城市之一。早在宋太宗时代就已是“养甲兵数十万，居人百万”。

直到北宋灭亡，这座城市的人口规模始终维持在130-150万左右。其中直接吃财政饭的群体（包括皇室、贵族、官僚、官用工匠、僧尼道士、驻军以及他们的家眷）占到了三分之一左右；剩下的约三分之二人口，主要靠满足这三分之一人口的日常需求，来维持生计。人口多，住房需求就大。

《清明上河图》[北宋]张择端绘，‍北宋开封城拥堵的街市， 图/故宫博物院

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住房需求大，房价就高。尤其是当好地段皆被皇室与贵族官僚优先占据之后，土地供应捉襟见肘，房价自然也就更高了。

至晚在宋真宗时代，开封城就已是房屋密集，到处都是违章建筑，时人形容为“坊无广巷，市不通骑”。

枢密副使杨砺去世，宋真宗想去他租住的地方祭拜，结果发现巷子太窄，“乘舆”进不去，只好步行。

到了宋徽宗时代，开封城早已无阔地可用，新晋的权贵们要修建豪宅，只能大规模强拆民房。许多开封百姓因此流离失所家破人亡，又无处说理，“惟与妻子日夜号哭告天而已”。蔡京造一座西园，即毁掉了民房数百间之多。

宣和二年（1120），御史中丞翁彦国上奏说，京城的官员们经常借着皇帝“赐第”的机会，动用官府的力量强拆民房，甚至霸占整条坊街，许多人流离失所，完全不是太平盛世应有的景象。

开封城的豪宅价格，自北宋初年即一路上涨。宋太宗给枢密使楚昭辅赏赐豪宅，标准是“白金万两”，也就是大约1万贯铜钱。

宋仁宗时代，兖国公主出嫁，皇帝赏赐豪宅的标准是“缗钱数十万”，也就是几十万贯铜钱。公主有限，可视为个案。

《清平乐》剧照。图/豆瓣

但到了宋徽宗时代，个案就成了普遍现象，按时人张根的说法，“人臣赐第，一第无虑数十万缗，稍增雄丽，非百万不可”——皇帝给官员赏赐的宅第，房价标准至少在数十万贯，若是要显出豪华，那就得上百万贯了。

普通民居的价格同样不低。宋神宗元丰年间有过一次拆迁，对象是开封城内距离城墙30步以内的民居。共计拆迁了130户，官府发放了22600贯铜钱作为拆迁补偿。平均每户民居的房价是174贯铜钱。

当时，在开封城摆摊做小贩或给人做佣工者，一个月的收入不过是2-3贯。按一年挣30贯计算，需要不吃不喝干6年才能买得起一所低端民居。

房价如此之高，也就不难理解为何欧阳修、梅尧臣、苏轼这些人来开封做官，都只能租房居住了。

用朱熹的话说，是“且如祖宗朝，百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋”。官一代们初入京城，尚且须从租房开始奋斗（宋神宗元丰年间，朝廷才开始为高级京官提供住房）；普通人前往开封城寻梦，自然更是如此。

按杨师群的估计，“北宋东京城内外，约有半数以上人户是租屋居住的。其中从一般官员到贫苦市民, 各阶层人士都有”。

 宋代的租房产业

这些京漂租住的房子，主要有两大来源。一个是朝廷设立的房屋出租机构“店宅务”；另一个是官僚权贵及依附于他们的商人控制的私营邸店。

朝廷经营租房业务，始于五代。北宋建立后将之“发扬光大”，成立了专门的机构“店宅务”（又名“楼店务”）。

店宅务的主要职责是收租，然后“以其钱供宫中脂泽”，也就是这些租金进入的不是国库，而是皇帝的腰包。

开封府的结构。图/维基百科

店宅务成立之初，掌控的房屋尚只有五、六千间。

但上有皇权加持，下有牟利冲动，店宅务自成立之后即开始迅猛扩张。一是不断在开封城内拿地，或自己建房，或转租给商人；二是不断强行买进城内的民居。

这种与民争利式的扩张造成了极不好的影响，使得宋太宗不得不在淳化四年（993）颁布诏书，命令“店宅务今后不得擘画市在京宅舍增僦”，也就是从今以后不允许店宅务再在京城购入房屋用于出租。

但诏书效应相当有限。到了宋真宗天禧元年（1017），店宅务手中已拥有2.33万间邸店，年租金收入是14.0093万贯。到宋仁宗天圣三年（1025），邸店数量增至2.62万间，但年租金收入略有下降，为13.4639万贯。到了宋神宗熙宁十年（1077），店宅务控制的房产包括出租屋1.4626万间，空地654段，宅子164所,年租金收入增长至21.6581万贯。

对租户们而言，这些官营出租屋，普遍存在着两个令人头疼的问题。

第一个问题是，官府经常说涨房租就涨房租，租户几乎没有任何讨价还价的空间。

景德四年（1007），有人向朝廷提议说，京城百姓租住着朝廷的房子，“居人获利多而输官少”，这些人占了朝廷的大便宜。所以“乞增所输，许夺赁，若人重迁，必自增其数”——请皇帝允许涨房租，如果不接受就将租户赶出去，这些租户已经在房子里住了很久，迁徙的成本更高，肯定会答应涨房租。

宋真宗思虑再三，否决了这项提议，不许店宅务向那些“僦官舍安居久”的租户涨租金。但该否决并无多少效果。

所以，大中祥符三年(1010年)，宋真宗又再次下诏，要求店宅务从今以后只许按“元额”，也就是契约商定的数字收租，不许动辄涨房租。皇帝频繁下诏，自然是因为店宅务在频繁涨租。

第二个问题是，官府修建的出租屋质量堪忧，且一旦租出，常拒绝履行房屋修缮的义务。

宋真宗大中祥符三年(1010年)，曾以诏书的形式颁布过一项政策，称“应宣借宅，如欹侧破损者,不须官修”。宋制，刺史以上官员的住所，可以按级别不同配置4-35名军士或胥吏充当侍卫，名曰“宣借”。政策的意思是：高官们“宣借”的房子，如果歪了塌了，店宅务是不负责修理的。

这项政策透露出两点信息：（1）当时的开封城，有许多官员租住在朝廷官营的出租屋内。（2）这些官员租住的房子，大多质量较差，以致于他们经常找店宅务的“麻烦”要求修理；修理产生成本，店宅务自然不愿意，但又没法像对待底层租户那般敷衍了事，于是事情就捅到皇帝那里。

皇帝之所以公开否认店宅务有修缮官员租住房屋的义务，大约出于两个原因。

第一， 高官住宅享有“宣借”特权，本就配备有朝廷的服务人员。

第二，高官租住朝廷的出租屋时，可能享有某些平民所没有的优惠政策——景德元年（1004），宋真宗曾以诏书形式下达过一项禁令，“应宣借舍屋，须的是正身居正”，官员们“宣借”租住的房子必须是自己住，若被店宅务发现不是自己住，而是转租给别人来做二房东，该房子须“收管入官”，也就是由店宅务重新收回。

出台这样的诏书，自然意味着官员向朝廷租房，再把房子租给普通人，在当时是一种常见现象。这种转租之所以有利可图，很可能是因为官员在租房时，需要支付的租金比平民要少，他们可以享受“内部价”。

常态化的“敷衍”

至于店宅务对底层租户的敷衍，可参考景德二年（1005）一份诏书的规定。诏书说，店宅务出租的房子若出现“欹垫”问题，也就是歪了垮了，租户采购建材进行修缮时，必须约定退租时“润官不动”，不能拆走维修的部分。

如果一定要拆，则须由店宅务派官员前去评估，评估结果认为对官产不会产生损害，才可以拆（由店宅务自己去评估，结果一定是不能拆）。如果房屋的维修工作是由店宅务负责，自然没必要出台这样的政策。

出台了这样的政策，也就意味着如果租住的房子出现质量问题，租户们只能咬牙自己出资维修。事实上，即便租户愿意忍痛自己出钱来维修房子，也会有其他的恶心事在前面等着他们。大中祥符三年（1010），宋真宗下诏，“赁官屋者，如自备添修，店宅务无得旋添僦钱”，不许店宅务在租户维修完房子之后趁机提高租金。

《大宋宫词》里的宋真宗。图/豆瓣

皇帝下诏关注，显见此类事情已很常见。但租户如果不出资维修，房子垮了塌了，造成了人员伤亡，也只能自认倒霉，租金要不回来，也没法去找店宅务索赔——1010年的规定是：房屋倒塌或者被火烧毁，重新修盖完毕之前，可以暂免租户的房租。

景德四年，宋真宗有诏书要求店宅务在处理那些倒塌的房屋时，须将其中仍勘使用的木料挑选出来，不得随意“充柴”，不许将倒塌房屋的所有木料一律当柴火卖掉烧掉。

诏书会注意到这种问题，显示官营出租屋的倒塌是很常见的事情。这也是为什么天圣三年店宅务拥有的出租屋（2.62万间）多于天禧元年（2.33万间），年租金收入却少于后者——在这短短的几年里，有大约六千余间官营出租屋倒塌或破损，它们留在统计簿册里，却已无法为朝廷牟取利润。

损毁率如此之高，也不仅仅是疏于修缮的问题，还与店宅务在修建出租屋时一味偷工减料有很直接的关系。

至和元年（1054），宋仁宗不得不下诏，批评此前“差官修缮京师官舍”多不合格，难以持久，要求自今以后修建的官营出租屋，必须做到七年之内不倒塌损毁，“如七年内堕损者, 其监修官吏及工匠并劾罪以闻”——如果七年之内倒塌损毁了，相应的官员和工匠都要被治罪。

宋仁宗画像。图/维基百科

一所房子的寿命标准只有七年，质量本已相当低劣；之前的官营出租屋连坚持七年都做不到，可见粗制滥造到了何种程度。前文提到的欧阳修与梅尧臣租住的那些在暴雨中摇摇欲坠的房屋，很可能正是来自店宅务。

对普通民间商人而言，承包店宅务的房子或土地，绝不会是一件愉快的事情。

宋真宗时代，商人自店宅务租赁了地皮之后，修造房屋出租（或翻修官营出租屋），因质量好过店宅务直营的出租屋，得以用更高的租金“大段掠钱”，即引来了店宅务的眼红。

随即便出台政策，对这些商人增加“课利”，而且强制规定：若商人不愿再经营下去，他们修造的房屋不许转卖给其他人，只能卖给官府。

消灭了市场，售价自然只能听任店宅务出具。

商人不是傻子，他们的应对之策是牺牲房屋质量，在盖房时选择劣质材料，来降低成本保证利润，等到退租地皮时，留给朝廷的往往已是完全不堪使用的破房子。

店宅务也不是傻子，宋仁宗天圣四年（1026），朝廷出台新政策，规定商人若要退出，须由店宅务前去评估留下的房子，如果质量还可以，就由店宅务出一点钱买下；如果质量不行，则允许商人将之卖给其他接盘者。

店宅务与承包商之间的这种心机游戏里，最终的受害者，仍是市场最末端的租户，他们只能住在随时可能因质量问题爆雷的劣质出租屋里。

房产，权力的游戏

北宋前期，虽然有不少官僚贵族从事租房买卖，如宰相赵普被人揭发“广第宅、营邸店、夺民利”，但店宅务仍是开封城租房市场的主要提供者。

到了中后期，开封城的租房市场似乎已转由官僚贵族占据主导地位了。宋制，官员不许兼营商业，于是，投资房屋这种不动产，再交给别人去经营，就很自然地成了许多官僚发家致富的常规手段。

宋真宗时代，曾下诏不许京城高官于住宅之外“在京师广置物业”，可知高官投资买房已成风气。

这种诏书也不会有什么效果，因为身为宰相的夏竦、张方平等，均在开封城积极买房开设“邸店”。

到了宋徽宗时代，宰相何执中名下的邸店数量已“甲于京师”，每天可以收120贯房钱，一年可以收近4万贯，已相当于宋神宗时代店宅务年房租收入的五分之一。他的同僚朱勔也很厉害，他名下的邸店每天可收租金数百贯，按最低的200贯来算，年收入已是7万余贯，相当于宋神宗时代店宅务年房租收入的三分之一。

这些官僚贵族经营的出租屋，质量很可能远比店宅务的官营出租屋要好。毕竟，他们再如何“广置物业”，也无法做到像店宅务那般拥有数万间可出租的房屋；他们的租金收入如此可观，完全不逊于店宅务，合理的解释便是他们的租金标准远高于店宅务。

市场自由竞争环境下（尽管这自由并不完整），高租金自然意味着更好的质量——店宅务的官营普通住房，每年的租金约为4-5贯，相当于一个开封城普通商贩1-2个月的收入。

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影视剧《清平乐》中开封城景象。图/豆瓣

宋哲宗时代，御史中丞胡宗愈租住了一所中档私营民宅，每月租金18贯，全年要216贯，是店宅务房屋年租金的40-50倍。

月租金18贯的好房，开封城的普通百姓，自然是住不起的。店宅务提供的那种风雨飘摇、寿命只有七年的破房子，才是他们的安身之所。

参考资料：

①欧阳修：《答梅圣俞大雨见寄》、《答圣俞》；梅尧臣：《嘉佑二年七月九日大雨寄永叔内翰》等。

②（日）东英寿考校：《新见欧阳修九十六篇书简笺注》，上海古籍出版社2014年版，第86-87页。

③周宝珠：《宋代东京开封府》，河南大学学报1984年，第27-30页；第291-297页。

④程民生：《宋代房价与住房面积考察》。

⑤《宋会要辑稿·食货五五》“左右厢店宅务”，上海古籍出版社2014年版，第7251-7258页。

⑥杨师群：《东京店宅务: 北宋官营房地产业》。

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