第130期丨网签合同备案不属于因房屋权属存在争议而不得抵押的情形

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编者按

本案是一起经房地产买卖合同网上备案的房屋买受人起诉要求撤销案涉房屋的不动产抵押登记的行政案件。案件争议焦点在于，网签合同备案是否属于因房屋权属存在争议而不得抵押的情形，不动产登记部门在作出不动产抵押登记时，是否应将有无网签合同备案作为审核内容。审理法院从网签合同备案行为的性质、与预告登记的区别等，明确网签合同备案不能对抗因设立抵押权而可能引起的物权变动。本案在确立裁判规则的同时也向房屋买卖中的交易主体传达了风险警示信号。

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网签合同备案不属于因房屋权属存在争议而不得抵押的情形

裁判

要旨

一般情况下，存量房买卖合同网上备案登记（俗称网签合同备案）作为对房屋买卖的交易行为所采取的行政管理手段，不改变买卖合同的债权性质。网签合同备案不产生预告登记的效力，不能对抗因设立抵押权而可能引起的物权变动。网签合同备案不属于因房屋权属存在争议而不得抵押的情形。

案情介绍

王某系上海市梅岭北路某弄某房屋（以下简称案涉房屋）权利人。2017年4月22日，王某与于某、赵某夫妇签订房地产买卖居间协议及房地产买卖协议,约定房屋总价款、付款方式以及签订网上示范文本上海市房地产买卖合同等事宜。同年7月19日，双方委托中介公司办理存量房买卖合同网上备案登记手续，该协议（以下简称网签合同一）约定：案涉房屋转让价格为630万元，双方确认在2017年12月30日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日及8月27日，双方分别签订了两份补充协议，约定案涉房屋转让价格变更、余款支付等事宜；此外双方同意案涉房屋的过户时间以于某、赵某所售房屋的交易时间为准，无具体限制期限等。

2017年9月，王某还清了案涉房屋的银行贷款。2017年10月9日，王某与唐某签订借款合同及最高额抵押合同，约定王某以案涉房屋为抵押向唐某借款420万元，借款期限为2017年9月18日至2018年3月17日。尔后，王某与唐某共同向市确权登记局提出办理案涉房屋抵押权登记申请。经审查，市确权登记局2017年10月12日作出不动产登记证明（以下简称被诉不动产抵押登记）。上述借款合同到期后王某未偿还借款，案涉房屋抵押登记因此未解除。2018年7月11日，王某与于某、赵某就变更案涉房屋购房款为581万事宜委托另一家中介公司办理网签合同备案手续，该经备案的上海市房地产买卖合同（以下简称网签合同二）附件五抵押情况栏亦显示案涉房屋有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。

因王某无法配合于某、赵某办理房屋过户手续，于某、赵某向上海市普陀区人民法院提起民事诉讼，要求王某继续履行房地产买卖合同等，其后撤回该起诉。2019年7月19日，于某、赵某向原审提起本案诉讼，认为市确权登记局办理案涉房屋抵押登记手续，导致于某、赵某无法办理房屋产权转移登记手续，侵害其合法权益，故请求撤销市确权登记局作出的被诉不动产抵押登记行为。一审法院判决驳回了于某、赵某的诉讼请求。于某、赵某不服，提起上诉。上海市第三中级人民法院经审理后作出驳回上诉，维持原判的终审判决。

裁判分析

本案是一起经房地产买卖合同网上备案的房屋买受人起诉要求撤销案涉房屋的不动产抵押登记的行政案件。本案争议焦点在于，网签合同备案是否属于因房屋权属存在争议而不得抵押的情形，不动产登记部门在作出不动产抵押登记时，是否应将有无网签合同备案作为审核内容。

1 .网签合同备案作为行政管理措施，并非直接产生物权登记效力的法定方式

根据《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋产权登记为王某所有，具有公示效力。而案涉房屋所办理的存量房买卖合同网上备案，系房屋行政管理部门为提高房屋交易信息透明度，规范交易行为，保障交易安全而采取的行政管理手段。该规定系在房地产交易环节，通过将交易合同网上备案，以增加交易的透明度和安全性，防止“一房二卖”。因此，归根结底，网签合同备案是对交易行为的限制，并不产生物权登记效力，因此不改变房屋买卖合同的债权性质。本案中，房屋买受人享有的是债权请求权，被诉不动产抵押登记并非直接的房屋买卖行为，因此并不受网签合同备案的限制，抵押权的行使可能会导致房屋买受人要求房屋出卖人履行房屋过户的合同义务无法得到保障。

2 .网签合同备案并非预告登记，亦不能直接对抗因设立抵押权而可能引起的物权变动

《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条进而规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当按照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。因此，预告登记即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，其可以对抗包括抵押权在内的物权变动。预告登记完成后，具有防止不动产权利人作出有害被保全请求权行为的效力。本案中，上诉人主张网签合同具有公示性，其效力等同于预告登记。但经法院审理查明，上诉人与房屋出卖人签订的两份网签合同所附的特别告知均载明：买卖双方当事人签订房地产买卖合同，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。因此，网签合同本身已明确告知，网签合同备案并非预告登记，两者具有不同的法律后果，网签合同备案不能产生预告登记的效力，不能对抗因设立抵押权而可能引起的物权变动。如前文所述，网签合同备案不改变其债权属性，是典型的请求权；而抵押权作为他物权，是一种排他性的绝对权，其效力优先于债权。

3 .不动产登记部门在办理不动产抵押登记时应审慎合理予以审核

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条规定，自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。《不动产登记操作规范（试行）》第14.15规定，申请抵押权首次登记，应提交下列材料：1、不动产登记申请书；2、申请人身份证明；3、不动产权属证书；4、主债权合同；5、抵押合同。《上海市不动产登记技术规定》对申请材料作了类似规定，另外还在11.19.1补充规定：申请不动产抵押权、地役权设定、转移、变更登记的不动产有下列记载事项的，应当认定为申请登记事项与不动产登记簿的记载有冲突：（一）有他人的预告登记的；（二）有查封登记的；（三）申请房屋建设工程抵押登记的，不动产登记簿上有批准商品房预售许可的决定文件登记记载的。本案中，市确权登记局提供的证据能够证明，当事人在申请案涉房屋抵押登记时提交的材料符合抵押权登记的申请材料。而从现有不动产登记的相关法律法规可见，网签合同备案后申请不动产抵押登记事项能否认定为与不动产登记簿的记载有冲突，在理论和具体实务操作中亦有不同看法。本案中，不动产登记部门在登记时向抵押权人作了案涉房屋具有网签合同备案的风险告知，在抵押权人明确表示愿意继续抵押的情况下，网签合同的存在并不影响被诉不动产抵押登记的作出。

纵观本案事实，上诉人在签订第二份网签合同的时候，被诉不动产抵押登记已经作出，该协议附件里有指向被诉不动产抵押登记的信息提示。现上诉人起诉要求撤销的被诉不动产抵押登记系基于王某与唐某签订的借款合同和最高额抵押合同。在上述协议效力未被确认无效或撤销的情况下，上诉人仅以其签订的房地产买卖合同，要求撤销基于借款合同和最高额抵押合同作出的被诉不动产抵押登记，显然依据不足，有悖于《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条关于先行解决民事争议的规定。因未按约定履行协议所造成的损失，上诉人可另行通过民事诉讼途径主张。

综上，市确权登记局认定案涉房屋权属无争议正确，所作被诉不动产抵押登记符合法律规定。上诉人的上诉请求和理由，依法不能成立，故法院不予支持。

【案例索引】

一审案号：上海铁路运输法院（2019）沪7101行初681号

二审案号：上海市第三中级人民法院（2020）沪03行终286号

一审合议庭组成人员：上海铁路运输法院汪霄云、李平华（人民陪审员）、凌金华（人民陪审员）

二审合议庭组成人员：璩富荣朱晓婕程黎

编写人：上海市第三中级人民法院行政审判庭朱晓婕

责任编辑：牛晨光

执行编辑：吴涛李源

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