【华创宏观·张瑜团队】龙头房企真的缺钱吗？——每周经济观察

一、近期地产融资相关政策与龙头房企表态一览

5月以来，房地产融资环境明显趋紧。以5月17日银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（“23号文”）为标志，近期官方收紧地产融资相关的政策与表态频现；期间多家媒体报道部分信托、银行房地产业务连收窗口指导，相关监管与检查的落实也呈趋密趋严态势。

面对骤然趋紧的融资环境，龙头房企加速回笼资金。恒大率先发起“全国532楼盘，闪购7.8折”全面降价促销；万科把“每天都是卖楼的好日子”当成经营策略，要求新开盘要去化60%以上；碧桂园将回款率作为考核首位指标；融创“基本停止拿地”…几大龙头房企不约而同地加速回笼资金，是否真的是“缺钱”导致？龙头房企的集体举动，是否传递了全体房企的“钱荒”信号？

二、房企真的缺钱吗？

地产整体融资环境从年初“小阳春”到5月以来的“渐入冬”，但具体到中小房企、上市房企与龙头房企，分化仍是主题。

（一）中小房企深陷“破产潮”

5月17日至今房企破产清算达146起，较去年同期仍多增10余起，显示融资环境趋紧环境下中小房企压力持续陡增，房企“末位淘汰”愈演愈烈。

（二）上市房企“手里有粮”

上市房企货币资金占总资产的比重并未明显下降，且仍明显高于2014年水平，显示上市房企“手里有粮”，远不至于恐慌。

（三）龙头房企“从未如此有钱”

中报过后，前六龙头房企货币资金集中度达34%，创下历史新高，前三龙头房企货币资金占比也仍处于新高位置附近。从集中度角度看，龙头房企加速变现指向的并非“钱荒”，而是“从未如此有钱”。

三、龙头房企的三种可能思路

第一，防守思路：龙头房企出于对未来需求端将继续走弱的战略性预判，选择在当下时点尽可能早地提高周转、尽可能快地处理存货，最大化变现此前积攒的行业话语权。

第二，进攻思路：近几年来行业集中度提升的主线将在收紧的融资环境下得到强化，龙头房企预判行业集中度将进一步提高，届时龙头房企可以运用货币资金通过并购实现“低吸”。

第三，财政/土地思路：以实际赤字相较前一年的扩大程度作为财政困难程度的考量，可以发现在过去三次财政困难年份（2009年、2012年，2015年）之后的第二年，土地成交款都出现了明显的上升，这可能与地方政府一贯化解财政压力的卖地行为有关。由于今年前七个月的实际赤字不断创下历史新高，财政困难程度堪比未能完成收入预算目标的2015年，不能排除龙头房企正在积蓄子弹，博弈明年地方政府再次迫于财政压力放出增量廉价优质地的可能。

四、每周经济观察

商品房与土地成交有所回暖，8月环比降幅仍较明显；汽车日均零售与批发同比再度下行，8月前三周均为同比负增；6大发电集团日均耗煤回升，汽车钢胎开工率明显提升；工业品价格涨跌互现，原油价格维持震荡态势；猪肉价格涨幅再度扩大，引发决策层高度重视；流动性保持平稳，国债收益率稳中有降；USDCNY上升幅度较大，美元指数有所上行。

风险提示：地产政策大幅调整

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龙头房企的三种可能思路

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