【华创宏观·张瑜团队】金融视角看当下地产销售的区域特征——每周经济观察第15期

文/华创证券研究所所长助理、首席宏观分析师：张瑜

执业证号：S0360518090001

联系人：张瑜（微信 deany-zhang） 陆银波（微信 15210860866）

（一）区域分类：经济与人口角度

我们将全国31个省，根据经济、人口这两个变量（对地产的中长期销售有影响），分为四个区域。四个区域大概各占地产销售面积的1/4左右。

区域一是江苏、浙江、广东三省+北京、上海两市。经济总量大、人均GDP高。

区域二是山东、四川、河北、河南四省。人口总量较大。

区域三是湖北、湖南、福建、安徽四省+天津、重庆两市。经济不如区域一、人口不如区域二，但人均GDP不低。

区域四是全国其他的16个省。经济较弱，人均GDP较低。

（二）当下哪一类区域地产销售最好？

第一类区域。2020年，全国商品房销售面积同比增长2.6%。其中，第一类区域拉动了2%（注：四大区域的拉动合计值，等于全国增速）。2021年前2月全国商品房销售面积相比2019年，两年平均增长了11%。其中，第一类区域拉动了6.1%。

这样的情况并非常态。2017-2019年，第一类区域的销售情况并不好。比如2017年，地产销售面积同比增长7.7%，第一类区域仅拉动了0.4%。2018年，地产销售面积同比增长1.3%，第一类区域负向拉动了1.3%，是拖累项。2019年，地产销售面积同比增长-0.1%。第一类区域继续负向拉动。

上一次地产销售的主要贡献来自第一类区域的时间，是2015-2016年。2015年，全国商品房销售面积同比增长6.5%，第一类区域拉动了4.7%。2016年，全国商品房销售面积同比增长22.5%，第一类区域拉动了6.6%，依然是四大区域的贡献之首。

那么，背后的原因，可能是一些短期影响因素发生了变化。使得2015-2016、2020-2021年前2月，第一类区域在全国四大区域中地产销售最好。我们从金融角度补充一些可能的解释。

（三）这类区域金融层面有什么变化？

1、享受了较多的股市上涨带来的财富增值

2020年股市大幅上涨。就区域层面，最为受益（股民财富增值）的可能是第一类区域。

就股民全国分布情况看，区域一大概占全国四成以上。根据上证所、深证所开户总数，截止至2015年6月，上证所中北京、上海、广东、江苏、浙江的开户比重合计为42.2%。深证所中这一比重为38.4%。一些第三方的研究数据也可以提供佐证。比如Mob研究院《2020中国股民图鉴》显示，股民中，广东、上海、北京、浙江、江苏是最多的，合计占比高达54.8%。

就上市公司市值全国分布情况看，区域一占全国五成以上。2020年占比甚至还略有提升。截止2019年年底，A股总市值为65.7万亿，北京、上海、广东、江苏、浙江合计占比53.5%。到2020年年底，A股总市值上升32%至86.7万亿，北京、上海、广东、江苏、浙江合计小幅提升至54.1%。

2、获得了更多的金融资源，新增社融占比高位上行

2020年，社融增速大幅上行，从2019年的10.7%，上行至2020年13.3%。新增社融的分省分布来看，区域一三省两市获得了更多的新增社融。2019年，新增社融的分省分布中，区域一占42.1%。这个比例是超过这些省份的经济占比的（占全国1/3左右）。2020年，新增社融的分省分布中，区域一占比进一步提高至44.4%。

这一情况类似于2016年，社融增速上行，同时区域一新增社融占比提升，带来了2016年区域一的楼市在2015年火爆的基础上进一步延续。而在随后的2017-2019年，区域一楼市销售低迷的年份，或者社融增速下行，或者区域一的新增社融占比下行。

3、存款增加，占比再次大幅上升

第三个变化是区域一的存款占比大幅增加。我们计算区域一三省两市存款余额占全国存款余额之比，2019年年底，区域一存款余额占比为41.6%,到2020年年底上升至43.1%。

在2015-2016年区域一楼市火爆的年份，也伴随着区域一存款余额中枢的上行。2014年，区域一存款余额占比为40.7%，2015年年底上行至42.5%,2016年底小幅回落至42%。

本周值得关注的碳达峰相关内容如下；

1）中美应对气候危机联合声明：中国气候变化事务特使解振华与美国总统气候问题特使约翰·克里于2021年4月15—16日在上海举行会谈，讨论气候危机所涉问题。会谈结束后，双方发表声明，部分内容如下：“两国均期待4月22/23日美国主办的领导人气候峰会。双方认同峰会的目标，即在格拉斯哥联合国气候公约第26次缔约方大会前提高包括减缓、适应和支持的全球气候雄心。两国都计划在格拉斯哥联合国气候公约第26次缔约方大会之前，制定各自旨在实现碳中和/温室气体净零排放的长期战略。两国计划采取适当行动，尽可能扩大国际投融资支持发展中国家从高碳化石能源向绿色、低碳和可再生能源转型。”

2）4月10日：国家节能中心调研组赴哈密市开展能耗双控与碳达峰工作调研。

（一）需求：土地溢价率大幅上行

近两周土地溢价率明显上行。4月11日为37%，4月4日为20%。或受22城集中供地影响（城市供地节奏有所延后，3月百城住宅类供地供应面积同比下滑45%）。

地产销售方面，本周三十大中城市销售依然维持高景气度。两年平均增速为12%。

汽车方面，乘联会数据，4月1日-11日，日均零售为3.05万辆。好于2019年同期（2.9万辆）。

螺纹表观消费近三周保持在450万吨的高位。

（二）生产：水泥价格偏强

生产端，水泥价格上涨节奏强于季节性。4月16日当周，全国水泥价格指数相比一周前上涨2%，上一周是上涨0.9%。 

钢铁产量小幅上行。本周产量358万吨，上周为356万吨。唐山钢厂产能利用率本周有所企稳。小幅回升至58.93%。上周为57.83%。钢价继续上涨，HRB400 20mm上海4月16日价格为5100元/吨，4月9日为5090元/吨。

（三）通胀：菜篮子价格继续下行，猪价暂止跌

本周菜篮子价格继续下跌，猪肉、蔬菜价格仍为关键拖累项。截至4月16日，菜篮子价格200指数收于123.38，较上周环比下跌1.92%。蔬菜价格收于4.49元/公斤，较上周环比下跌5.07%，猪肉价格周一快速下跌后企稳，收于31.77元/公斤，较上周环比下跌1.94%。

农业农村部畜牧兽医局局长杨振海接受采访表示，从大趋势上看，猪肉供应最紧张的时期已经过去，后期供应会越来越宽松。但受到生猪饲养成本不断升高的影响，猪肉价格回落到曾经的较低水平也不太现实。

（四）资金：资金面平稳，利率下行

截至4月16日，DR007收于2.1676%，DR001收于1.9299%，较上周环比分别变化+19.46bps、+14.99bps。1年期、5年期、10年期国债收益率分别报2.5295%、2.9777%、3.1631%，较上周环比分别变化-6.2bps、-5.14bps、-4.9bps。

本周央行公开市场操作净投放1100亿。本周四央行开展了1500亿MLF投放，对冲当天及下周MLF+TMLF到期1561亿，净回笼中期流动性61亿。本周公布的社融数据和经济数据在总量上基本符合预期，社融增速12.3%，自3月起进入下行压力最大时段，GDP增速18.3%，但经济数据反映当前消费与投资仍不够强劲。一些薄弱环节，如限额以下的消费、服务消费、制造业投资仍需政策重点呵护。叠加平稳的资金面环境，国债收益率曲线继续小幅下行。

（五）地方债：继续强调风险防控，增强财政可持续性

继4月7日国新办举行贯彻落实“十四五”规划纲要加快建立现代财税体制发布会后，4月13日，国务院印发《关于进一步深化预算管理制度改革的意见》，继续强调加强风险防控， 增强财政可持续性：提出“把防范化解地方政府隐性债务风险作为重要的政治纪律和政治规矩”，并将4月7日发布会中提及的“清理规范地方融资平台公司，剥离其政府融资职能。健全市场化、法治化的债务违约处置机制，严格落实政府举债终身问责制和债务问题倒查机制”展开描述为“清理规范地方融资平台公司，剥离其政府融资职能，对失去清偿能力的要依法实施破产重整或清算。健全市场化、法治化的债务违约处置机制，鼓励债务人、债权人协商处置存量债务，切实防范恶意逃废债，保护债权人合法权益，坚决防止风险累积形成系统性风险。加强督查审计问责，严格落实政府举债终身问责制和债务问题倒查机制。”

4月19日-4月23日将发行新增地方债1303亿，节奏较上周(397.6亿)明显加快。其中新增一般债383.4亿，新增专项债919.6亿。从资金投向看，新增专项债主要投向市政和产业园区、交通。4月已知投向的1295亿新增专项债中，占比较高的是市政和产业园区（30%）、交通（20%）、棚改（10%）。截至4月16日，根据部分省市已披露的二季度地方债发行计划，预计二季度新增专项债发行高峰仍在5月（发行占比49%）。

（六）贸易：4月上旬集装箱吞吐量较前值显著改善

本周CRB现货指数环比+0.9%，工业原料价格指数环比-0.2%，大宗商品价格本周小幅走高；BDI指数本周环比+6.49%；本周国内出口集装箱运价指数继续小幅回落，综合指数、美东航线、欧洲航线分别环比-0.2%、+2.3%、-1.1%；上海进口干散货运价指数环比+1.1%，继续维持高位。

根据中港协数据，4月1日-4月10日中港协八大枢纽港口集装箱吞吐量同比+14.2%，前值+10.8%，增速较前期加快3.4个百分点，其中外贸增长15.6%，前值8.7%。大宗商品方面，原油吞吐量较快增长，重点港口原油吞吐量同比+10.7%，前值+4.3%；金属矿石吞吐量同比恢复正增长，录得+8.6%，前值-8.6%。

（七）汇率：美元指数继续回调

本周美元指数下跌0.69%至92以下，人民币兑美元中间价继续小幅升值至6.3以上。本周发布我国进出口数据，出口低于预期，进口大超预期，带来贸易顺差大幅收窄至138亿美元。美国初请失业金人数、零售销售数据均好于预期，但受到疫情反弹、阿斯利康疫苗接种前景存疑的影响，以及美俄等政治风险的影响，美元指数本周继续回落。人民币汇率贬值压力则相应有所缓解，继续小幅升值至6.3以上。不过近期人民币一篮子货币CFETS走势呈现小幅下行趋势。

（八）原油：国际油价大涨，国内成品油价同步上涨 

受美国原油库存超预期下降、IEA等国际组织上调原油需求预测的影响，国际油价本周大幅上涨。截至4月16日，IPE布油期货结算价收于66.72美元/桶，上涨6.42%；WTI原油期货结算价收于63.13美元/桶，上涨5.82%。

值得关注的是全球疫苗接种再起风波。出于疫苗接种安全性的考虑，本周美国、欧洲多个国家和南非建议暂停接种强生疫苗，强生也表示将主动推迟疫苗在欧洲的分发。当下，市场对全球原油需求和油价走势的预测，基本都是基于疫苗接种进度和群体免疫的时间节点，但目前的全球疫苗接种并非“一帆风顺”，变异病毒传播也导致全球新增病例不降反增，全球疫情防控的形势尚不容乐观，市场应该对疫苗普及不及预期可能带来的下行风险抱有警惕。

美国商业原油库存超预期下降，并已连续三周下降；美国汽油表观需求基本恢复至2019年同期水平。4月9日当周，美国商业原油库存减少589万桶（预期减少270万桶），环比下降1.2%。4月9日当周，美国汽油表观需求约957.1万桶/周，环比上涨10%，较2019年同期水平下降约5.1%。

国内方面，本周成品油价格大幅上涨。截至4月16日，汽油价格收于7839元/吨，上涨5.86%；柴油价格收于6306元/吨，上涨2.9%。4月上旬，重要石化品价格普遍上涨。石油苯价格上涨6%，苯乙烯价格上涨8%，聚氯乙烯价格上涨1.6%，涤纶长丝上涨0.4%，仅LLDPE和聚丙烯价格小幅下跌0.4%。