中信建投 | 深度解析新房库存：总体库存接近历史高位，重点城市去化压力尚可

当前新房社会库存略低于2014年历史高位。上一轮周期中，2014年末库存高企，80城已获得预售证尚未销售的新房库存达到5.8亿平，当前库存5.2亿平接近2014年末的历史高位。导致当前库存高企去化周期拉长的主要原始是供需双弱，2021年以来月均销售面积较2014-2020年下降了13.7%，相应地批准上市面积也出现了明显下降，体现了2021年以来开发商遵循以销定产策略，在新推盘方面较为谨慎。

库存的城市结构分化较2014年严重。从结构上看，一二线城市库存水平相对低，三线相对高。当前一、二、三线城市的狭义库存水平分别为0.4、2.8、2.0亿平。与2014年高点相比，一二线城市库存水平较低，为当时的87.4%和89.0%，而三线城市库存较高，达到当时库存的97.5%。

重点城市的库存问题并不突出。我们考察的80城中，新房库存压力较大的城市占多数。但加入二手房抛压、一二手房价倒挂、人口净流入三大因素综合考虑之后，发现重点城市整体库存问题并不突出。主要原因在于：1、新房和二手房市场并非绝对分割，新房有库存压力的部分城市由于其总需求盘子大，可通过一二手房价倒挂吸引二手房需求来化解新房库存，如北京、广州、重庆、厦门等；2、部分城市人口吸引力强，短期存在库存压力的长期也可由人口流入慢慢化解。因此在基本面强劲的重点城市，新房库存短期压力较大可能只是结构性问题，如成都、郑州、武汉、南京等。

与社会库存不同，重点企业土储出现下降，但下降幅度不高，市场的主要矛盾仍集中在较为疲软的需求。今年以来土地市场下滑了约46%，为近年来最大的下滑幅度，这主要受低迷的房地产市场及风险事件影响。企业在2021年之后主动减少拿地降库存，但总得来看降幅不大，截至2022年年中，重点企业的土储较2020年底下降了19%。结合上述对楼市整体库存的分析，可以判断，目前房地产企业的主要矛盾是当前疲软的市场环境下库存的去化，而不是土储不够带来的销售及增长趋缓。

房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：下半年以来，全国多地疫情多发，呈现出传播隐匿性强、多点散发的特点，施工进度受疫情影响较大，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。