中信建投 | 好声音+短视频：今日投资精华

1、策略：岁末运动战的投资线索

2、宏观：利率波动不改货币政策中性偏松

3、房地产：深度解析新房库存：总体库存接近历史高位，重点城市去化压力尚可

首先看一下策略团队观点：

岁末行情主基调仍然是在基本面明朗前探索预演明年景气线索：

伴随前期几大利好兑现，市场近期从反弹转向震荡，往后看岁末行情的下一个重要催化点就是年底的政策主线，从过往案例来看，主要留意三点：1）中央经济工作会议主题上，经济复苏时主要关注改革，经济疲软时主要关注稳增长；2）当工作经济会议提及“稳增长”时，后续基建增速可能会跟进；3）近几年中央经济工作会议前后市场以平稳为主，不再大起大落。

年末运动战下的行业精选线索

1）防疫优化线索上，新冠医药产业链（药物治疗+疫苗）则迎来需求增量空间。其中药物治疗方面，政策端，《通知》提到重视发挥中医药的独特优势；需求端，居民具备感冒呼吸品类药物囤货需求。疫苗方面，海外主要经济体放松后疫情数据表现与疫苗接种率相关性较强，目前我国高龄人口接种率仍有待提高。整体上预计需求增量确定性+低估值低拥挤度的医药板块或有望迎来更强弹性表现，具体关注中药、口服药、疫苗、药店、医疗设备等细分板块。2）近期如游戏、信创等产业政策同样频发，我们认为岁末行情中可以优选产业政策和后续中期景气叠加的品种，主要瞄准2023年仍具备高业绩增速的板块，重点关注成长科技方向优选安全主题下的半导体设备/材料、信创、军工，高景气关注23年仍具备高业绩增速预期的风/光/储。3）稳增长线索下的新基建，包括能源新基建、TMT新基建和医疗新基建等。

再来看一下宏观团队观点：

造成市场大幅波动的原因，有货币政策边际收敛，也有前期疫情、地产政策密集出台，导致预期的明显转变的因素。此外，在净值化改革的背景下，投资者出现一定挤兑和赎回。

从这四点展望未来，我们认为货币政策稳中偏松的局面没有明显改变，短期利率大幅上行的基础并不存在。第一，政策出台方面，虽然政策频繁出台，但到明年两会前可能进入政策的新的观察期，从而有利于市场情绪的修复。第二，经济预期和经济现实的矛盾正在逐步受到重视，虽然政策调整较快，但是经济并不会快速产生拐点，因而短端并没有大幅上行的基本面基础。第三，央行的政策支持维度，市场上对于央行的降准预期仍在，且在较低的超储率背景下确实也有降准的必要。第四，市场维度，我们仍然需要注意，资产荒的背景并没有明显的改善，资产大幅度流向理财、基金进行财富管理的背景不会因为一次调整而发生明显、趋势性的改变，更何况存款利率目前仍处于下行的通道中。最后，随着利率的明显上行，债券发行人对于发债的意愿将进一步降低，况且年末将是国债和地方债发行的低谷期。

货币政策执行报告方面：货币端仍然延续前期表述，不宜担心明显收紧。一是通胀特别是需求端价格受到重视。二是结构性工具仍然承担货币政策的重要功能。三是流动性仍然将维持合理充裕，不会明显超过OMO利率。四是宽信用仍然是央行货币政策的主要目标。总体上，报告仍保持了“不搞大水漫灌”、“保持货币供应量和社会融资规模合理增长”、“以我为主”等表述。

最后看一下房地产团队观点：

当前新房社会库存略低于2014年历史高位。上一轮周期中，2014年末库存高企，80城已获得预售证尚未销售的新房库存达到5.8亿平，当前库存5.2亿平接近2014年末的历史高位。导致当前库存高企去化周期拉长的主要原始是供需双弱，2021年以来月均销售面积较2014-2020年下降了13.7%，相应地批准上市面积也出现了明显下降，体现了2021年以来开发商遵循以销定产策略，在新推盘方面较为谨慎。

重点城市的库存问题并不突出。我们考察的80城中，新房库存压力较大的城市占多数。但加入二手房抛压、一二手房价倒挂、人口净流入三大因素综合考虑之后，发现重点城市整体库存问题并不突出。主要原因在于：1、新房和二手房市场并非绝对分割，新房有库存压力的部分城市由于其总需求盘子大，可通过一二手房价倒挂吸引二手房需求来化解新房库存，如北京、广州、重庆、厦门等；2、部分城市人口吸引力强，短期存在库存压力的长期也可由人口流入慢慢化解。因此在基本面强劲的重点城市，新房库存短期压力较大可能只是结构性问题，如成都、郑州、武汉、南京等。

与社会库存不同，重点企业土储出现下降，但下降幅度不高，市场的主要矛盾仍集中在较为疲软的需求。今年以来土地市场下滑了约46%，为近年来最大的下滑幅度，这主要受低迷的房地产市场及风险事件影响。企业在2021年之后主动减少拿地降库存，但总得来看降幅不大，截至2022年年中，重点企业的土储较2020年底下降了19%。结合上述对楼市整体库存的分析，可以判断，目前房地产企业的主要矛盾是当前疲软的市场环境下库存的去化，而不是土储不够带来的销售及增长趋缓。