​“浙系房企”3.5亿美元债本息未付，寻求达成交换要约

近年来，号称“浙系四小龙”之一的德信追求规模扩张，拿地凶猛，其背后积聚的高负债风险与日俱增。

12月5日，德信中国（02019.HK）公告称，公司目前尚未支付旗下2022年到期的9.95%优先票据的本息。

未支付美元债公告

公告显示，该票据于2022年12月3日到期，已自联交所退市。

值得注意的是，上述票据目前正在进行交换要约，此前11月21日德信中国对该票据进行交换要约；11月30日公司再次调整美元债交换要约条款。

据公开资料，上述票据为德信中国旗下唯一存续美元债，存续金额3.483亿美元，最低接纳金额为3.1347亿美元，应于12月3日到期。

同时，12月2日德信中国管理层在投资者会议上透露，正与多家机构磋商出售其所持德信服务（02215·HK）股权事宜。

若该项交易成功，在保证企业正常经营提前下，德信中国会拿出一部分资金用于支付美元债利息。

近年来，号称“浙系四小龙”之一的德信追求规模扩张，拿地凶猛，其背后积聚的高负债风险与日俱增。

2021年11月，由于销售放缓影响德信中国杠杆率改善，并减少流动性缓冲，标普将其评级展望从“稳定”调整为“负面”。

随后，2022年4月穆迪也将德信中国公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“B3”，高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”；同时标普也将其信用等级下调至“B-”，列入负面信用观察名单。

与其他房企一样，德信中国正经历行业的至暗时刻，今年8月有消息称杭州市正计划成立纾困基金，可能会为本土房企德信中国提供财务支持。

此外，德信中国表示正在推进中债增担保的中期票据的发行工作，今年以来其一直在处置可变现资产，以应对公司正常经营。

据官网介绍，德信地产是一家根植于浙江的领先综合型房地产开发商，主要专注于住宅开发，商业和综合性物业的开发、运营及管理。

1995年，德信地产在浙江湖州市德清县成立，2019年在香港联交所主板上市，2021年7月旗下物业板块德信服务登陆港交所。

德信集团官网

从股权结构看，德信中国的控股股东为德欣国际有限公司，持股比例为68.19%，公司实际控制人为胡一平。

2021年，德信中国实现合约销售额739.8亿元，同比增长16.4%，但全年千亿销售目标未完成。

由于房地产需求疲软，2021年下半年开始德信中国的销售额持续下降，今年前11个月，公司实现销售额约336亿元，同比下降约46.3%。

据克而瑞数据，2022年1-11月德信地产以238亿操盘金额位居房企第60名；以116.8万平方米操盘面积排第64位，属于中小型房企。

克而瑞数据

值得注意的是，德信中国的合作开发占比偏高，其拿地权益占比仅为44%。

今年上半年，德信中国获取3宗地块，总建筑面积为28.69万平方米，权益代价为13.32亿元。

截至2022年6月30日，德信中国在全国27个城市共运营154个项目，期末总土储约为1746万平方米，其中长三角土储比例76.3%。

在业绩方面，2022年上半年德信中国实现总收入102.3亿元，同比下滑22.1%；实现归母净利润7.4亿元，同比增长17.5%。

归母净利润

盈利能力方面，德信中国的销售毛利率和净利率仍在持续下滑，2022年上半年其毛利率为12.42%，同比大幅下降。

截至2022年中，德信中国总资产为1167.36亿元，总负债939.73亿元，净资产227.64亿元，资产负债率80.5%。

从“三道红线”看，德信中国剔除预收账款的资产负债率为66.1%，净负债比率57.1%，现金短债比1，归为“绿档”。

《小债看市》分析债务结构发现，德信中国主要以流动负债为主，占总债务的85%。

截至同报告期，德信中国的流动负债有803.3亿元，其中一年内到期的短债规模有105.01亿元。

相较于短债压力，德信中国的流动性尚可，其账上无限制现金余额有105.95亿元，可以覆盖短债，但其中超过三分之二的现金处于合资项目公司层面，造成一定的资金压力。

除此之外，德信中国还有136.43亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计132.04亿元。

整体来看，德信中国刚性债务有237.05亿元，主要以长期有息负债规模相当，带息债务比为25%。

从融资渠道看，德信中国主要依赖于借款，其银行贷款占报告债务的六成，传统银行融资渠道较为顺畅。

在传统银行再融资的支持下，德信中国的非银行融资大幅下降，其信托贷款仅占债务的20%。

现金流方面，2022年以来德信中国的筹资性现金流净额转为净流出状态，说明公司外部融资环境恶化，其面临再融资压力较大。

筹资性现金流净额

为了缓解资金压力，德信中国曾不惜亏损千万卖项目。

今年5月，德信中国以4.54亿元的价格转让了项目公司杭州海衍科技有限公司54.54%股权，预期将亏损约1404万元。

另外，2020年以来德信中国的少数股东权益规模大增，与少数股东损益占比不匹配，存在一定明股实债嫌疑。

2020年，德信中国的少数股东权益从57.21亿翻倍至107.66亿元，2021年再次跃升至159.93亿元，占所有者权益的72%；而其少数股东损益却仅有14.35亿元；今年上半年其少数股东权益和少数股东损益分别为163.35亿和1.63亿元。

总得来看，德信中国销售疲软，业绩承压，盈利能力下滑明显；债务高企，短期偿债压力徒增；筹资性现金流净流出，公司再融资压力较大。

德信是一家老牌浙系房企，与中梁、祥生和佳源并称“浙系房企四小龙”。

1995年，胡一平离开建筑勘察设计所，在三个独立投资者的支持下，创立德信中国的前身德信地产，从此进入房地产行业。

创立之初，胡一平带领着德信地产在当地德清县开展房地产项目，随着事业的发展壮大，逐步发展到湖州市。

随后经数年发展，德信发展成继绿城、滨江之后的本土三甲房企，胡一平成为当地有名的地产大佬级人物。

2005年，德信总部迁至杭州，并以“立足浙江，深耕长三角，布局全国中心城市”的战略定位，开启全国扩张步伐。

德信集团董事长胡一平

然而，至今德信的布局仍以浙江为主，未见全国开花，仍属偏居一隅的浙江中小型房企。

同时，受拿地局限，布局单一的影响，德信的规模始终不能有效突破。

2016年，德信完成销售额156.8亿元，挤入百亿俱乐部。随后胡一平提出 “3年300亿”的小目标，并于2018年达成。

近年来，德信业绩增速开始下滑，从2015年到2018年其销售增速分别为100%、80%、47%和38%。

另外，在土地市场上，德信表现凶猛，鏖战招拍挂市场或者高溢价拿地的情况时有出现。

随着不断规模扩张、大手笔拿地，德信地产利润下滑，负债却居高不下，在房地产行业寒冬下，其不仅千亿梦碎，而且面临严酷的资金链考验。（作者微信：littlebond1）

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