读懂定期报告 | 第三十八期：如何从年报中分析投资性房地产？

      作为投资者在分析公司投资性房地产时，要关注固定资产转为投资性房地产以及成本模式计量变更为公允价值模式计量的合理性。企业有确凿证据表明其房地产用途发生改变，满足下列条件之一，应当将投资性房地产转换成其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：（1）投资性房地产开始自用；（2）作为存货的房地产，改为出租；（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；（4）自用建筑物停止自用，改为出租。公司对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许公司对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。由于过去几年房价上涨，公司通过将固定资产转为投资性房地产和变更投资性房地产的计量模式的方式，来达到保壳的目的，但是此类方法只能使用一次，因为已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。