大降价！

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你不买，我不买，房价明天还能降200！

没想到这句调侃房事的段子今年一语成谶，现在这句话的效应还在不断的发散着，从四五线城市到部分一二线。

在一众购房者看来，房价涨起来好像很快，几千上万的涨，就是跌起来感觉很慢，几百上千的跌，大伙是不是有这种感受? 大环境都这样了，怎么还不多跌点。

其实，大家也都知道，基本面强的一二线城市，涨上去想跌很多，也不现实，不过也都希望能再挤点下来。

现在有些城市在降首付，但是只降首付不降房价，是不是在“耍流氓”？

好些城市也在变相降价，也不是一天两天了，开发商现在就像比干一样把心都掏出来了，对购房者来说，倒是有选择的主动权。

二三线的降价，大家看得多了，今天想和大家说说一线城市的市场情况。

现在的深圳是：尖岗山卖成了龙华价，罗湖卖出了光明价，光明卖出了坪山价，坪山直接降到接近东莞价。

房价梯度不断降级。

宝安尖岗山，在大众的心中一直都是豪宅片区，去年开盘的越秀和樾府单价8-10万/㎡，已经算是很优惠了。

今年万科未来之光80平米最低7.23万起，总价579万起。

价格降到很给力，户型实用，最近还挺受刚需欢迎的。

但一路之隔的凤鸣水岸坐不住了，同样是75平的三房，最低价510万起，折合单价6.8万/㎡。

从10万+一路降到6万+，从大平层别墅到75平小三房，宝安尖岗山成功从豪宅地段降级为刚需或者刚改地段。

另一边国庆期间开盘，位于罗湖莲塘板块的京基御景天峦府，折后最低单价约4.88万元/平，而同板块去年上市的东海富汇豪庭均价还是8.9万一平。

今年大幅缩水，价格直接缩到光明去了，现在光明的新盘也是这个价。

罗湖都卖4万了，龙岗坪山都惊呆了，坪山也不敢有脾气。

国庆期间启动认筹的君胜熙玥湾，备案价约3.9万元/平方米，折后单价3.08万，离跌破3万不远了。

深圳房价都在回调了，上半年还硬着头皮说东莞涨的人，哪来的底气呢？

难不成涨得比深圳还高？这本来就不符合市场规律。

遍地3万多的东莞凤岗我觉得离2万差不多了，看着吧。

广州我之前说了，反应比深圳慢，现在郊区已经迎来暴击了。

上周在南沙在房产圈还迎来了一则笑话：南沙湾一个开发商还请了大师开坛做法。

从大师后面的海报得知，这是一家港资开发商，就是霍英东家的，香港老板一向迷信风水大师这些东西，现在房子卖得不好，请大师做法祈求楼市回暖也不难理解。

只是我们都心知肚明，现在的楼市行情就是茅山师傅也无力挽救啊。

南沙虽然好，位于大湾区的核心地段，也是广州近年来发展最迅猛的区域之一。

放在一个中长期的角度，我还是很看好南沙的发展的，毕竟是广州亲儿子，而且在南沙买房，要做好长持的准备。

这一轮行情下来，南沙也回调了一些。

比南沙有过之无不及的是增城。

最近好几个粉丝在咨询我们，要不要割肉增城，现在割也确实比较尴尬，我之前一直在公众号建议大家不要入手增城，没有太大价值。

最近增城还闹出了大笑话，投资客不爽其他投资客割肉卖房，竟然上门堵人，给大家说说~

事情发生在上个月，增城朱村的保利中航城小区二期，突然挂出来一套96平米的三房，投资客割肉急售，报价123万，单价1.28万每平米。

这个价格都已经不是腰斩了，直接打了四折。

保利中航城在增城算是一个标杆楼盘了，旁边就是地铁21号线凤岗站，18、19年楼市最疯狂那时，这个小区最高卖到接近3万每平。

据说投资客当初买的是工抵房才这么便宜出售，但无论怎么解释都无法掩盖增城房价下跌的现实。

从2.8万到1.28万，小区的业主都坐不住了，中介表示在看房当天，小区的业主竟然联合起来堵门讨要说法，前来看房的买家都吓到了。

他们非常激动，对这类降价行为十分不满，还说这种超低价的恶意降价行为，严重扰乱了房地产市场秩序，动摇了最宝贵的信心，与当下国家稳楼市，稳预期的大方向背道而驰，是非常不负责任的自私自利之举。

还表示业主私自降价的行为拉低了整个小区的均价，导致小区业主的财富缩水，这与国家强调的共同富裕，也不相符合。

最后这套房子还是卖出去了，尴尬的是价格比挂牌价还低了1100，为1.17万。

业主都在声讨这位投资客搞崩了增城的二手房价格体系，其实增城的新房就已经撑不住了。

同在9月份，广州一手房限价已经放松了，备案价可上浮10%、下调20% 。

之前开发商都是偷偷的降价，这个国庆开发商明着降。

市区的新房虽然现在还能撑，不过老黄埔已经开始动摇了。

万科城市之光推出国庆特价房低于5万，之前4万起的招商臻珑府，低于4万。

就看广州有没有政策出来了，要是后续没有给力的政策出台，广州的降价潮估计还不会就此罢休。

上海目前还没有出现像广州深圳这样大跌。

毕竟经济第一城啊，基本面太强悍了，上海从2019年以来，我就建议入手，这两年其实很多板块也没怎么回调。

成交量还一直不错，但是到了今年下半年，我观察了一下上海二手房成交量曲线图，其实情况也不没那么乐观了。

9月份，上海二手房成交量为18419套。

这个数字刚好卡在上周二手房的荣枯线上，环比8月份下跌近5%。

上海自从四五月疫情后，二手房成交量在七八月开始放量，9月份并没有如市场所愿再上高峰，也说明了之前积累的库存已经差不多消化完了。

接下来三个月的成交量大概率还会继续走下坡路。

现在上海二手房面临三大困境。

1、价格太高，刚需承受不住，转向新房市场。

9月成交数据中，总价600万以下的成交量为16350套，占据成交交易量的90%左右，而8月份还只是85%。

其实这也说明了上海普通刚需能承受的房产总价大约就是在600万左右，现在大家收入缩水，买房变得更加谨慎。

但说实在的，600万在上海外环内还真买不到什么好房子，市中心带电梯的稍微看的上眼的单价都要十万以上，普通刚需要不就是买郊区、老破小或者就是新房。

新房还有一个优势，可以做三成首付。

9月上海新房共成交约11305套，环比上涨上月约9.9%，新房/二手，占约61%。

要知道，以前上海一直都是二手房的天下，新房占比一直不超过30%，但二手房核验价之后，这一比值不断上升。

2、挂牌量不断攀升

疫情后，肯定会有一波人受到影响，卖房度过难关，也会有改善群体希望卖一买一，还有一批有钱有想法的富豪中产，买房套现，携巨资飞奔新加坡澳大利亚。

在成交量没有出现爆发式的增长的前提下，二手房库存就开始与日俱增了。

从今年三季度开始，挂牌的房源越来越多，到了10月挂牌套数已经逼近2万套。

这还是中介机构公开的数据，上海很多二手房都是不显示出来的。

而一房一万首次公开房地网挂牌房源：9月底房地网挂牌量（官方口径）约12.56万套，环比上升约5.61%

可见上海的二手房库存并未像之前网上说的那么少。

3、挂牌量大，有业主开始降价抢跑。

从数据统计来看，上海16个区中，有4个成交量环比上涨，其余12个下跌，跌幅最高为奉贤，约13.36%。

郊区的房价已经开始出现动摇了。

一线城市的上涨往往是从市中心开始，下跌则由郊区开始带头。

上海前两年其实一直在大涨，这5-10年，我发现我几乎完全踩准了上海的涨跌节奏，我知道我有好多老粉在2019年的时候，是听了我建议入手上海的，因为收到好多留言和私信都是感谢我的，基本上算是过去几年相对低点了。

到了今年，虽然去年8月开始的二手核验价削弱了市场的购买力，但是上海市场并没有因此迎来大调整。

今年甚至还有一些小幅上涨，但我还是那句话，房价是不可能只涨不跌的，也不可能只跌不涨，他是一个周期。

上海现在的二手房已经明显乏力了，后面可能调整也是早晚的事，当然整体节奏我还在观察，回头还会细说的。

二手房冷下来后，新房也会跟着回调，尤其是郊区，供应量还是太大了。

十四五期间，整个上海商品住宅计划供应40万套，临港新房供应占比30%。

临港其实有点类似南沙，规划很高大上，需要长持了。

现在的投资客可不像以前那么没脑冲了，大家已经不相信郊区画饼了，哪怕是一线城市也不容易。

最后说下北京，北京真的很稳。

我目前也没有看到北京出现大降价的情况，但既然今天是在说一线城市，我就简单谈几句北京吧。

9月份北京二手房成交14329套，已经实现了五连涨，成交量回稳趋势明显。

9月份新房成交7514套，创下了今年来的小高峰。

对于北京来说，这些数据算不上火爆。但能稳住，这放在全国来说已经很牛了，帝都就是帝都，无惧风雨。

前几天，太阳宫2000万起的豪宅，直接来了一个日光，跟深圳的蛇口楼盘一样，限价之下，富人还在各地抢房并没有停止。

虽然成交面很稳健，但我也观察到北京最近的挂牌量开始上升了。

仅算链家一家的统计，北京二手房挂牌量已达95351套，超过2020年10月最高值94844套，创了新高。

而且仔细观察这样挂牌量趋势图，6月份开始，北京的二手房库存就不断在增加。

图片来源西瓜说房：近半年北京二手住宅周挂牌量变化趋势

西瓜说房统计，9月中旬一周共有7010套房源调价，其中降价房源就有6511套！

诸葛找房统计降价房源情况

虽然成交量稳住了，但也是以价换量。

看成交量后面有没有跟上吧，后面我再单独说说北京楼市~

整体看呢，一线城市毕竟是全国最有钱的人在买，想要回调太多，确实不容易。

有在看房的朋友，可以把市场情况在留言区说说~

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