![]()
最近报道救市的城市里,几乎所有一二线城市都上榜了,唯独西安,以至于后台时不时有粉丝催促我写西安。这不,周末西安就出台救市政策了,《支持刚性和改善型住房需求有关问题的通知》。以前是要落户满一年才能上车,现在直接6个月社保就可以买入二手,很明显,这次新政就是奔着二手房来的。
仔细观察各大城市的救市,其实会发现几乎都是从救二手房开始,上一个这么操作的还是杭州,毕竟相比新房市场,二手房市场完全是“市场化”的,是最先感受市场冷暖的。西安的二手房市场其实从今年初开始表现就不大行了,处于横盘震荡的态势。国家统计局的数据显示,10月份环比继续下降0.2%。目前就是高新、曲江、浐灞这三大板块比较抗跌,其他区域大多横盘或者下跌。其中西咸新区的跌幅是最大的,二手房从年初的均价2万,跌到了1.7万。自从去年西安二手房指导价,830新政沣东全域限购、沣西部分区域限购等,西咸区域楼市明显转凉,成交量下滑。尤其是今年市场信心不足,投资需求散去,大量的刚需都希望回归主城区,西咸这类的新区是最先被抛弃的。这一次救市直接取消了沣东沣西部分区域的限购,不过说实在的效果并不会太明显,毕竟市区的限购也放松了,大家肯定是逐渐回归主城区的,西咸新区想要抢需求,唯一自救的办法就是降价。今年5月份,西安二手房限售5改2,加上二手房指导价名存实亡,当时核心区还出现上涨的迹象,二手房成交量也稳住了,八九月都稳在六千套。但这些终归是昙花一现,下跌之前的最后繁荣,10月份开始西安二手房市场就撑不住了,成交量环比大跌27%。高新区的网红小区二手房成交价格相对10月已经开始回调,成交周期也在变长。今年越来越多次新房进入二手房市场,本来成交价冲破3万的万科翡翠国宾,现在也跌了两三千;曲江的二手房也出现了踩踏效应,价格开始回调。年初的时候西安二手房才刚刚上10万套,目前已经超13万套了,增加了3万套。按照目前的趋势,西安二手房市场下跌已经从外围传导到核心区了,接下来大概率就是全面下跌。这也是为什么西安要救市,还把重点放在二手房上的原因。但从杭州的经验我们就可以看出,现在的救市其实不过是垂死挣扎,效果不大。放眼全国,大部分城市自去年中就开启了下跌通道,但总有几所城市特别顽强。一线有北上,而二线中的顽强分子除了我上周谈到的成都之外,还有西安!进入2022年以来,西安楼市仍保持了上涨态势。还创下了连涨7个月的战绩,8月环比上涨0.1%,同比上涨3.6%,涨幅全国前三杠杠的。拐点出现在9月份,西安新房价格开始掉头,10月份继续往下探,环比下降0.3%。西安打新和杭州、成都打新一样火热,前两年到处都是万人摇。从2020年确定摇号政策以来,西安共诞生了17次“万人摇”。
尤其是去年,倒挂新盘一个接一个,打新就像中彩票一样,中签率都在2%以下。根据西安小九说房的统计,截至10月底,西安楼市(主城+长安+临潼+西咸)上线登记的项目共248个,摇号楼盘90个,中签率约28%,项目流摇率达36%。西安楼市的后续走向其实和杭州深圳有点类似,随着二手房价格逐渐下跌,与新房的价差不断缩小,刚需打新的动力同样也会减弱。现在杭州还有一点热度,刚需还是认可新房的,主要是二手房价格降的还不够厉害,不是最好的例子。大家看深圳,绝对是全国楼市的风向标,无论上周还是下跌都是“领头羊”。我上周在我的小号:樱桃私房话上已经和大家说了深圳二手房跌到让人怀疑人生。其实新房更内卷,10月深圳前海即将入市的两个新盘,直接8万起,真的惊呆了所有的人,就这样也未见得能卖光。深圳2020年的新房热度不亚于西安杭州吧,华润城当时全国轰动,投资客倾巢出动。可现在二手房价格跌破指导价,当年买华润城的人怎么都想象不到会有今天,以至于刚需就连新房都不敢上车了。杭州西安未来大抵也是如此,只是还没有走到那一步而已,每个城市都有自身的楼市周期,该下跌的,该上涨的都会来,只是早晚而已。
我这两年一直没有开放微信给大家,现在这段时间开放一下微信,微信加满后就不再放开加了:
朋友圈会发我日常的短评和分析,可以围观我的朋友圈分享。
![]()
2022房价预测丨二线城市(1)
2022年,北京楼市会怎么走?
2022年上海楼市预判
2022房价预测丨一线城市(上)
2022年市场预测!
成都楼市预测 | 苏州楼市预测
一二线城市的涨跌预测、机会分析!(干货)
知识星球和训练营课程在公众号下菜单栏,自己点吧,不挂链接了: