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最近报道救市的城市里，几乎所有一二线城市都上榜了，唯独西安，以至于后台时不时有粉丝催促我写西安。这不，周末西安就出台救市政策了，《支持刚性和改善型住房需求有关问题的通知》。以前是要落户满一年才能上车，现在直接6个月社保就可以买入二手，很明显，这次新政就是奔着二手房来的。
仔细观察各大城市的救市，其实会发现几乎都是从救二手房开始，上一个这么操作的还是杭州，毕竟相比新房市场，二手房市场完全是“市场化”的，是最先感受市场冷暖的。西安的二手房市场其实从今年初开始表现就不大行了，处于横盘震荡的态势。国家统计局的数据显示，10月份环比继续下降0.2%。目前就是高新、曲江、浐灞这三大板块比较抗跌，其他区域大多横盘或者下跌。其中西咸新区的跌幅是最大的，二手房从年初的均价2万，跌到了1.7万。自从去年西安二手房指导价，830新政沣东全域限购、沣西部分区域限购等，西咸区域楼市明显转凉，成交量下滑。尤其是今年市场信心不足，投资需求散去，大量的刚需都希望回归主城区，西咸这类的新区是最先被抛弃的。这一次救市直接取消了沣东沣西部分区域的限购，不过说实在的效果并不会太明显，毕竟市区的限购也放松了，大家肯定是逐渐回归主城区的，西咸新区想要抢需求，唯一自救的办法就是降价。今年5月份，西安二手房限售5改2，加上二手房指导价名存实亡，当时核心区还出现上涨的迹象，二手房成交量也稳住了，八九月都稳在六千套。但这些终归是昙花一现，下跌之前的最后繁荣，10月份开始西安二手房市场就撑不住了，成交量环比大跌27%。高新区的网红小区二手房成交价格相对10月已经开始回调，成交周期也在变长。今年越来越多次新房进入二手房市场，本来成交价冲破3万的万科翡翠国宾，现在也跌了两三千；曲江的二手房也出现了踩踏效应，价格开始回调。年初的时候西安二手房才刚刚上10万套，目前已经超13万套了，增加了3万套。按照目前的趋势，西安二手房市场下跌已经从外围传导到核心区了，接下来大概率就是全面下跌。这也是为什么西安要救市，还把重点放在二手房上的原因。但从杭州的经验我们就可以看出，现在的救市其实不过是垂死挣扎，效果不大。放眼全国，大部分城市自去年中就开启了下跌通道，但总有几所城市特别顽强。一线有北上，而二线中的顽强分子除了我上周谈到的成都之外，还有西安！进入2022年以来，西安楼市仍保持了上涨态势。还创下了连涨7个月的战绩，8月环比上涨0.1%，同比上涨3.6%，涨幅全国前三杠杠的。拐点出现在9月份，西安新房价格开始掉头，10月份继续往下探，环比下降0.3%。西安打新和杭州、成都打新一样火热，前两年到处都是万人摇。从2020年确定摇号政策以来，西安共诞生了17次“万人摇”。![]()
尤其是去年，倒挂新盘一个接一个，打新就像中彩票一样，中签率都在2%以下。根据西安小九说房的统计，截至10月底，西安楼市（主城+长安+临潼+西咸）上线登记的项目共248个，摇号楼盘90个，中签率约28%，项目流摇率达36%。西安楼市的后续走向其实和杭州深圳有点类似，随着二手房价格逐渐下跌，与新房的价差不断缩小，刚需打新的动力同样也会减弱。现在杭州还有一点热度，刚需还是认可新房的，主要是二手房价格降的还不够厉害，不是最好的例子。大家看深圳，绝对是全国楼市的风向标，无论上周还是下跌都是“领头羊”。我上周在我的小号：樱桃私房话上已经和大家说了深圳二手房跌到让人怀疑人生。其实新房更内卷，10月深圳前海即将入市的两个新盘，直接8万起，真的惊呆了所有的人，就这样也未见得能卖光。深圳2020年的新房热度不亚于西安杭州吧，华润城当时全国轰动，投资客倾巢出动。可现在二手房价格跌破指导价，当年买华润城的人怎么都想象不到会有今天，以至于刚需就连新房都不敢上车了。杭州西安未来大抵也是如此，只是还没有走到那一步而已，每个城市都有自身的楼市周期，该下跌的，该上涨的都会来，只是早晚而已。
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