【浙商宏观||李超】韩国“存量征收，阶梯税率”的房产税是怎样的？

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>> 核心观点

房产税和房地产税存在差异。房地产税是涵盖范围较广的税收体系，具体覆盖房屋持有环节和交易环节，我国当前热议的房产税主要是针对房屋持有环节的税收。房产税的试点范围扩大有利于释放二手房供给并缓解一二线城市的房屋供给压力。从国际经验上来看，韩国“存量征收，阶梯税率”的征收方式对市场发挥了较好的调控效果。

>> 房地产税是涵盖交易和持有环节的税系，房产税是其中针对房屋持有环节税种

房地产税是一个涵盖范围较广的税收体系，从国际经验来看具体覆盖房屋持有环节（国际范围内如物业税、差饷税等）和交易环节（国际范围如印花税、资本利得税等）等，我国当前热议和今日人大决定的房产税主要是针对房屋持有环节的税收。

>> 房产税的试点范围扩大有利于释放二手房供给并缓解一二线城市房屋供给压力

从国际经验比较来看，目前我国房地产税体系具有明显的“重交易，轻持有”特点（多数发达国家在房地产的持有环节和交易环节均设有相关税种），交易环节设有契税、土地增值税和印花税等税种，但持有环节的房产税处于缺位状态（仅上海和重庆开展试点）。交易环节的税负相对较高抑制了房地产的流动性；持有环节税率较低导致投机者囤房成本低，均不利于二手房市场的流动性。

从我国实际国情来看，大国大城的新型城镇化发展道路下，高收入、高技术、高学历的优秀人才涌入必然导致核心城市房地产需求增加，我国缺乏持续的供给政策对冲，导致核心城市的住房难成为重要民生问题。我们认为扩大供给是解决核心城市地产困局的关键，已有方式对这一问题有一定化解作用但影响有限，相比扩大土地供应增加增量住房，“盘活”存量可能更为关键，推进房地产税征收可以有效推动多套房持有者卖出房子，以此扩大房地产供给。

>> 需重点关注试点城市和方式，人口净流入城市按存量、阶梯税率征收效果较好

本次人大对房产税试点进行授权，未来需关注试点城市和试点方式。对于试点城市，在我国因城施策的房地产调控机制下，我们认为长期供给能力不足、供给压力较大的一二线城市推进房地产税的概率会较高。对于试点方式，我们将在未来房产税国际经验比较的系列报告中予以持续论证。从韩国经验来看，“存量征收，阶梯税率”的房产税体系可以发挥较好的调控效果。

>> 韩国的房产税体系具有明显的调控性质，按“存量征收，阶梯税率”原则征收

韩国的房产税具有明显的调控性质。共设有物业税和综合不动产税两项税种，前者税负较轻，对单套住宅征收；后者带有明显的调控性质，实行“存量征收，阶梯税率”的征收方式，将居民所有的住宅价值加总计算，在免征额之上按阶梯税率进行征收。持有房屋价值总额越多，缴税越多，持有成本越高。该税种的整体覆盖范围较广且能对部分房产炒作严重的区域形成重点打击，以首尔江南区为例，综合不动产税的免征额仅为6亿韩元，而江南区多数住宅的单套价值便超过15亿韩元，多数房屋持有者均需按最高档税率缴纳综合不动产税。从待售房屋和交易量数据来看，2005年综合不动产税的出台确实发挥了释放二手房存量供给的作用。

房产税政策调控力度超预期。