【浙商宏观||李超】日本房地产税对我国有何借鉴意义？

原创浙商李超宏观团队李超宏观研究与资产配置

文 | 浙商证券首席经济学家李超 / 张浩执业证书编号：S1230520030002

全文约9000字，阅读需要22分钟左右

内容摘要

>> 核心观点

日本保有环节房地产税有固定资产税和都市计划税，重在补充低层级政府财力，用于城市发展和公共支出，调节作用有限。日本房地产税对我国有一定借鉴意义：房地产税可增加低层级政府财力、有助于提振地方积极性、完善减免政策发挥税收调节作用，促进共同富裕。

>> 日本房地产税体系相对庞杂，保有环节房地产税存量计征、比例税率

日本房地产税体系相对庞杂，在诸多环节征收，保有环节房地产税是构成市町村税收收入的重要地方税，当前由固定资产税和都市计划税组成，两者在纳税人、计税依据、缴纳方法等方面保持一致。日本房地产税对土地、房屋采取存量计征方式，每个财政年度分四期缴税，每年应缴税额的确定需要考虑三个因素，应税基础是每三年进行土地、房屋评估登记确认的价值，税率采取比例税率，固定资产税标准税率1.4%，都市计划税则为0.3%，此外还需结合属地差异、个体差异进行减免，最终实际缴税额=应税评估额*税率-减免额。

>> 日本房地产税：重在填补地方财源，服务地方公共支出

日本保有环节的房地产税更多注重财政性功能，重在补充地方税源，服务于地方政府的公共开支需要，这是其财政体制、税目设置、历史沿革等因素决定的。1）二战后日本开征房地产税，主要目的是增加财产收入服务于日本战后经济重建、满足政府在民生等公共服务领域的支出责任等。2）日本采取分级财政体制，地方政府面临较大的财权和事权不匹配问题，保有环节房地产税是日本市町村政府重要的税收来源。3）从税目设置上也可以看出房地产税更多发挥财政性功能的特征。都市计划税是目的税，征税依据是专门用于满足城市建设。

>> 日本房地产税对我国有何借鉴作用？

日本房地产税的调节作用对我国借鉴有限，主因在于：1）中日房地产税设立的初衷不同，日本重在补充税源，我国则是基于配合房地产宏观调控，更侧重房地产税的调节作用。2）中日房地产市场发展阶段不同，日本处于泡沫破裂后的长期低迷期，我国房地产市场发展仍处于成长期，扩大供给的必要性较高。3）日本经济增长较为依赖消费和科技进步，而房地产对我国经济增长起决定性作用。

日本房地产税征管对我国财税体制改革有一定积极借鉴作用，主要表现在三方面：1）房地产税对低层级政府财力支持力度较大，但规模有限，且无法替代中央转移支付。2）提振地方积极性，更好发挥税收调节作用。日本政府给予地方政府一定自主权，有效调动地方政府积极性推进城市发展和公共支出。当前我国实施因城施策的房地产调控政策，在房地产税领域适当给予地方政府一定自主权，既有助于提升地方政府积极性，又与房地产的宏观调控机制相吻合，有助于更好地发挥房地产税的调节作用，促进房地产市场平稳运行。

3）完善多环节房地产税体系，通过适当减免政策发挥税收调节作用，促进共同富裕。日本房地产税体系的税目多、环节多，我国未来房地产税若拓宽环节，可以适当参考。日本保有环节房地产税有丰富的减免措施，能够更好地发挥税收调节作用。我国在共同富裕的大背景下，应合理建立各类减免措施，减轻中低收入人群和存量财富较少家庭的实际税负，更好地发挥税收的再分配调节作用。

风险提示

政策落地不及预期，改革超预期

目 / 录

正文

日本房地产税体系庞大复杂

日本税种较多、税制复杂，房地产税是重要地方税。日本税制较为复杂，是以直接税为主的国家，可以分为所得税、财产税和消费税三大类，其中对于个人和公司征收的所得税是构成日本财政的主要税收来源。消费税自1989年起开征，对补充财政税收有重要意义，未来重要性可能会进一步提升。日本采用分级财政体系，政府事权按国家—都道府县—市町村划分为三层。日本的税收立法权集中在中央。中央政府不仅负责中央税收的立法工作，还负责地方税收立法工作。中央税收简称国税，由财务省税收政策局和关税局负责法案、修正案的起草工作，由内阁提交国会审议、批准，国税主要以所得税、法人税、继承赠与税、消费税等税目构成。

日本地方政府虽然没有立法权，但是具备一定的自主征管权限。日本《地方税法》规定了都道府县和市盯村政府可征收的地方税税目以及各种地方税的课税对象、计税依据与税率，同时也以法外税的形式赋予地方政府在《地方税法》规定的税目之外课税的权限。日本地方税包括都道府县税和市町村税，除地方消费税由国税部门代为征收外，其余地方税均由地方政府设立的税务管理部门负责征收。地方税则以财产税为主，近期市场关注度较高的保有环节房地产税便隶属于地方税，是日本市町村级政府的重要税源。

日本房地产税体系庞大，保有环节房地产税仅有固定资产税和都市计划税。从全球范围来看，房地产税历史悠久，各国的房地产税在征税范畴、计价基础、主体等方面有诸多不同，广义房地产税是房地产业各个环节所涉税收的总和，即在开发、流转和保有等环节征收的房地产税。日本房地产税体系即使如此，对房地产在多个环节征税，比如在新建、增建、改建时需要缴纳不动产取得税、印花税、消费税等，在出售时缴纳转让所得税、住民税，房屋登记时缴纳登记税等等。近期市场热议的房地产税并非广义房地产税，特指保有环节的房地产税。未来我国出台新政增加房地产税试点范围，也特指保有环节的房地产税。日本保有环节的房地产税仅有两种，固定资产税和都市计划税。我们认为，在锚定保有环节房地产税后，参考日本的相关税收经验有助于推动我国房地产税的落地。

日本保有环节的两项房地产税可以合并分析。我们认为，日本保有环节的两项房地产税可以合并分析，固定资产税与都市计划税在纳税人、计税依据、缴纳方法等都与固定资产税相同，且两者通常一并征收，都在征税依据上存在差异。固定资产税作为市町村普通税，和其他税、地方转让金、地方债等一起纳入财政统一用于市町村财政支出，主要用于民生、教育、公债支出以及土木费这四个主要领域。而都市计划税是目的税，用途明确，主要用于以《都市计划法》为依据的都市规划项目和以《土地区划整理法》为依据的土地整备开发项目，包括：1）修建道路、都市高速铁路、停车场、自行车停车场等交通设施；2）修建公园、绿地、广场、墓园等公共场地；3）修建供水管道、供电供气设施、下水道、污水处理厂等场所或设施。

日本房地产税采取存量计征、比例税率，实际缴税额需要计税基础和减免因素。日本房地产税对土地、房屋采取存量计征方式，“存量”基本涵盖了全部土地、房屋，土地包括水田、旱田、住宅地、矿泉地、池沼、山林、牧场、原野以及其他种类，房屋则包括住宅、店铺、工厂、仓库等。房地产税的纳税人是每年1月1日作为土地、房屋所有者登记在册的居民；房地产税一个财政年度分四期缴税，分别在2月、6月、9月和12月。日本房地产税实际缴纳税额需要考虑三要素：1）税率；2）房地产税计税基础；3）减免额。首先，日本房地产税采用以比例税率，固定资产税的标准税率是1.4%，都市计划税的税率是0.3%。其次，计税基础是房屋和土地在课税台账中登记的价格，土地、房屋的价格是每三年重新评估一次用于计算房地产税。其三，减免条件有两类，一方面是普适性的免税点，一个居民在市町村的各个区域内拥有一定的房地产税免税额度，土地和房屋分别为30万和20万日元；另一方面根据属地差异、个体差异等存在于一定的特殊减免，比如由于房价过快上涨导致的房地产税增长过快可以减免一定税负，对小规模非住宅用地的房地产税进行减免，对待拆除的老旧小区、危房等减免，同时新建住宅、现有住宅翻新改造等也会有相应的减免。综上，日本纳税人实缴的房地产税可以通过以下两个公式计算得到：

固定资产税=应税评估额 * 1.4% - 减免额

市计划税=应税评估额 * 0.3% - 减免额

日本房地产税实缴如何计算？我们以一个例子进行说明，假设2018年2月在23区内的土地上新建了住宅。土地面积150m2，屋的总楼面面积100m2（木结构2层建筑）。土地以及房屋的价格（评估额）等分别如下，土地2020（令和2）年度的价格45,00万日元、2019（令和元）年度固定资产税课税标准额6,75万日元、2019（令和元）年度都市计划税课税标准额14,700万日元，房屋2020（令和元）年度价格6,00万日元。则综合考虑减免条件、应税基础等因素，2020年土地应缴固定资产税和都市计划税分别为99750和22500日元，房屋应缴纳的固定资产税和都市计划税为42000和18000元，纳税人需缴纳的2020年保有环节房地产税共计182250日元。

日本房地产税：重在填补地方财源，服务地方公共支出

日本保有环节房地产税重在发挥财政性功能。正如前文所讲，日本税制复杂，设立了多类型税目，广义房地产税涉及购置、出售、出租、保有、营业等多个环节的不同税种，不同税种一般意义上来说有两大功能，分别是财政性功能和调节性功能。财政性功能反映在补充税源、服务财政开支等方面，调节性功能则是对特定的经济、社会、收入分配、行业等方面发挥调节作用，我们认为，日本保有环节的房地产税更多注重财政性功能，重在补充地方税源，服务于地方政府的公共开支需要，这是由于其财政体制、税目设置、历史沿革等因素决定的。

二战后财税体制革新，日本开征房地产税补充税源。美欧发达经济体的房地产税征收历史较为悠长，亚洲范围内，日本房地产税体系发展较早，二战后配合日本财税体制革新，从1950年开始在多个环节征收房地产税（固定资产税、营业场所税等），主要目的是增加财产收入服务于日本战后经济重建、满足政府在民生等公共服务领域的支出责任等。

日本采取分级财政体制，保有环节房地产税重在补充市町村政府的税源。日本采用中央地方的分级财政体系，地方政府分都道府县和市盯村，中央和地方在事权和财权方面进行划分，财权方面分配方面，日本中央政府税收占全国税收占比在60%左右，地方政府税收收入占比在40%，事权分配方面，中央实际支出占比仅为30%，地方实际支出在70%左右。可以看到地方政府面临较大的财权和事权不匹配问题，一方面积极通过中央政府对地方政府进行转移支付补充财力，日本于1954年颁布了《地方交付税法》，将中央一定比例的个人所得税、法人税和酒税等交付于地方政府；另一方面，地方政府需要积极增加本地财力，补充财源。日本保有环节房地产税便扮演此角色，是日本市町村政府重要的税收来源，但其占整体财政收入比重相对较低，占全部财政收入比重不足8%。

税目设置目的决定了保有环节房地产税更多发挥财政性功能。日本税收体系在划分税种时，除了按征管机构分为中央和地方、按税种特征分为直接税和间接税，还会按照税目设置的目的划分为普通税和目的税，我们认为，从保有环节房地产税的税目设置上也可以看出其更多发挥财政性功能的特征。日本保有环节房地产税中，固定资产税属于普通税，该税收主要用于满足市町村及政府的一般性开支，而都市计划税是目的税，专门用于满足城市建设费用，主要针对城市更新和改善方面，特别是下水道、公园、生活道路、学校、医院等基础设施和配套服务。我们认为，从税目设置上可以看出日本房地产税补充财力用于改善公共设施和服务的思路，更多发挥财政性功能。

日本房地产税调节作用有限，房地产市场变化更多受经济发展阶段、人口、货币政策影响。我们认为，日本房地产税的调节作用有限，一方面是现有房地产税更多发挥财政性作用，用于补充市町村政府税源。历史上日本曾出台过两个税种用于发挥调节作用，但均已经暂停征收，第一个是特别土地保有税，1973年开征，2003年停征，属于市町村税，在于抑制空置土地的持有；第二个是地价税，1991年开征，隶属国税，征税目的是针对20世纪80年代末的泡沫经济盛行、地价飞涨，试图通过对土地所有者征税来弱化土地所有者的土地财富概念，加强土地流动，提高土地利用效率，1998年停征。

另一方面日本房地产的整体变化更多受自身经济发展阶段、人口、货币政策的因素影响，20世纪50年代至21世纪，日本房地产发展大致分为三个阶段：第一阶段是二战后至20世纪70年代，日本经济处于高速增长期，城镇化水平持续提升、有效劳动人口占比处于高位、财政及货币政策积极配合经济的高速增长，日本房地产市场在此阶段快速发展，1974年至1975年日本房地产市场出现第一次去泡沫化特征，但更多是由于经济增速换档、全球面临成本推动型通胀冲击和信贷调节收紧，房地产税影响有限，1973年开征特别土地保有税也并非主因。

第二阶段是20世纪70年代至90年代初日本房地产泡沫破裂前，日本房地产市场稳步发展，全球经济竞争力提升、日本城镇化从市民化向着大都市群、海外资本流入和日元升值等因素是带动房地产市场景气的主要原因，特别是广场协议之后海外资本流入和日元大幅升值推动了日本房地产的快速泡沫化。随后20世纪90年代初日本房地产泡沫破裂，并非1991年开征的地价税等房地产税因素导致，而是日本央行连续加息收紧货币条件所致。

第三阶段是日本房地产泡沫破裂后至今，泡沫破裂后日本房地产市场受到巨大冲击，导致经济增长也陷入长期低迷，叠加人口老龄化、产业空心化等因素，日本房地产也陷入长期低迷，21世纪后随着经济逐步修复，才得以企稳。

日本房地产税对我国有何借鉴意义？

日本房地产税对我国有何借鉴作用？我们认为调节作用可供借鉴的意义有限，财政性作用方面，日本房地产税有助于我国房地产税体系的建立，特别是税目设置、调动地方积极性、针对性增加减免措施。

日本房地产税的调节作用借鉴意义有限，主因在于三个方面：其一，中日房地产税设立的初衷不同，日本保有环节房地产税重在补充市町村政府财力，而我国房地产税虽然也被视为地方税，但更多是基于配合房地产宏观调控，作为服务于房地产长效机制的一揽子政策工具之一，我国更侧重房地产税的调节作用。其二，中日房地产市场发展阶段不同，日本房地产市场在20世纪90年代后进入长期低迷阶段，而我国房地产市场发展仍处于成长期，配合居民收入改善和城镇化带来的刚需和改善性需求仍强，扩大供给的必要性较高，特别是一二线城市。第三，房地产对中日经济的影响不同，日本作为发达经济体一直以来消费和技术进步驱动经济增长，而房地产是驱动我国经济增长的重要基础，考虑直接影响和上下游间接影响，对我国经济增长起决定性作用。综合来看日本房地产税的调节作用对我国借鉴意义有限。

日本房地产税征管对我国财税改革有一定借鉴意义，我们认为主要反映在以下三个方面：

房地产税对低层级政府财力支持力度较大，但无法替代中央转移支付。日本保有环节房地产税出台伊始目标便是补充市町村的税源，房地产税对低层级政府财力的支持较为显著，根据日本统计年鉴披露，1975年日本固定资产税1.547万亿日元，占全部财政收入的7.2%、全部税收收入的11.7%，占全部市町村政府收入的36.1%。虽然房地产税可以补充日本地方财力，但相比中央转移支付，显然体量小得多，日本经验显示，地方发展依旧较为依赖中央政府的转移支付。从我国角度来看，房地产税作为重要的地方税之一，可以对地方政府财力形成补充，但征税规模有限，仍需要中央转移支付对地方财政予以支持，无法形成替代。

发挥地方积极性，因地制宜地推进房地产税发挥作用。日本与我国一样采用单一制政体，立法权在中央，在房地产税领域，日本中央政府给予了地方政府的自主权，特别是减免措施、税率、应税基础等方面，这有助于调动地方政府积极性，进而因地制宜地推进本区域城市发展和公共财政发挥作用。我们认为，当前我国实施因城施策的房地产调控政策，在房地产税推进过程中给予地方政府一定自主权，特别是在征税范围、减免条件、计税基础等方面，此举既有助于提升地方政府积极性，又与房地产的宏观调控机制相吻合，有助于更好地发挥房地产税的调节作用，促进房地产市场平稳运行。

完善多环节房地产税体系，完善减免体系，更好地发挥税收调节作用。我们认为，日本房地产税的税目设立和减免体系对我国有一定的借鉴意义。一方面，日本房地产税体系庞杂，征税环节多且税目丰富，各税目可以有针对性地发挥作用。考虑房地产是我国支柱型产业，保有环节房地产税扩大试点推进，未来房地产税征收环节或存在增加的可能性，比如在租赁、增值收益等方面推进。另一方面，日本保有环节房地产税有丰富的减免措施，如在房屋建设属性、房屋面积、房屋类型等方面有不同减免设置，能够更好地发挥房地产税的调节作用，避免纳税人承担超过自身应纳税标准的税负。从我国角度来看，也是如此，在共同富裕的大背景下，房地产税扮演了重要调节作用，我们认为应合理建立各类减免措施，减轻中低收入人群和存量财富较少家庭的实际税负，针对性的调节高收入人群和财富多家庭的房地产税，更好地发挥税收的再分配作用，促进共同富裕。

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【浙商宏观||李超】2021年出口景气对产业链影响如何？

[ 16 ] 美国大选系列研究

【浙商宏观||李超】比整体民调更重要的是摇摆州民调──美国大选系列研究一

【浙商宏观||李超】国会改选重要性不亚于总统大选──美国大选系列研究二

【浙商宏观||李超】民主党的全国大会传递了什么信息？——美国大选系列研究三

【浙商宏观||李超】美联储宽松“助力”特朗普大选——美国大选系列研究四

【浙商宏观||李超】财政博弈引发市场波动但无碍美联储宽松——美国大选系列研究五

【浙商宏观||李超】低预期优势助拜登先下一城——美国大选系列研究六

【浙商宏观||李超】特朗普确诊新冠怎么看？——美国大选系列研究七

【浙商宏观||李超】邮递选票或是特朗普拒绝潜在败选结果的续命抓手——美国大选系列研究八

【浙商宏观||李超】特朗普未把握辩论窗口，大选夜重点看四大关键州——美国大选系列研究九

【浙商宏观||李超】总统和国会选举都需关注，警惕拜登交易逆转——美国大选系列研究十

【浙商宏观||李超】大选司法混乱或超预期，美股短期有下行风险——美国大选系列研究十

浙商证券宏观研究团队简介

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行业的投资评级：

以报告日后的6个月内，行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，定义如下：

1、看好：行业指数相对于沪深300指数表现＋10%以上；

2、中性：行业指数相对于沪深300指数表现－10%～＋10%以上；

3、看淡：行业指数相对于沪深300指数表现－10%以下。

我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重。

建议：投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者不应仅仅依靠投资评级来推断结论

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文章内容源自10月28日外发的报告《日本房地产税对我国有何借鉴意义？——房地产税系列研究六》