【浙商宏观||李超】新加坡公有住房体制下的房产税征收力度弱

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>> 核心观点

新加坡房产税的典型特征是“存量征收，固定税率，租金为基”。鉴于新加坡国内住房体系（以公有住房为主）与我国当前阶段差异过大，因此新加坡的房产税体系对当前阶段我国进一步拓宽房产税试点的借鉴意义有限。

>> 新加坡住房体制与我国差异过大，对我国拓宽房产税试点的借鉴意义有限

新加坡房产税的最初创设目的是财政创收，此后被赋予收入再分配和地产调控的使命。新加坡在保有环节只有房产税一项税种，典型特征是“存量征收，阶梯税率，租金为基”。虽然新加坡的房产税条款设置带有明显的调控目的，但实际调控力度略显不足。我们认为新加坡房产税征收力度弱的原因与其国内以公有住房为主导的住房体系有关，鉴于住房体系差异过大，新加坡的房产税体系对我国的借鉴意义较弱。

>> 新加坡的房产税特征是“存量征收，阶梯税率，租金为基”

新加坡在持有环节只征收房产税一个税种，纳税人是物业的所有人。房产税的税基是税务局估计的年租金收入，按年进行更新。所有物业划分为自住型物业、非自住型物业以及商用类物业三种类型，不同类型征收不同的税率。其中：自住型物业的税负最低，享有8000新元的免征额，超过免征额的部分按累进税率征收；非自住型物业的税负最高，不享有免征额度，税率按累进征收且比自住型高。对于其他商用类物业，新加坡统一按10%的固定税率进行征收。有别于德国根据使用权来统计的原则，新加坡根据所有权统计物业税，如果居民拥有二套房，即便二套房仍然是用于自住或空置（没有用于出租），同样也需按照非自住型物业的税率纳税。整体来看，新加坡房产税的政策导向明显：鼓励一房自住，不鼓励多房出租。

>> 新加坡当前房产税兼具收入再分配和地产调控目的，但实际税负压力不大

新加坡房产税体系的最初创设目的是财政创收，演变至今逐渐被赋予收入再分配和地产调控的使命。从条款设置来看，新加坡的房产税带有双重“阶梯”。一是根据是否自住原则对首套房和二套房进行税率划分，二套房税率较重从而提高多套房的持有成本。二是对于同一套房屋新加坡也根据税基实行阶梯税率，价值越高税率越高。对于多套房、住好房的人群来说，税率会明显提高。但从实际税负看，新加坡税收条款的整体调控力度仍然不足。一是新加坡房产税以租金而非房屋价值计算税基，如果以新加坡私人住宅的租赁中位价和销售中价位计算，租售比不足1%。因此，相较于房屋整体价值，新加坡房产税的实际税率同样不足1%。二是无法打击二套房以上的持有者，新加坡对于二套房以上不再另设阶梯税率，换言之持有二套房或三套房甚至以上的居民边际税负相同。我们认为新加坡房产税机制征收力度弱的特点主要源于其住房体制和多数国家（包括我国）存在本质性的差异。

>> 新加坡房产税体系征收力度弱与其国内以公有住房为主导的住房体系有关

一是政府提供的组屋已经满足多数居民住房刚需，通过房产税调节释放存量供给的意愿较弱。新加坡公有住房对人口的覆盖率达到80%，多数居民的住宅刚需已经得到有效满足，无需依赖房产税的调节；与我国当前亟待实现“居者有其屋”，需要在一线城市人口净流入的背景下解决房屋供给压力，通过房产税调节释放二手房供给的调控目的不同。二是新加坡政府规定单户家庭只能购买两套组屋，第三套房起只能购买私人公寓，在居民刚需已经基本得到满足的情况下，私人公寓过于昂贵的价格本身就会抑制较大需求。（2020年新加坡私人公寓的价格达到组屋的3.4倍，折人民币单价高于我国北、上、深等一线城市房价水平。因此，在公有住房体系为主导、居民住房刚需基本得到满足且第三套房（私人公寓）价格远高于组屋的房屋体制下，普通居民的需求上限在很大程度上被限制在二套房。在征税环节再对二套房及以上进行严格区分或实行阶梯税率的必要性较低。

房产税征收力度超预期；房产税试点范围超预期

房产税征收力度超预期；房产税试点范围超预期。 

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