大都市住宅供给侧结构性改革可以实现房地产宏观调控量化目标20190816

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王维钢观点君晟会议发言-大都市住宅供给侧结构性改革可以实现房地产宏观调控量化目标20190816

本文为王维钢博士在2019年8月16日君晟内需消费精选会议中书面发言的第二部分-房地产量化调控内容。鉴于香港严重依赖地产畸形发展的动乱教训和房地产调控的紧迫性，重新修订后单独行文。

（一）摘要与正文

（二）君晟会议预告

（三）历史文献索引

（一）摘要与正文

摘要：

一、研究新港深广京沪六大东亚大都市经济指标，有助于中央指导大都市制定住宅供给侧结构性改革的房地产调控量化目标。

二、居民人均收入：大陆四大都市不足1万美元的人均收入不到香港的20%和新加坡的12%，不足以维持世界领先的房价收入比和过高的房价资产泡沫。

三、基尼系数：通过经济加速发展和公平再分配来增加普通居民收入水平，让人民提高幸福感和获得感。

四、单位面积均价：四大都市应制定量化房价调控目标即五年内房价回落至少30%到北美大都市均价水平。

五、公屋与私宅比例：香港4:6、新加坡7:3，大陆四大都市和香港都应向新加坡学习努力增加公屋供给至公屋占比至少50%，实现住宅供给侧结构性改革。

六、房价收入比：四大都市房价收入比长期占据世界前六位，危害中国经济健康发展和政治长治久安。

七、吸取香港严重依赖地产金融忽视居民幸福感的教训，中央应指导四大都市制定住宅供给侧结构性改革的房地产调控量化目标，努力五年内实现提升人均收入年增速6%、降低基尼系数到0.45低于全国水平、调低房价年跌幅7%、提高住宅公屋占比到50%、压低房价收入比从42倍到21倍的宏观调控量化目标。

正文：

一、研究新港深广京沪六大东亚大都市经济指标，有助于中央指导大都市制定住宅供给侧结构性改革的房地产调控量化目标。

比较的大都市包括文化相似的六大东亚大都市：新加坡、香港、深圳、广州、北京、上海，按人均GDP排序。比较的2018年度经济指标包括：人口、面积、GDP、人均GDP、贸易额、外贸依存度、财政收入、人均收入、基尼系数、房价、公屋与私宅比例、房价收入比。本节数据来源：中国国家统计局、新加坡统计局、香港特区政府统计处。

1、人口与城市面积：

2018年末人口人：新加坡564万，香港745万，上海2418万、北京2171万、广州1450万、深圳1253万。

城市面积平方公里：新加坡719，香港1106，北京1289、上海888、沈阳793、广州785、深圳764。

2、GDP与人均GDP：2018年与2019年一季度：

2018年GDP亿本币/亿人民币/亿美元/增速：

新加坡 4871亿新元/ 23890亿人民币/ 3610亿美元/ 3.2%，

香港 28453亿港元/ 24019亿人民币/ 3630亿美元/ 3.0%，

GDP按照2018年本币与美元及人民币平均汇率折算，对应人民币兑美元平均汇率6.6168元。

上海 32680亿元/ 4939亿美元/ 6.6%、

北京 30320亿元/ 4582亿美元/ 6.6%、

深圳 24222亿元/ 3661亿美元/ 7.5%、

广州 22859亿元/ 3455亿美元/ 6.5%。

18年GDP3万亿元以上的上海和北京领先其他都市，约2.4万亿元或3600亿美元的深圳、香港、新加坡基本持平且略高于广州。

2019年第一季度GDP增长率：新加坡1.2%，香港0.6%，深圳7.6%，上海5.7%，北京6.4%，广州7.5%。

2019年一季度四小龙GDP 亿本币/亿美元/亿人民币/增速：

中国台湾4.5万亿新台币/1447/9760/1.7%（高于中国省级区域第6名四川省9653亿元），

韩国455万亿韩元/4045/27289/1.7%（高于中国省级区域第1名广东省23887亿元），

新加坡1234亿新元/911/6140/1.2%（高于中国省级区域第14名辽宁省5486亿元），

中国香港名义GDP7140亿港元/4.0%，实际GDP6751亿港元/910亿美元/6139亿元/0.6%（高于中国省级第14名辽宁省5486亿元）。一季度，新加坡的GDP总量已经超过了香港。

2018年人均GDP 万本币/万元人民币/与香港的比值：新加坡8.6万新元/42.2万人民币/131%，香港36.5万港元/32.1万人民币/100%，深圳18.6万元/58%、广州15.8万元/49%、北京14.0万元/44%、上海13.5万元/42%。

2018年人均GDP 万美元：新加坡6.40、香港4.87、深圳2.92、广州2.37、北京2.11、上海2.04。

参考数据-2019年4月15日IMF《世界经济展望数据库》：2018年世界GDP总量85万亿美元、人口75亿、人均GDP11305美元。中国GDP13.4万亿美元占比15.8%、人口14.0亿占比18.6%、人均GDP9608美元。

3、外贸总额与外贸依存度：

2018年外贸总额亿美元=出口+进口/差额：

新加坡进出口总额7823 增速11.6%=出口4118+ 进口3705/ 差额+412，

香港进出口总额11968 =出口5692+ 进口6275/ 差额-583。

2018年外贸总额万亿元/亿美元=出口+进口/差额亿美元：

上海 3.4/5138= 出1.37/2055+ 进2.03/3083/ -1028、

深圳 3.0/4534= 出1.63/2463+ 进1.37/2071/ +392、

广州 1.2/1800= 出 1115+ 进 685/ +430、

北京 0.5/776 = 出 226+ 进 550/ -324。

根据进出口顺差与逆差，可以简单划分顺差城市广州、深圳、新加坡是生产出口型城市，逆差城市上海、香港、北京是进口消费型城市。

2018年外贸依存度=外贸总额/GDP总量：

新加坡 7823 / 3611= 217%，

香港 11968/ 3630= 330%，

上海 5138 / 4939= 104%、

北京 776 / 4582= 17%、

深圳 4534 / 3661= 124%、

广州 1800 / 3455= 52%。

新加坡、香港的经济已经高度国际化、高度依赖全球贸易，上海和深圳外贸额略高于GDP、适度依赖全球贸易，广州和北京则基本不依赖外贸。

4、财政收入与财税净上缴额（国防安全或/及转移支付支出）：

2018年政府财政收入：新加坡450亿美元，香港765亿美元，上海7108亿/1036亿美元、北京5786亿/843亿美元、深圳3535亿/515亿美元，广州6205亿/904亿美元，按18年人民币兑美元平均汇率6.6168元换算。

新加坡作为城市型国家还要独自承担高达100亿美元的高昂军费，占GDP3%以上，占财政收入22%，人均军费开支仅次于美国和以色列。

中国香港特区无需向中央政府上缴用于国防安全外交和转移支付的财政收入。

资料来源：中国财政部

中国省级区域财政税收净上缴额及财政收入比例：

排名省市财税净上缴额亿元/财政收入亿元=占比：

1 广东 7939/12103 =66%、

2 上海 6395 /7108 =90%、

3 北京 6898 /5786 =119%、

4 江苏 4516 /8630 =52%、

5 浙江 3777 /6598 =57%，

全国省级区域中只有八个省市是净上缴财政收入的。上海每年把90%的财政收入上缴给中央政府，广东上缴66%。作为中国最富有的六个省级经济体，上海和北京向中央上缴了几乎全部财税收入，广东、江苏、浙江上缴了超过一半的财政收入，香港无需向中央上缴财政收入。

参考数据：2018年中国一般公共预算收入18.3万亿元+6.2%（其中税收15.6+8.3%、非税2.7-4.7%，中央8.5+5.3%、地方9.8+7.0%），全国政府性基金预算收入7.5万亿元+23%（其中中央0.4万亿元+4%、地方7.1万亿元+24%、主要是土地使用权出让收入6.5万亿元+25%）。

二、居民人均收入：大陆四大都市不足1万美元的人均收入不到香港的20%和新加坡的12%，不足以维持世界领先的房价收入比和过高的房价资产泡沫。

新加坡统计局《2018年住户收入主要趋势》公布，2018年新加坡受雇居民住户人均收入11.15万新元/54.7万元/8.26万美元，高于人均GDP8.6万新元/42.2万元。

香港特区政府统计处2019年3月15日公布，2018年香港本地居民总收入2.99万亿港元、比GDP2.85万亿港元高5%，人均收入40.1万港元/33.85万元、5.1万美元。

2018年城镇居民人均可支配收入：上海64183元/9700美元、北京67990元/10275美元、广州59982元/9065美元、深圳57543元/8696美元。深圳和上海、北京人均收入不足6.8万元或1万美元，人均收入只是香港不足20%和新加坡不足12%。

三、基尼系数：通过经济加速发展和公平再分配来增加普通居民收入水平，让人民提高幸福感和获得感。

基尼系数是指国际上通用的、用以衡量一个国家或地区居民收入差距的常用指标。基尼系数介于0-1之间，基尼系数越大，表示不平等程度越高。

2018年新加坡基尼系数为0.458，为10年来最低。

香港基尼系数经过40年大幅上升25%后稳定在0.54高位附近。香港特区政府统计处的数据显示，1971年至2011年基尼系数上涨了25%、从0.43升至0.537，2015年0.537、2016年0.539、2017年0.539，稳定在0.54附近。

美国主要城市2015年按原本住户收入计算的基尼系数分别是：芝加哥0.531、洛杉矶0.531、纽约0.551、旧金山0.521、华盛顿0.535，与香港同期0.537接近。

由于没有城市基尼系数的官方统计数据，根据上海交大民情研究中心2014年抽样统计数据，中国基尼系数大于0.5的城市排行：1北京　0.587、2广州　0.575、3上海　0.567、4杭州　0.561、13、深圳　0.526。

国家统计局公布的中国基尼系数：2003-2017年0.479、0.473、0.485、0.487、0.484、0.491、0.490、0.481、0.477、0.474 、0.473、0.469、0.462、0.465、0.467，基本稳定在0.47附近。作为对照，美国的基尼系数为0.41，欧洲发达国家的基尼系数则是在0.24到0.36之间。

四、单位面积均价：四大都市应制定量化房价调控目标即五年内房价回落至少30%到北美大都市均价水平。

根据2019年4月17日CBRE世邦魏理仕发布的《2019全球生活报告：城市指南》，在全球35个重点城市中，香港和新加坡蝉联“全球房价最高城市”住宅均价和单位面积均价双榜首和双榜眼，上海、深圳、北京分列住宅均价全球第3、5、9名，单位面积均价全球第6、5、7名。作为发展中国家的大都市、上海、深圳、北京的单位面积均价已经超过了纽约、洛杉矶、温哥华北美大都市，紧随在欧洲最居不易的大都市巴黎和伦敦之后了。

以经验数据测算，鉴于深圳上海人均收入不足1万美元的客观事实，上海、深圳的均价从5.2万元五年内回落30%到3.7万元与温哥华、纽约持平，仍然不失一线世界大都市居不易的形象，房价年均下跌7%也不影响银行房贷资产安全。

全球35个重点城市住宅均价与单位面积均价排行榜

资料来源：世邦魏理仕，君晟研究社区

五、公屋与私宅比例：香港4:6、新加坡7:3，大陆四大都市和香港都应向新加坡学习努力增加公屋供给至公屋占比至少50%，实现住宅供给侧结构性改革。

新加坡有101万个组屋单位，37万个私宅单位，公私比例是7比3。香港有80万个公屋单位40万个资助房屋和160万个私人住宅单位合计280万个单位，公私比例是4比6。根据8月15日香港政府七项纾民困措施向270万个合资格电力住宅用户户口提供2000元电费补贴，可知香港住宅准确数量。对比实际住房情况，新加坡有82%国民住在组屋，香港只有45%居民住在公屋，人均居住面积为新加坡30平方米、香港15平方米。

大陆四大都市和香港都应向新加坡学习努力增加公屋供给至公屋占比至少50%，实现住宅供给侧结构性改革。

六、房价收入比：四大都市房价收入比长期占据世界前六位，危害中国经济健康发展和政治长治久安。

2018年初香港41倍、仅次于北京48倍和上海43倍、排名全世界第3高，2019年初香港49倍、超过北京和上海的45倍排名世界第一（除去经济崩溃的加拉加斯异常值）。新加坡18年22倍、19年22倍，但做到了人人有其屋。2019年房价收入比最高的两个城市加拉加斯和香港都先后爆发了美国策动的颜色革命。

都市长期房价收入比过高，都市居民无法安居乐业、缺乏幸福感和获得感，在外力策动下大都市有发生动乱的风险。北京、上海、深圳、广州四大都市长期占据房价收入比世界前六名，不利于中国经济的健康发展和政治的长治久安，中央不可掉以轻心。

房价收入比=户均房价÷户均年收入，户均房价=人均面积×户均人口数×房价，户均年收入=户均人口数×人均年收入。房价收入比相当于房产的市盈率。

全球主要城市房价收入比数据半年更新一次，资料来源：https://www.numbeo.com

2016年初：1香港38、2河内36、35北京33、8上海30、9深圳30、10基辅26、31广州18、孟买35、11台北26、18新加坡23、4伦敦34、12东京25、34巴黎18、22纽约22、44首尔17、65旧金山14、114苏黎世11、大阪、143洛杉矶9、109慕尼黑11、154柏林9。

2017年初：1加拉加斯254、2深圳44、3河内37、4香港36、5北京34、7上海33、11广州25、6孟买33、45台北16、15新加坡22、8伦敦28、23东京20、38巴黎17、71纽约13、33首尔18、83旧金山12、112苏黎世10、大阪、192洛杉矶6、80慕尼黑12、141柏林9。

2018年初：1北京48、2上海43、3香港41、4深圳40、12广州21、5孟买28、27台北18、7新加坡22、8伦敦22、63东京14、28巴黎18、79纽约12、25首尔18、81旧金山12、131苏黎世10、大阪、155洛杉矶8、49慕尼黑15、135柏林9。

2019年初：1加拉加斯143、2香港 49、3北京45、4上海45、5深圳42、11广州29、6孟买39、8台北32、19新加坡22、21伦敦21、71东京13、29巴黎19、100纽约12、22首尔21、160旧金山9、158苏黎世9、大阪、190洛杉矶8、47慕尼黑16、134柏林11。

2019年中：1加拉加斯173、2香港49、3北京46、4深圳45、6上海43、7广州37、5孟买43、11台北29、17新加坡23、19伦敦22、73东京14、21巴黎21、130纽约11、25首尔21、202旧金山8、192苏黎世9、大阪、215洛杉矶8、47慕尼黑16、121柏林11。

以下选择20个有世界500强的代表性世界大都市，研究三年半以来房价收入比变动的情况，可以给决策者一定启发作用。

世界500强集中大都市2016年初-2019年中房价收入比变动表

时间	161	171	181	191	197	500强家数
加拉加斯	0	254	0	143	173	0
香港	38	36	41	49	49	7
北京	33	34	48	45	46	56
上海	30	33	43	45	43	7
深圳	30	44	40	42	45	7
广州	18	25	21	29	37	3
孟买	35	33	28	39	43	6
台北	18	16	18	32	29	6
新加坡	23	22	22	22	23	3
伦敦	34	28	22	21	22	10
巴黎	18	17	18	19	21	18
首尔	17	18	18	21	21	15
慕尼黑	11	12	15	16	16	4
东京	25	20	14	13	14	38
纽约	20	13	12	12	11	15
旧金山	14	12	12	9	8	11
苏黎世	11	10	10	9	9	8
洛杉矶	9	6	8	8	8	6
大阪						7
杭州						4
柏林	9	9	9	11	11	-

资料来源：Numbeo，君晟研究社区

要吸取香港城市经济严重依赖地产金融畸形发展的教训，就是要求四大都市政府不能再限制公屋供给、维持私人住宅土地紧张需求来获取巨额土地出让金收入。地方政府不能继续沉迷于土地财政，应明确主张推动房价逐渐回落至少30%直到房价收入比回落到相对合理水平。

我们注意到，四大都市中的深圳“十三五”规划明确：“十三五”期间公共住房供应量要大于商品住房供应量，实现住房的多元化，加大公共住房的供应，不仅土地优先供应，公共住房除了公租房，还有人才住房，以及培育租赁市场。

中国四大都市政府应制定明确规划，在五年内增加公屋供给、提高公屋占比到至少50%，用市场化手段减少居民对私人住宅的需求，下决心减少对土地财政的依赖，最终实现私人住宅房价五年下跌至少30%的调控目标。

发达国家特大都市伴随经济成长有一些实现房价收入比回落的成功案例，如伦敦从16年初34倍下降到19年中的22倍，东京从25倍下降到14倍，纽约从20倍下降到11倍，旧金山从14倍下降到8倍，三年半期间房价收入比都下调了约50%。

中国特大都市要实现房价收入比合理回落，无非是房价回落和人均收入提升两个策略。2019年中中国四大都市平均房价收入比42倍，参考相对于美国德国大城市的10倍左右合理估值仍算偏高的部分发达经济体首都级都市（伦敦、巴黎、首尔、新加坡）平均21倍的房价收入比，中央应设定五年内中国四大都市房价收入比合理回落一半到21倍的调控目标。深圳、上海、广州的房价收入比上涨50%也只用了三年半，规划五年估值回落一半是理性的。

当然，都市经济增长越快，带动户均收入增长越快，房价下跌目标就相对越小，反之亦然。若经过增加公屋来实现住宅供给侧结构性改革，房价能实现连续五年环比下跌7%,那么都市政府设定户均收入连续五年环比复合增速为6%，即可实现房价收入比五年从42倍减半降到21倍的宏观调控目标。

（二）君晟会议预告

君晟全国机构投研总监头脑风暴约会是君晟研究社区目前的唯一线下学术交流活动。月度会议从每月末周日下午13:30到20:30，上海静安公园，累计七小时。精选会议每月2-3次，4-6小时。

预计2019年9月1日周日申月会议，轮值主持人：王进君富投资，主讲：郭磊广发宏观17-18第一，行业金牌首席：邹润芳天风副所长机械15-17第一、巨国贤广发有色13-14/16-18第一、沈涛广发煤炭14-18第一。

君晟精选会议4-9月通告：

4月15日周一15:30-18:00许兴军广发电子17-18第一主讲、陈立秋国联安基金总监主持，韦尔股份高管。

4月20日周六14:30-18:30王鹤涛长江副所长钢铁12-18第一、马太化工18第二、韩轶超交运、魏凯石化、毕春晖建筑五位长江周期天团首席主讲、蔡峰南华基金助总主持，威派格、风语筑。

4月25日周四15:30-19:30冯福章安信副总军工14-18第一、裘孝锋光大副所长化工/石化18第一主讲军工/能源精选会议、梁剑泰信基金总监主持。

5月11日周六14:30-21:30范杨国君家电15-17第二、董广阳华创所长食品15-17第一主讲大消费精选会议，王维钢常晟主持，英科医疗董事长。

5月18日周六14:30-18:30陈佳长江农业17-18第一、侯宾东吴通信首席主讲农业/通信精选会议、谭晓雨国泰君安主持。

5月23日周四15:30-20:30周海晨申万副总轻工10-12/14-18第一、杨勇胜招商食品18第一主讲大消费精选会议、聂挺进浙商基金总经理主持。

6月13日周四15:30-20:30徐佳熹兴业医药14/16-18第一、王聪国君电子18第三主讲医药电子精选会议，王炫上投摩根基金总监主持。

6月28日周五15:30-20:30张乐广发汽车17-18第一、苏晨中泰副所长电新18第一主讲汽车新能源精选会议，张海波人保资管主持。

7月19日周五15:30-20:30胡又文安信研究总经理计算机14-18第一、刘欣琦国君非银18第二主讲ICT金融精选会议、蔡峰南华基金助总主持。

7月28日周日14:30-20:30杨仁文方正所长传媒15第一、何翩翩天风海外17第二、陈杭西南电子新经济首席主讲全球互联网精选会议、梁剑泰信基金总监主持，重点讨论FAANGM、ATBBJIX等中美互联网重点公司，社交、搜索、电商、视频、游戏、云计算、AI、智能终端、无人驾驶、教育等互联网细分行业。

8月16日周五15:30-19:30陈奇中泰农业17第二、杨勇胜招商食品18第一、徐佳熹兴业医药 14/16-18第一主讲君晟内需消费精选会议，谭晓雨国泰君安主持。

9月12日周四15:30-20:30冯福章安信副总军工14-18第一、巨国贤广发有色13-14 16-18第一、待定主讲君晟军工稀土黄金新材精选会议，陈立秋国联安基金总监主持。

9月20日周五15:30-20:30武超则建投所长通信12-18第一、石泽蕤建投计算机首席、许兴军广发电子17-18第一主讲君晟5G TMT精选会议，聂挺进浙商基金总经理主持。

君晟头脑风暴约会2019年后续月度会议预告：

预计2019年10月7日周一重阳会议，轮值主持人：张海波人保资管，主讲：赵晓光天风副总裁研究所所长待定、谢亚轩招商宏观首席，行业金牌首席：李俊松中泰副所长煤炭15-18第二、待定。

预计2019年11月3日周日戌月会议，轮值主持人：郑楚宪宝樾投资，轮值主讲人：黄文涛建投副所长16固收第一、荀玉根海通副所长策略16-18第一，行业金牌首席：吴立天风副所长农业 15-16第一、吕娟建投MD机械12-13/18第一、郭鹏广发环保15-18第一。

预计2019年12月1日周日亥月会议，轮值主持人：蔡峰南华基金，轮值主讲人：王德伦兴业策略18第二、待定，行业金牌首席：马鲲鹏申万银行16-17第二、汪立亭海通商业15第一、待定。

(各月主讲人报名更新中~~)君晟研究社区是开放包容的学术交流平台，各位优秀首席可以主动联系您熟悉的君晟群委和君晟主持人来君晟约会主讲。

君晟研究社区

君晟研究社区简介

君晟研究社区是九位中国资本市场从业20-30年的专业人士发起组织的非盈利性学术交流平台，组织全国机构投资者负责人/投研总监/基金经理、全国投资银行研究机构负责人/金牌首席、上市公司高管展开多层次交流活动。作为金融/证券/基金/投资行业的智库，君晟研究社区以组织政策建议、同业公益、学术交流活动为己任，以引导市场理性预期、改善中国资本市场监管治理结构、提升国内外投资者对中国资产信心为使命。