10月25日工党政府公布了上台执政以来的第一份联邦预算案。

针对澳洲房地产市场的严峻形势，财政部长查尔默斯提出了一篮子计划，其中最引人瞩目当属全国住房协议（national Housing Accord），涉及住宅房屋数量高达100万套，周期长达5年时间。

艾博年政府此举本意是改善住宅市场，但这个计划也可能给澳洲房地产市场带来巨大冲击，致使中低收入家庭的置业梦想彻底破灭，澳洲租房时代即将到来。

全国住房协议的框架基于今年8月查尔默斯与前总理基廷举行的投资圆桌会议，在这次会议上形成了该协议的计划雏形。作为政府推动经济适用房和社会住房的一部分，该计划旨在鼓励规模达3.3万亿澳元的养老金部门和其他机构投资者作超级部门投资民用住宅市场。

政府和行业消息人士称，该政策的首付款将包括在预算中，以推动该想法的实施。此外，政府将在财政和金融监管机构工作方面提供更多资源，使超级部门投资住宅用房的一些监管障碍得到解决。

在此计划之前，超级基金和其他机构投资者已经在澳洲商业房地产领域投资了数十亿澳元，但在住宅领域的投资相对较少，这是因为商业地产投资主要靠租金收益，其收益率远高于住宅用房。

为了使商业性质的住宅租用房（build-to-rent property）具有可实施性，提高利润空间，超级部门一直在争取更大的税收优惠，以促进商业化出租房向更大众市场扩张。超级部门还表示，由于相对商业房产，住宅产品租金收益率较低，需要联邦政府的注资扶植。

该计划认识到州和地方政府的税收和规划规定是大型基金投资房地产的障碍。而且由于土地税是按住宅物业组合的累积持有量累进征收的，因此大投资者向小土地所有者支付的价格相对较高。规划、分区和发展的繁文缛节也将成为阻碍。

计划还确定将与地方政府合作。

出租房开发部门曾经游说政府为国际投资者减免预扣税以吸引投资。

所有以上提及的议题，除了最后一条被工党否决外，其他都或多或少地在新预算中得到了体现或有待进一步完善。

全国住房协议建立在政府投资100亿澳元建立澳大利亚住房未来基金（Housing Australia Future Fund）的基础上。其中最根本的目标是从2024年年中起的5年内交付100万套新建、位置良好的住房，来缓解供应不足。

财政部长查尔默斯在预算案演讲中列举了澳洲人目前面临的住房困境：

• 房租高得离谱，许多家庭都在努力维持生计

• 供应跟不上需求，这意味着太多的人很难住在离工作地点近的地方

• 太多的人被困在社会住房的等候名单上

• 对太多的人来说，拥有住房的伟大澳大利亚梦似乎完全遥不可及

至于这100万套新建房投资来源，查尔默斯说：“大部分供应需要来自市场，而不是政府。”他说，“包括养老基金在内的机构投资者已认可该协议，并将与我们合作，利用更多投资来实现其投资者和成员的利益以及国家利益。”

预算称，澳大利亚人没有负担得起的住房。

与此同时，澳大利亚的机构住房投资水平较低，而且我们的养老金体系拥有世界第三大资金池，迫切需要能够带来长期稳定回报的投资。

预算计划通过创新融资将更安全的供应渠道和政府支持相结合，促进具有成本效益的养老金和投资机构对经济适用房投资。换句话说，政府鼓励超级投资机构参与住宅市场投资。

除此之外，查尔默斯在此次预算中强调：“政府可以发挥作用，我们打算发挥主导作用——通过协调和启动我们知道需要进行的投资。

“这将通过持续的资金流来实现，以帮助弥补市场租金和补贴租金之间的差距——使更多的项目在商业上可行。

州和领地政府在我们承诺的基础上也将扶植多达10,000新房。这样总计提供多达 20,000经济适用房。”

如前文计划所讲的，政府在鼓励超级部门投资商业投资住宅租用房的同时，对于超级部门提供了租金差额补助。

该协议的具体实施细节和相关政策还未公布，如为社会保障房和经济适用房腾出更多土地，并按照高能效标准建造经济适用房的细则会在后期会相继公布。

政府如此大力度地促进机构入市，将会给市场带来什么样的结果？

首先，毋庸置疑，大量资金涌入将推高房地产市场价格。机构的参与也将改变住宅租赁市场的格局。

查尔默斯说，不断飙升的租金正使家庭无法在租赁市场上安家，迫使人们远离就业机会。

他在堪培拉对记者表示：“当我谈到负担能力时，我实际上是在说在这些地区创造更多的住房供应。”

由此预计大型投资机构与个人买家的竞争关系主要表现在中低端市场。位于就业集中区域的工薪阶层适用房可能成为市场争夺的主要产品。

政府的新预算对于投资机构和个人买家都有扶植政策，但房价上涨很可能造成个人买家的购买力不敌投资机构。尤其在租赁业务盈利良好情况下，这一房地产细分市场的紧张势必加剧个人置业难度，将人们推上不得不租房的窘境。

未来，澳洲住房拥有率将进一步下降。澳大利亚统计局（ABS）2021年人口普查结果显示，67%的澳大利亚家庭在 2021年拥有自己的房屋。全国约三分之一，共280万户家庭租房居住。住房拥有率连续16年下降，10年整体拥有率下降了2.7%。

澳大利亚建筑商协会预测，在2026年之前为了适应长期的人口增长，澳洲每年需要新建大约20万套新住宅。全国住房协议的目标是从2024年年中起的5年内交付100万套新建房，即平均每年20万套。

这意味着，在市场需求稳步增长的情况下，未来住宅市场的新增需求基本都会涵盖在全国住房协议的框架下。如果超级机构投资住宅租用房不断深入，市场上用于租赁目的的建房项目将会越来越多，进一步影响澳洲人的住房拥有率。

在北半球，美国在2022年持续上涨的房屋和抵押贷款成本同样给个人购房者带来了困难，潜在卖家倾向于推迟购买计划直至成本可控。但投资机构正在接受建造即出租 (build-to-rent，BTR) 模式。

基金更多地参与到传统上由个人业主占据的住宅租赁市场。研究机构估计，到本十年结束时，机构将拥有美国40%的独立家庭出租屋（SFR Single-Family Rental Homes）。

澳洲与美国固然有不同的国情和经济背景，但不可否认新预算已经开启了超级机构参与住宅租赁业务的序幕。

我们可以看到新预算的框架旨在提供更多经济适用房，通过政策和资金扶助，政府力图在购买和租用两方面都提高房屋的可负担性。

但未来发展的方向是否可以把控，该如何控制还是一个未知数。

经济适用房的价格走高基本已成定局，租赁市场又会如何？普通购买者和投资者是时候做好准备，迎接超级投资机构对市场形成的挑战了。