近日，澳洲最大养老基金AustralianSuper发出警告：

Bloomberg报道称，AustralianSuper首席执行官Paul Schroder在接受媒体采访时表示：“我个人非常担心各国政府现在在打养老金的算盘，他们很可能会说，现在经济问题严重了，把养老金动一动吧……这种有利于政治，有害于金融并且危害于社会的想法是危险的。”

澳洲养老基金投资情况一览，数据来源：APRA

作为全澳最大养老基金，AustralianSuper管理资产规模超过2,610亿澳元，而澳洲作为全球养老基金规模第三大的国家，整个养老基金行业总规模高达3.3万亿澳元，已经远远超过澳大利亚全国生产总值（2021年为2.37万亿澳元）。

在澳洲，养老金（superannuation）是居民为退休生活进行准备的一种储蓄和投资方式，而澳洲法律也强制要求雇主向员工支付工资一定比例的养老金（10.5%），从而在提高居民退休生活质量的同时，减轻政府负担（政府养老金/age pension）。

但是，巨大的资金规模早已成为一些政客眼中的肥肉，Schroder表示，在过去多年里，已经有许多政客建议开放养老金限制（法律规定65岁前禁止使用），让养老金账户持有人提前预支养老金购买房屋，以此实现有效缓解住房可负担性的问题。

确实，如果立刻开放养老金，任凭账户持有人任意取款消费，那么澳洲经济和消费在短期必然将出现空前的爆发。

但是这种狂欢过后，又势必带来两个巨大的问题：

第一，通货膨胀继续爆表，旺盛的需求将再次驱动本已过热的经济，推升商品和服务价格，让已经创下32年新高的通胀进一步恶化。

澳大利亚2022年第三季度通胀情况，数据来源：NAB

第二，当透支养老金之后，大部分居民的退休生活将毫无保障，届时将成为年青一代纳税人的负担（政府被迫使用税收来支付政府养老金），严重影响澳洲经济和社会的未来。

所以，对于政府来说，通过透支养老金实现政绩虽然充满诱惑，但是就如“潘多拉的魔盒”一样危险。

那么这是不是代表澳洲养老基金注定与地产无缘呢？

其实恰恰相反，就在2021年上半年，澳洲各大养老基金对境内地产项目共投入近120亿澳元，其注资比例高达净流入资金（net capital inflow）的40%。

澳洲慎监局（APRA）数据显示，流入澳洲地产的国际资金在同期也达到了近300亿澳元，同比增长高达28.13%。

澳洲养老基金对不同类型标的的投资比例一览，其中地产类型占比为8%，数据来源：APRA

比如，仅仅是来自德国的Allianz Real Estate基金，对澳洲地产的投资总额就达到了13亿欧元（15亿澳元），并在2020年与澳洲上市地产公司Charter Hall一起合资收购了ALDI超市集团的物流中心（6.5亿澳元）。该基金首席执行官Rushbah Desai对澳洲地产行业的未来保持高度乐观。

Rushbah表示：“像悉尼和墨尔本这种国际化大都市是我们投资办公楼的首选，东海岸的许多地区都适合投资仓储和物流中心，此外我们也在四大首府城市积极寻找投资学生公寓的项目……投资机构对澳洲地产的青睐程度已经越来越高。”

对此，作为澳洲最大养老基金的首席执行官，Schroder也表示支持几周前出炉的财政预算案，并愿意与其他机构投资者一起投资澳洲房地产。

虽然澳联储（RBA）在今年5月开启的加息周期大幅抬高了资金和信贷成本，并造成了房价的迅速下跌，但是从长期来看，地产价格的短期回调与长期的增长并不发生冲突。

在地产价格下行的同时，一波利好也已经悄然发生。

就在10月中旬，澳大利亚移民部长Andrew Giles表示，联邦政府正在迅速消化前政府执政期间（新冠期间）所积压的上百万份签证申请，并已经获得显著成效，遭到积压的100多万份签证申请现已下降至80余万份。

不仅如此，得益于澳洲在疫情期间的优秀表现、后疫情时代的政策优势以及新政府对移民的重视，更大量的海外移民已将目标锁定澳洲。

从6月至今，移民部已经收到超过200万份签证申请。

移民部数据显示，仅在第三季度，该部门所办理的签证数量已经高达135万份，这其中包括学生、临时工签以及游客等。

可见，新人口的大量涌入将继续为需求端带来强劲动能。

2022年9月澳大利亚空房率一览，数据来源：SQM

而在需求端持续增长的同时，供给端却依旧捉襟见肘——Bloomberg数据显示，目前全澳的出租房空房率仅为0.9%，为历史最低水平，而各大首府城市的房租平均涨幅却高达10.2%。

需求增长，供给下降，是价格上涨的教科书式例子。

不仅如此，就连近期刚刚公布的财政预算案中，也并没有出现能在短期利好租客的政策。相反，澳洲财政部发出警告称，未来两年内即将出现的人口暴涨就会导致租金迅速上涨。

所以，这一些列问题恰恰为澳洲养老基金提供了更多的投资机会。

Allianze Real Estate基金分析师表示，比如联邦和各州及领地政府斥巨资打造的数万套经济适用房，仍然远远难以满足市场需求，那么养老基金可以瞄准经济适用房房租和市场房租之间的空档，针对这个价位打造能够填补市场空缺的地产项目。

另外，Schroder也强调，与其他发达经济体相比，澳大利亚的机构投资者在房地产市场中的参与度仍然较低，如果养老基金能够与其他机构投资者联手，那么将有望在根本上修复澳洲住房供给不足和可负担性的难题，与此同时也为基金账户持有人创造更高的可观收益。