2018至2019年,澳洲公寓房市场一片狼藉。
Opal Tower开裂,Mascot Tower下沉,大量建筑质量问题陆续登上新闻版面。一时之间,人们一提到公寓和公寓楼花就谈虎色变。这类房产的业主和准业主心里更是七上八下。
此后几年间,公寓项目在市场上普遍受到冷遇,资本收益甚微,甚至有些至今还是负数。
但是,这种情况在未来可能发生根本性转变。
不久前发生的一件事情将改变人们对公寓的看法,而且可能推动整个公寓项目在房地产行业的地位,使公寓成为市场上的明日之星。
潜在缺陷保险让消费者多一份安心
上个月末,韧性保险公司Resilience Insurance推出了澳大利亚第一个潜在缺陷保险(latent defects insurance LDI)。该保险为高层住宅和中高密度住宅物业量身定做,覆盖三层以上的新公寓楼发生建筑潜在缺陷带来的经济损失。
众所周知,建筑承重元件和围护结构等内部缺陷在完工时已经形成,但在建筑表面却难以发现。在这种风险面前消费者并没有完全祼奔,但光靠政策法规的保障依然能用衣衫单薄形容。研究表明,通过新州民事行政仲裁庭或高等法院进行诉讼的案件,只有5%的案件有结果。
建筑质量在澳州是个老生常谈的话题,长期困扰着广大业主。调查显示,10名消费者中只有3名有信心购买中高密度房产,64%的受访者表示担心房产存在缺陷。与此对应的是,74%的潜在买家对潜在缺陷保险怀有信心,49%的买家愿意为投保的房产支付更多费用。
潜在缺陷保险是澳大利亚20年来首次提供,弥补了保险市场上的空缺。在该保险计划下,开发商或建筑商在项目开工前购买一份保单。当项目通过入住认证(OC)后,它可在长达10年的时间内支付修复关键建筑构件严重缺陷的任何费用,包括建筑结构、消防安全系统和防水。
一旦业主发现并证明被保房产存在缺陷就可以提出索赔并进行修复,避免陷入谁应该为问题负责这种无休止的扯皮。而且,由于建筑物不安全或维修而使业主不得不搬出建筑物而产生的住宿费用也可以添加到保单当中。
公平贸易 Fair Trading部长维克多·多米内洛评价该保险,为因不合格设计和建筑施工而导致的建筑缺陷提供了全面的消费者保护。
不知疲倦的钱德勒和iCIRT
2019年,公寓建筑质量问题被推到了风口浪尖,新州建筑专员大卫.钱德勒(David Chandler)临危受命,誓要清理这个已经破烂不堪的市场。此后钱德勒不知疲倦地致力于工程质量的监管和改善,要说潜在缺陷保险也是他推动的成果之一,就不得不提到独立建筑业评级工具iCIRT((The independent construction industry ratings tool)。
iCIRT是钱德勒在2020年首次提供概述,数据公司Equifax开发的评估工具。它收集开发商、建筑商和相关认证机构有关建筑故障的记录、财务状况、投诉、保险索赔和其他因素的数据进行评级,以支持消费者和提高市场透明度。
该系统从“数千个”来源中提取数据,建立了约150个关键属性的评估,并将其提炼成角色、能力、执行力、产能、资本和对手六个核心标准。根据收集到的企业数据提供由浅至深三种类型的报告:
简要评估:是在未经公司同意或合作且不共享机密信息的情况下进行的。这是评级机构可以对不愿合作的公司进行的审查,主要基于公开信息。
标准评估:包括企业的一些参与,他们同意进行某些背景调查,提供财务报表和项目时间表。
详细评估:还包括评估公司的治理、风险和参与协议,以更详细地了解其风险。
为了促进信息公开,iCIRT用金、银或铜反映企业在共享材料和数据方面表现出的合作水平,并给予一到五颗星之间的星级评级。
能够在ICIRT网站上列出的公司的评级均为三颗金星或更高。目前在册共有30家开发商或建筑商。从某种程度上说,这些企业是敢于并乐于分享内部数据的。未来将会有更多企业达到该标准出现在名册中。
独立建筑业评级工具(iCIRT)在潜在缺陷保险承保过程中扮演着关键角色,保险公司会根据上述信息评估保单风险和起付金额。
未来iCIRT或发展成为贷款机构、保险公司和消费者评判建筑行业从业者能力和信用的有力工具。
尽管两年前,当钱德勒认为iCIRT和一系列新建筑标准的改革将导致新公寓建筑恢复房屋保修保险时,业内有一些人不无讥讽的私下回敬:“告诉他,他在做梦。”
然而,潜在缺陷保险的推出说明,他这个梦想离现实近了一步。
商业力量的加入
完善了市场良性循环的重要环节
韧性保险公司负责人斯蒂芬·希克斯(Stefan Hicks)认为潜在缺陷保险的推出“是恢复该市场可信度的关键步骤和产品。”这意味着完善市场良性循环的又一个重要环节到位了。
不可否认,自2019年后,以新州为代表的政府部门开始探讨从立法层面整治建筑质量问题的可能。从2020至2021年中,先后三部法案(《住宅公寓(合规和执法权)法2020》,《设计与建筑从业者法2020》《设计与建筑从业者法2021》)出台用以辅助原来法律。
iCIRT的支持提高了更广泛的市场透明度。
诸如此类举措表明新州政府和建筑专员构建的建筑监管框架已经启动。正如钱德勒所说,一旦保险公司可以信任开发商和建筑商,他们就会回到这个行业,只要在合理的风险水平上有利润可赚。潜在缺陷保险商进入市场正好验证了这点。
商业保险的运作进一步改善了新州公寓建筑的设计和建造。在开发商或建筑商投保时,有一份技术检验服务(TIS)费用包含在保费当中。技术检验服务是一种性能控制监测,为建筑质量增加一层保证,确保建筑符合适当的标准,符合设计和工程规范,并对建筑材料进行充分的质量测试。
在信任关系得以巩固,利润可以保证的前提下,我们可以预见商业保险的触手必将扩展深入。韧性保险公司已经宣称,随着设计和建筑从业者法案和住宅公寓建筑法案的引入,公司将认真考虑最终将潜在缺陷保险产品引入整个澳大利亚。
“昆士兰州和维多利亚州政府也在大力开展建筑改革计划。我们相信,我们最终拥有一个环境,高层住宅领域的设计和施工质量将在更强大和有效的监管、质量控制和问责制的支持下得到改善。“希克斯说。
从住宅需求到消费者需求,保险的市场前景是广阔的。整个保险行业都投入了目光密切关注着潜在缺陷保险的发展,不来更多机构的涉入将促进保险及建筑的行业态势。
由保险带来的保障提高了消费者信心,市场反馈使得那些有资格进入保障范围和评级优异的从业者占据优势,而那些”失败“的开发商和建筑商或者选择离场,或者自我完善以适应行业的发展。
相较政府行为,潜在缺陷保险提供了市场博弈的商业力量, 商业运作趋利避害的特点恰好为市场提供了平衡。久而久之,从开发端到销售端公寓市场将得到全面提高,并有望推广至全国。
结语
随着市场发展,澳洲建筑行业经历了快速扩张和商业化,各种乱象也从中滋生,给行业,尤其是密集型公寓项目带来了负面影响。
但是事情正在改变,正如解铃还需系铃人,潜在缺陷保险正在利用商业力量制衡市场。
它是否将在公寓建筑行业引发一场蝴蝶效应呢?在强劲的住宅需求下,公寓房产可能成为明日之星。让我们拭目以待,或参与其中。
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