市面上那么多神户型，哪些是虚的
似乎我们每个人买房，都听说过神户型
一旦出现以下几种情况，面积紧凑、开间无敌大、赠送超级多...
或者满足以上三点中的任意两点，基本项目就会宣传这是个神户型无误了
手机搜索你也会发现各种楼盘都会自定义自己为神户型，但是其实各位想想
对于那么多神户型，有多少会集中于生活和居住体验
几乎没有
一个户型，本来就没有什么多神奇的地方
对于“神户型”而言，更多的在于紧凑、在于赠送、在于多功能
所以我们买房，千万别被「神户型」这三个字给骗了
真叫卢俊
认认真真聊地产，实实在在谈买房。
公众号
01
都知道最近几年的户型都有一个特点：在尽可能小的面积里做出多功能性
这些年，随着一线城市房价的不断攀升，户型需要越做越小，已经成为共识
怎样把面积和空间两者结合，做到极致的小但是功能极致的全，成为了所有开发商不可逃避的方向
从90平的两房，到90平三房，到80几平的三房，开发商打出神户型的噱头，吸引刚需买房者
甚至有的神户型，能够做到70多平三房，甚至60平三房
户型在控制面积上是神乎其技了，但这样的户型不一定是好户型
为什么
首先，很多时候是为了多规划出一个卧室，然后压缩了公共空间，导致的户型不方正
因为追求极致的小，和极致的功能齐全，很多面积是挤出来的
规划出来三个空间，每一个房间是很小的，甚至只能放下一张床，再也放不下别的普通家具
这是我在上海内环内看到的的80多平三房，这也能算得上是一个房间吗，顶多只能说是一个小黑屋吧
因为需要更多空间来作为休息区，所以整个户型的动线会很混乱，你会发现住在那样紧凑的房子里，人与人之间行动起来总是会相互干扰，总归还是面积太小了
还有所处于的小区，大概率不会是板楼而是塔楼，而为了多一个卧室，客厅的朝向会被牺牲，带来的更多的人口密度，也会影响到物业管理水平和居住体验
家庭户规模继续缩小，主要受我国人口流动日趋频繁、住房条件改善和年轻人婚后独立居住等因素影响
在这样的前提下，在这两年大量产出这样的小户型之后，我们还真的还需要大量77平的三房，或者89平的四房这样的神户型吗，我持有怀疑态度
人长期处在一个很狭小的空间内，情绪会受到很大的影响，特别是你所处的那个空间还很压抑的时候
这里所谓的神户型，在控制面积上是神乎其技了，但在居住体验上却没有什么值得夸赞的地方
02
对于大开间的盲目崇拜，都是被所谓的神户型带起来的
拉大开间，减少进深，简直就是这两年神户型的金科玉律
现在的新盘，总在营销一个概念，叫做“我做了大开间，大横厅”
我们也对这样的广告语非常熟悉：“89平，户型南向开间12米，超级神户型”
不信随便打开一篇神户型的文章，没有意外，肯定有一个户型是长这样的：
现在但凡一个开间大的户型，就可以定义为神户型
但真的是开间越大，进深越短，就是好户型吗？
我们要分两种情况来看，一种是这样的完全没有浪费面积的大开间
还有另一种，不可避免的，如果户型开间过大，或者是开间进深的比例不合理
超大的开间，很短的进深，或许能够做出大横厅，提高采光面
但是没办法避免的一条长长长长的走道，不论多大的户型，这是必然存在的
对于本来就是小面积的户型来说，拉大了开间，那么走道就又是额外浪费了面积
走道浪费了面积后，无疑是对其他空间面积的挤压
从而产生的蝴蝶效应是，本来就很扁长的设计，走道又占据了一部分的进深，从而导致每个空间的进深都是极短的
这就是极致追求大开间的结果，最后让每个房间的使用率都不高
这种户型到了最后，就是很像宿舍，你想象一下，每个家庭成员回到家就选择一个卧室关门睡觉，这就不是神户型了，甚至可以说是奇葩户型
比如这样：
但对于开发商来说，这是一个非常容易在营销阶段提炼出小户型亮点的产品，甚至包装成为神户型也是没有问题的
实际上是要考虑一下，我们现实生活中，到底需不需要那么大开间的户型
我认为在小户型里规划大客厅的关键点，不在于大开间而是在于尽可能减少过道面积的浪费，这一点其实和大开间是违背的
户型的超大开间，一定程度上也削弱了收纳功能，因为墙体不够
没有足够的竖向空间和墙体，其实意味着户型储物空间的减少，这在当下这个消费时代，其实是有弊端的
在户型阶段，如何设计规划出强大的收纳空间成为关键，如果一昧追求大开间，整体户型收纳空间大幅减少，神户型也就无从提起
那么，开间和进深的比例达到多少，才是比较合适的，科学上说开间和进深，黄金比例应该为4比6
一个好的户型，一定不是开间越大越好，进深越短越好，而是越方正越好，在方正的前提下，追求大开间，并没有任何问题
如果是为了大开间而大开间，实在是没有必要
03
超大赠送空间，未必是是好户型，反而增加了购房隐形成本
先给大家看一个户型，被称为去年一个二线城市的神户型，绝版户型
面积大概120多平左右，但是因为是顶楼还送露台，光赠送面积就有80多平
先不论赠送面积，我们单看户型的话，这个神户型，真有那么好吗
首先，想要吐槽的就是厨房，对于一个面向高端客群的产品来说，这个Z型厨房的设计我是有点看不懂了
如果你仔细一看，会发现这个户型存在蛮多硬伤，实际上内部设计小细节并不好，厨房不仅面积尴尬，形状奇怪，和餐厅的联动不紧密，还有过道的浪费
虽然120平赠送80平，但要记得这80平，其实是不计入产证面积的，但购房者却要为此付出更大的单价
售楼员卖房的时候，会这样说
“因为赠送了80平，实际上我们这个户型才是最划算的，平均下来单价还要便宜2000元”
但实际上，这个户型小区里只有顶楼有，在售卖的时候，单价要比其他楼层贵3000元一平
所有的赠送面积，并不是白送的，当神户型的单价提高后，那么这些赠送面积也是需要花钱的
在大赠送和大露台的视觉冲击下，很多人的思考会跟着营销话术走，认为买了这样的神户型就是捡了便宜
实际上，提高了房价，面积不好用，还不上产证，反而是买房者吃了大亏，太浪费钱
04
最近有一种双钥匙公寓的神户型
什么叫做双钥匙公寓呢，实际上就是一个4.5米层高的商住公寓
隔成为上下两层，做了两个入户门，以一个房子两把钥匙，其实也是两套公寓的名义卖给购房者
理论上，双钥匙公寓带来的一定是出租回报率的双倍，但是舒适型非常差，每一层的层高也就2.3米左右，大家想想空间会有多压抑
楼上楼下其实还是同住一屋，在这样的空间里，是没有办法完全隔开的，也不安全
那么，所谓的双钥匙公寓，其实就是一个复式公寓被隔成了两间，舒适型都很差的房间，如果是出租还好
如果买来是自己住，可能就是灾难
05
所以小心，别被以上这些“神户型”骗了
很多喊着神户型口号的，就是一个将某个特点放大到极致：面积压缩到极致、开间做大到极致、赠送面积超级多、空间买一得二等等
在我眼里，其实这些都是噱头，为了吸引眼球，大部分时候买房其实不必被神户型的噱头影响，而是回归当下居住需求
真正的好户型，大概就是从一张图纸，用户就能够看到未来的生活场景
当口号被喊烂了的时候，也就没有所谓的神户型了