罕见！“中字头”集体躁动，有何信号？
中国资本市场的中流砥柱、“中字头”国企迎来利好！
昨日晚间，证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上发言，提及要把握好不同类型上市公司的估值逻辑，探索建立具有中国特色的估值体系，促进市场资源配置功能更好发挥。
今日，中字头概念股集体大涨，截至收盘，中字头概念股指数大涨3%，指数收盘创逾1年新高。
个股方面，中国联通、中国交建、中国科传、中铁装配等多股涨停。另外，主力资金大幅净流入中国联通、中国能建、中国中冶、中国铁建等个股。
对此，有专家表示国有企业作为国民经济的重要支柱，一直是A股市场一支举足轻重的力量，而当前央企上市公司市盈率不足8倍，为近十年以来最低水平，显著低于A股总体水平的14倍。我国需要完善中国特色现代资本市场以更好服务国家战略。
最近国家各行各业的政策”层出不穷“，同样昨天地产又出了新消息：
政策加速"保交楼"进程
央行、银保监会又联合召开了全国性商业银行信贷工作座谈会。
会议要求，人民银行、银保监会、各商业银行要全力做好稳投资促消费保民生各项金融服务，加大对重点领域、薄弱环节和受疫情影响行业群体的信贷支持力度，全力推动经济进一步回稳向上。
央行拟发布“保交楼”贷款支持计划：至2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款。此计划说明三点：
1、设置在2023年1季度末之前，是强调了保交楼的时效性和紧迫性；
2、此前专项借款资金主要来自于政策性银行，而此次则为对应的配套融资，规模相当于1:1；
3、此次为针对商业银行的免息再贷款，“保交楼”支持力度进一步提升。
自9月第一轮专项借款下达以来，郑州、沈阳等各地均已有资金到位，实体层面已开始逐步显现相对积极的信号。前10月全国竣工面积同比下滑18.7%，较前7月降幅收窄4.6%，后续需要关注落实的进展。
同日证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上的主题演讲提到：支持实施改善优质房企资产负债表计划，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。
截至目前，第二轮民企增信发债规模已达500亿（龙湖集团200亿、新城控股150亿、美的置业150亿），大家还要关注后续民营房企融资进展。
接下来，房企地产要怎么发展？不少机构在预判，今天萝卜君借鉴日美两国的发展来看看我国的地产发展是怎么样的。
中美日地产对比
我们先看美国，从2006年春季开始逐步显现的次贷危机说起，该危机2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。
美国次贷危机后，新建住宅销售套数先跌后涨，从总成交套数看，至今仍未能完全恢复至次贷危机前期高度。
2020年7月新建住宅销售套数达到85千套/月的阶段性高点后，再次有所滑落至2022年9月的49千套/月。
资料来源：海通证券
但近期新建住宅中位价则创出新高。9月，美国新建住宅中位价已上涨至47.06万美元/套，较次贷危机前最高价接近翻倍。所以，它们市场的销售额也是受益于销售均价推升。
资料来源：海通证券
再来看日本，日本泡沫经济出现于1980年代后期到90年代初期。这段时期内，日本经历战后仅次于60年代后期的第二次经济高速发展阶段。伴随经济浪潮，日本出现大量投机活动。90年代初日本经济泡沫破裂，此后经济被迫滑入平成大萧条时期。
在这期间，日本采取较低利率的货币政策，日本房价指数从2009年6月阶段性新低92.88点，逐步有修复至2022年6月底的121.0点，涨幅30.3%。但从均价角度看，未能达到泡沫经济前水平。
资料来源：海通证券
对比美日地产危机，《灌下猛药！“地惨大郎”到底行不行？》里我给大家讲过我国地产的发展历程，相对而言，在这样的发展下，我国地产债务问题是怎样的？
目前中国主要上市房企的资产负债率水平高于日本主要上市房企目前的水平，更远高于美国房企目前的水平。
简单点说，不同于日本政府采取金融紧缩政策快速刺破泡沫，我国主要采取的是建立房地产市场的长效机制和供给侧改革，以逐步降低中国开发商的高杠杆风险，并促进了行业的良性分化和优胜劣汰。
资料来源：海通证券
关于未来，影响我国住房需求的主要因素包括人口、年龄、收入水平、迁移、建筑寿命、人口红利、政策性房改等因素。
有组织预算，预计未来二十年我国住房建面需求合计将从2022年的18.17亿平缩减至2031年的 13.66亿平，并进一步缩减至2041年的7.62亿平。未来二十年我国的住房需求销售金额合计将从2022年的18.40万亿元缩减至2031年的17.70万亿元，并进一步缩减至2041年的12.33万亿元。
资料来源：海通证券
这么看，与日本相比，我国住宅长期需求确实面临下行压力。但是考虑2022年行业进入供给侧改革，且后阶段还存在大致10年上下平台期，后阶段企业和监管层仍存在充分准备时间缓解市场风险。
这里，日本企业总数约为美国的3/4左右，但企业破产总数不足美国的1/3。
1991年1月-2022年8月，日本股市中的多元化房地产、房地产开发、房地产运营板块分别获得了218.64%、49.13%、19.83%的增长幅度。可以说，日本房企通过围绕房地产相关多元化获取了相对较好的收益增长率。
参考日本泡沫经济破灭后，日本房企不同程度围绕房地产行业进行了多元化业务延伸，萝卜君认为，未来我国房企也可以采取“一主多元”，向产业链其他方向要利润。商业、文旅、物流地产、跨产业经营或会成为更多企业方向选择。
多家券商发表言论
这样的背景下，多数券商研报对地产行业机会表示看好。
信达证券分析师江宇辉认为，预计行业出清已近尾声，流动性拐点已至，此前遭受市场信用风险质疑且实际资金压力相对可控的优质混合所有制房企有望率先修复。
重点推荐金地集团，同时建议继续关注信用情况更良好，资金链更安全，货值更充裕，战略布局更集中在一二线核心城市的优质房企，如华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、南山控股等。
中邮证券分析师刘清海亦认为，当前时点是优质地产股的布局良机，重点关注三条思路：
1）优质民企信用修复，推荐新城控股、金地集团；2）行业见底复苏，推荐招商蛇口、保利发展等；3）区域格局优化，推荐滨江集团、华发股份。
招商证券赵可团队建议，当下到明年一季度，重点布局困境反转，“赔率”或较高，包括已按出险定价的优质房企相关债券的“高收益”机会。
写在最后，看波行情，今天A股三大指数分化，创业板指跌近2%，本周世界杯开赛，A股的总体表现就是不太行…“世界杯魔咒”真的存在？
萝卜君给大家准备了一篇《玄学！A股真的存在“世界杯魔咒”？》，感兴趣的粉丝们，点赞后，戳“阅读原文”即可查看！
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