【等深线】北京民宿惊情

原创郑丹等深线

收录于合集

怀柔某地的民宿村 《等深线》记者郑丹摄

中国经营报《等深线》记者郑丹北京报道

9月19日傍晚，环球影城开业的前一天，杜阳接到派出所通知，被告诫不能无证经营民宿。

短短一个月，35岁的民宿主杜阳经历了大起大落。他日常穿一件蓝白相间的汗衫和黑色短裤，赤脚趿拉着一双拖鞋，围绕着在环球影城周边新开的民宿忙里忙外，订单爆满，头发都顾不上打理。但从8月底开始，他的民宿经历了下架没有房客、再到上架中秋恢复爆满，眼看“十一”国庆，又不得不应政策要求，给客户退单，主动下架。

跟杜阳面临同样处境的民宿主，在北京市数以计千。他们或是冲着环球影城开业置办民宿，或是在乡村的宅基地和城市楼宇间经营民宿多年，突然在8月底迎来了政策对于违规短租房的整顿，所有无证民宿均受波及。

长年以来，民宿行业以市场导向自然发展，北京市政府随之也在慢慢摸索对民宿的管理模式。而民宿行业因各区对于营业执照的难易程度不一，加之治理氛围宽松而无限壮大。面对突然出击的整顿政策，除了行业内滋生的大批黑民宿见光死，更大一批民宿主都被卡在经营执照和业主同意书的办理上，迟迟找不到解决途径。

与民宿主为共同体的民宿平台，也经历了一番严峻的考验。他们一面配合政策让全北京市民宿集体下架，一面紧急恢复部分乡村民宿和持有证件的城市民宿。

与此同时，民宿主和平台的长久矛盾也被激化。

环球影城诱惑

“我可能到11月份就能把一年房租给赚回来了，第二年，我随便卖多少都能挣钱。”9月14日，杜阳打开某民宿APP，中秋节、国庆节期间所有房间全部被订满。他指着收入金额的一排数字给记者逐个念：3，6，6，1，0。“这是我上线到现在赚的钱，36000元，再卖一个月，7万元肯定能卖回来。”

他身边，是粉刷的雪白的四壁，挂上几幅从淘宝买来的廉价画作。拐角木梯通往二楼，上下一共三个房间。这幢泛着黄晕的小型二层别墅，加上铺满细石的庭院，成本价20余万元，其中地租7万元一年，设计和装修占大头。

这是杜阳第一次创业，此前，他在北京生活20余年，从事过各式各样的工作。2020年11月，听闻环球影城于下一年开业，他嗅到了商机，总投入50余万元，租下距离环球影城4公里一村庄内的两处住宅，和同时投资的几位同行成为进驻村子的第二批民宿主。后来进军的民宿主，面临同等条件的住宅，价格已然翻了一倍。

装修好的两处民宿于今年8月15日开业，除去中间下线的日子，至今满打满算上线仅有一月，上线平台包括：爱彼迎、途家、美团、木鸟、小猪、蚂蚁短租等民宿平台。

在他看来，目前环球影城周边的民宿发展潜力不可估量。这个观点从他所在的村子摇身一变成为民宿村也得以印证。五六十个民宿主自发组织结盟，形成既竞争又合作的小市场，杜阳将这批人称为“新村民”。有的民宿主一出手就租下十来栋别墅，村中民宿数以百计。

经官方预估，环球影城一年人流量高达1200万，不包括后续每年逐步扩大的人流量，平均一天三四万人流量，预计每天需要一万间房以上。目前环球影城规划建造7个酒店，现已建成的两个酒店加起来每天可提供约1200间房，住房缺口显而易见，进而导致环球影城周边民宿开的如火如荼。

环球影城开业前人满为患 《等深线》记者郑丹摄

杜阳给记者算了一笔账：“环球影城周边酒店可能有三四千间房，整个通州就5000间房，排除回市内住的游客，肯定还有一大部分人需要就近住民宿。”他又补充了一句，“而且影城内的房间又贵。”

记者查询北京环球度假区官方小程序得知，度假区内的两家酒店已于9月14日正式接受预订，环球影城大酒店800间房，1272元起订；诺金度假酒店400间房，1802元起订。不同房型价格不同，房价随淡旺季入住率的变化而波动。

政府规划的精品民宿村，对新来的民宿主们当下也未造成压力。记者走访政府预计在环球影城周边打造精品民宿的南姚园村、外郎营村，发现村内民宿较少，几位村委干部告诉记者，此前为准备打造民宿村，带动乡村经济发展，附近几个村委代表集体去迪士尼乐园附近民宿考察学习。通州区前区委书记也多次来村指导，目前村里地价较两年前已翻了三倍，民宿村计划还未实施，在等具体安排。

通州一村庄内正在修建的民宿 《等深线》记者郑丹摄

“我开始一整套别墅卖1500元一晚上，卖的很好，后面就卖2500元，2500元还是有人订，那我就定3500元/间夜，我看到有的民宿卖4000元都有人定，我立马就涨了，还有卖1万一晚的。只要是明码标价，消费者愿意就行。”一位民宿主告诉记者，目前，环球影城周边的民宿市场正处于起步阶段，价格也呈现野蛮生长的状态。

多位民宿主告诉记者，民宿的价格主要取决于民宿地租、装修等固定成本，以及水电、保洁、折旧、专车接送的人工服务等变动成本。一般变动成本占售价比例不到1/10。

杜阳起初将自己的整栋民宿价格定到3800元/晚，在村中已处于较低价位，订单不断，且获得了平台的推荐位。他自豪地告诉记者，已经有上海迪士尼乐园和日本大阪环球影城周边的民宿主陆续到村里抢购房源，置办民宿。而自己也抓住时机，跟中介合作推销本地村民的房源，赚取一部分酬劳。

王烁就是杜阳所说的迪士尼周边民宿主之一，目前在迪士尼周边民宿市场中排在前列。

35岁的他坚信，三五年内，环球影城周边的民宿可以赚一波快钱。

在王烁看来，五年，是迪士尼周边民宿市场从红利到内卷的周期。2016年，上海迪士尼开业，周边民宿规模一路拓展至今高达2000多家。“我估计环球影城跟迪士尼一样，后期还得洗牌。”

王烁结合经验告诉记者，如果按平均一个民宿十间房来算，2000家民宿至少2万间房，能住4万人。而迪士尼每天客流量在35000人左右，其中部分游客要回上海市内及周边城市过夜，部分游客入住迪士尼内外的多家酒店，民宿的需求量已经远远供过于求。为了生意，民宿主竞相在平台上将与迪士尼的距离，调至几百米或一两公里之内。

“在迪士尼待下去，没多少利润，不如环球影城。”上网研究环球影城周边民宿市场，物色房源，成为王烁每天必做的功课，他脑子里有足够清晰的线路图和价目表。相比迪士尼周边最低压到200元一晚的高档民宿而言，北京环球影城周边500元一晚的地段民宿让他更确信，这是难得的商机。“只要认真做，在环球影城简直赚飞了！”

但很快，北京民宿集体下架，给狂热的王烁降了温。

死而复生

“怎么不害怕，当时晚上都睡不着觉。”杜阳回忆8月底的北京民宿下架风波，又强调了一遍，“这是我第一次创业，担心投进去的钱全部打了水漂。”

8月22日，北京市通州区组织市区网信、公安、住建等部门联合召开规范短租住房经营管理工作部署会，面向途家、爱彼迎、去哪儿、小猪民宿、同程艺龙、携程、美团、木鸟、飞猪一共9家短租住房平台进行了政策宣贯，不合规房源将在7日内完成下架。

平台对民宿下架通知 图源于网络

下架的民宿要想再上线，必须符合北京民宿短租行业的最新规定——《关于规范管理短租住房的通知》中，对民宿要求的“六证”。这份文件是由北京市住房城乡建设委、市公安局、市网信办、市文旅局四部门在2020年12月联合发布，从2021年2月正式实行。

该文件指出，首都功能核心区内禁止经营短租住房，在北京其他区域经营短租住房的，应当符合下列条件：(一)所在小区管理规约或业主委员会、物业管理委员会、本栋楼内其他业主书面同意的材料；(二)业主身份证明；(三)房屋权属证明；(四)出租住房业主同意房屋用于短租经营的书面材料；(五)经营者身份证明；(六)经营者与房屋所在地公安派出所签订的治安责任保证书。

“8月28日，我的民宿在美团先下线，然后是各个民宿平台，最后携程也下线了。”在望京某商业区经营民宿的王嘉告诉记者，下线之后被通知要补“六证”，大家都很懵。“平台也没有模板，国家政策也没有明确应该怎么写，谁也不知道该怎么办。”

此后的一段时间，各大在线民宿平台在社交媒体上频频发声，称支持整顿政策。但私下压力也很大，一家平台的工作人员告诉记者，这段时间每天都在加急审核大量的民宿资质。而被压盖的民宿行业内部也乱成一团。

民宿主们采取的自救方式五花八门，有人频繁致电平台客服和对接的业务经理询问办证流程，有人将抖音、快手和小红书用来推广房源，部分在住宅区有房源的民宿主开始对外长租，一个个抱团取暖的微信群活跃起来，主题从心疼生意的埋怨，变成集体监督谁家民宿提前上线。

王嘉眼看着所有民宿下架后，附近酒店的价格蹭蹭地上涨。“附近原本卖500元左右的酒店，突然卖到七八百，旁边的五星级酒店，从以前的1300元封顶，在民宿下架后涨到1800元。”

更让她恐慌的是，同商圈内，几家大民宿在下架后，依旧能够保证客源不断。而自家在下架后两天内，入住率从日常接近排满，破天荒地跌为0。

在民宿行业里，王嘉并不算有经验。她的民宿开在望京某商圈的一栋公寓里，10套房间分散在公寓的几个楼层，经营不过一年半时间。繁华的地理优势导致王嘉主要依赖平台，而忽略了维护线下客源的重要性。民宿下架后，她计算每个房间日均成本为270元，每闲置一天，就意味着至少损失2700元。

相比大多数城市民宿，王嘉又是幸运的。她所在的一整栋商住公寓的业主是同一个人，直接免去跟周边业主要签字的最难环节。民宿的经营许可证自创立之初就已经办理妥当。自己只需补齐物业管理委员会的书面同意，以及与房屋所在地公安派出所签订的治安责任保证书。

“平台那边告诉我，他们也很着急，因为民宿订单量跟平台收入也息息相关，所以加紧把一批有证件的民宿先上线，争取在国庆之前把有证的上线完。”王嘉因为补齐“六证”，下架后不到两星期，在美团APP的酒店板块恢复上线，成为附近商圈中第一批上线的民宿主之一。

与此同时，在通州的杜阳也在想办法规避风险。他通过在朋友圈发“寻找合伙人”计划，自愿将房源降价以套餐的形式外包。原定整套出租2000多元一天，在下架期间更改为1000元一天，套餐分为10天、20天、30天、60天不等，外包时间越长，优惠力度越大。租赁者可用于自住或外租，所有利润归租赁者所有。

随后，杜阳陆续在微信短视频、抖音、小红书上面推销，效果并不理想。他还计划去环球影城里面直播，拍拍刺激的娱乐项目。等吊到观众足够兴趣时，趁机推荐自家房源。

“问题是，我得找个主播。”就在杜阳琢磨着到哪里找主播的时候，他的民宿在某民宿平台悄然上线了。

9月14日，环球影城周边10公里内只有33家民宿上线 受访者供图

灰色地带

对于很多已经恢复上线的民宿主来说，北京关于民宿的政策依旧是悬在头顶的达摩克利斯之剑。

“我们也正在想办法办营业执照，政府是支持乡村民宿的，后面肯定可以办下来。”杜阳笃定。

“乡村民宿不像城市民宿要求要那么多证照，你提供跟房东的租赁合同，就可以先恢复上线，但也提示我们要尽快上传营业执照，包括公共场所许可证、食品安全许可证等证件。”位于昌平的乡村民宿主张鸣告诉记者，在9月10日已经上线某民宿平台，9月23日再次收到平台关于完善上传资质证明的通知。

张鸣的民宿目前已经投入了300多万元，但由于镇上对宅基地办理营业执照的证明盖章已停止多年，目前仍无理想的解决方案。他预感后续规范会越来越严格，于是原本预计在这个村庄内拓展投资至上千万元的工程量，在8月底，也随着民宿整顿暂缓下来。

“营业执照下来之前都是不安心的，确定以后，我再恢复现有的工程，加快施工速度。”最近，张鸣将绝大部分的时间和精力都放在办营业执照上面。“没有营业执照的后果是非常严重的，这就像给孩子办身份证，孩子都生下来了，只能想尽一切办法，得让他有个身份证。”

事实上，北京各个片区对于民宿的管理政策和支持程度不一样，甚至乡镇之间都有差异。

另一位怀柔某村的民宿主告诉记者，自己在2021年初开业前，办证齐全只用了三天时间。“办理营业执照，除了注册人、租赁人，和宅基地所有人的身份信息外，还需要宅基地租赁合同、宅基地所有人的产权证明，以及得到村、镇盖章批准的工商材料。税务相对简单，带着营业执照到税务所绑定银行卡就可以。如果有第三方出具符合卫生标准的证明，就可以办理公共卫生许可证。”

从事民宿行业近四年的王琨告诉记者，在2018年之前，北京民宿的营业执照上的“经营范围”一栏，还只是“农家乐”。“以前，乡村民宿都是以农家乐的形式存在，它满足了北京市民业余生活的娱乐需求。”

纵观北京民宿的重要发展期，可以追溯到2008年北京奥运会，为了让海外游客体验北京文化，北京市政府向社会招募“奥运人家”，为奥运会观众和游客提供家庭式接待服务。

2010年，为传承北京“奥运人家”遗产，丰富住宿业态，北京市旅游局制定了《“北京人家”服务标准与评定》，此后两年，该政策被多次完善。

同时，在线短租平台在中国逐渐兴起，相继出现了途家、木鸟短租、小猪短租等共享住宿平台；2015年，《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》提出积极发展客栈民宿、短租公寓；2016年，《政府工作报告》中首次提及“共享经济”，极大推动了共享住宿的发展。

2017年8月1日，《北京市旅游条例》出台，首次对民宿进行概念界定：“城乡居民利用自己拥有所有权或者使用权的住宅，结合人文环境、自然景观、生态资源以及生产、生活方式，为旅游者提供住宿服务的经营场所。”该条例确立了住宅性质的房屋从事住宿经营的合法性，但概念宽泛，民宿与酒店、宾馆之间并没有明确的区分。

彼时，正值共享经济的热潮，民宿行业作为一个低门槛，且被政府支持的业态，迅速扩大，极大地盘活了市场闲置房源，大规模的短租房通过日租的方式经营城市民宿，各大民宿平台也通过烧钱补贴抢购房源。

一位不愿具名的民宿平台资深旅游人士告诉记者，2018年，民宿行业发展到最高峰。“那时候正是民宿行业的风口期，加上北京人流量大，只要你投资都能赚钱”。

在望京经营民宿的王嘉，就是被这股民宿热吸引。“我朋友就赶上18年那个风口了，那会儿房客入住不需要身份证登记，直接发客人房间密码就直接入住，至于住的什么人，几个人，根本没人管。”

问题随之而来。“到底什么人入住、在房间内干什么，房东、经营者及短租网络平台都不掌握。”通州区公安分局人口基层支队副中队长杨地此前接受媒体采访时称，短租住房只出租、不管理的现象非常普遍，房客流动性大、入住时间不定、人员混杂，容易成为卖淫、吸毒人员，甚至暴恐分子的藏身之所，严重影响社会治安。

自王嘉在2019年经营城市民宿之后，明显感觉民宿行业逐步规范。

由于民宿行业办理特殊行业证有很大障碍，仅仅就确保房客信息上传至公安系统这一环节，王嘉就配合尝试过多种途径。“最初的管理模式是只需要收集客人的身份证，不用上传，如果出了什么事，将这个身份信息交给警察就可以；之后，升级为所有民宿要在公众号‘北京市居住证’的菜单栏‘我要申报’中上传房客信息，这个页面连接着公安系统，但它有一定程度的延迟性；后来又有一段时间，需要每天向当地派出所邮箱提交一个统计房客信息的excel表格，标明每位房客的入住房间、身份证号、手机号。”

平台考验

“短期来说，下架上千家民宿，对平台肯定是有影响的，但长远来看，北京民宿行业经历过蓬勃发展到达巅峰，后期不论是市场导向还是政策监管进行洗牌，回归到正常健康的运行轨迹是个好事。”小猪民宿方面负责人告诉记者，2020年12月《关于规范管理短租住房的通知》出台后，小猪民宿内部就开始着手准备核查机制。

该负责人还表示：“去年12月，政策颁布之后，并没有开始执行，我们就这个端口，按照既定的流程把后台的配置准备好，包括乡村民宿和城市民宿分类的上传渠道。我们对北京民宿市场有预期，所以做好了心理准备。”

途家民宿、木鸟民宿负责人对记者表示，目前针对待上线的民宿，严格按照规定加强对平台上相关民宿产品进行管理监督，做好“六证”的审核，保证符合证件的房源尽快恢复上线；此外，也会通过系统和人工的双重控制及排查，对房东和房源信息进行严格审核，确保北京及全网房源信息合规。同时，辅助房东做好入住人员的信息登记与统计，保证入住人信息登记的完整、准确，方便溯源。

但在实施层面，并不是对北京所有民宿一概审核“六证”。小猪方面负责人称，此次整顿主要是针对城市中的短租房，所以“六证”也主要是针对城市民宿，包括住宅区的民宿和商住公寓民宿；但城市民宿中的四合院民宿则有另外的审查机制，乡村民宿在审查中也因为政策扶持相对宽松。

此外，在作为首都功能核心区的东城区与西城区内，除部分四合院民宿，其他短租民宿一概禁止经营。某民宿平台方面也向记者补充，证件齐全并不是审核民宿上线的唯一标准，还与各区具体的整改措施相关。

“这里有一个难点，就是执行层面没有具体的政策标准，对于量裁尺度的把握就大部分落在基层。”前述平台旅游人士告诉记者，北京民宿行业的政策一直不够明确。这种不明确，体现在实际操作中，短租民宿行业的规范无法与酒店用同样的管理标准、各区的民宿主办理经营执照资质的难易程度不一、规定取得相关业主同意的书面材料，却未规定相关方的范围。

该平台人士补充道，北京民宿行业还有很大的发展空间，但因其具有特殊性，要发展至成熟，不能仅仅照搬其他城市的民宿模式。近年来，受制于疫情和政策影响，北京城市民宿在平台的占比也不断缩减，乡村民宿因政策扶持反之大幅度增长，已经增至占平台中北京民宿整体30%以上的体量。

8月底的民宿集体整顿，并不是民宿行业的第一次洗牌，此前在行业发展最火的高峰就已经淘汰一批劣质民宿。后因为新冠疫情，中国整个民宿市场又经历过一轮大淘汰，平台还配合关停过一段时间。但仅通过管控民宿平台的方式，还不能完全阻止不合规短租房的滋生。上述人士说道：“现在平台太多了，小红书、抖音，甚至高德地图上都可以售房。”

据记者了解，民宿主普遍更依赖民宿平台，两者互惠互利，但权利不等。

民宿主靠平台获取客源，平台从订单中抽10%的佣金，各个平台的账期不一。例如，爱彼迎一般会24小时左右到账，途家、美团等平台则需要一周时间。

在平台中，民宿的位置越靠前，曝光率和订单量就越高。要获取推荐位，并不容易。某民宿平台方面告诉记者，评选推荐位会参照上百种因素，例如优惠活动参与率、民宿质量、房客好评率、房东等级、距离及文案编辑的吸引力等等因素。途家和木鸟方面也称，民宿排序是通过大数据算法根据不同场景下民宿订单、价格、位置、个性化、评论等各因素的综合排序。

其中，最让民宿主们头疼的是参加活动参与率，这是平台为了吸引流量的营销活动，民宿主自愿选择是否参与。例如：中秋国庆特惠打8折、连住优惠套餐：2天以上打9折、3天以上打8折等5组折扣以此类推、早鸟特惠：提前30天及以上下单打8折……

“大家都参加，你就没法儿不参加，有几家平台会叠加折扣，再遇到平台的VIP打折，有时候折后的价格都不够回本儿。”王琨告诉记者，自己曾经也闹过笑话，给线下下单的朋友打八折，朋友入住后跟另一波客人谈起价格，发现自己的友情价反倒比平台售价还高。“之后哪个朋友再来住，我都说，你等等，我先看看平台今儿多少钱。”

“总而言之，平台的权利过大。”怀柔的乡村民宿主刘成捷对平台使用叠加折扣也有怨气，他告诉记者，多平台有折扣叠加的活动，不是乘法，而是加法。“例如10块钱，打9折是9块钱，在9折的基础上再打9折，打的是10块钱的9折，到民宿主这里只剩8块了。”

对于折扣叠加方面，民宿主向记者反映，各个平台不同。某民宿平台方面回复记者，使用加法的折扣叠加是为了使得优惠力度更大，方便吸引顾客。并解释在该平台，叠加部分的费用由平台来承担，并非民宿主承担。

一些既想参加活动又不想低价出房的民宿主，会特意在活动期间调高价格，使得折后的价格跟原本相差无几，甚至更高。

刘成捷告诉记者，某民宿平台会对部分民宿标标明“优选”、“优选pro”的标签。“这种带有情感色彩的标签，很能引导客户。”刘成捷不喜欢这套规则，但他也得想办法把自己的“优选”变成“优选pro”“后来问了一下，平台的业务经理说这个取决于房东等级”。

在民宿主面前，平台针对房东的评级标准就像马车前的胡萝卜，到达最好的等级之后，还会诞生更好的等级。例如“超赞房东”、“V4等级”等不同的称号，为了提升等级，民宿主除了消息回复及时、服务态度好，还需要争取为平台拉新。例如设置房客通过平台小程序连WIFI、引导线下客源扫平台的收款码付款、协助平台完成某些业务指标等操作。

为了提升自己的房东等级，刘成捷配合平台新规，让自己线下入住的朋友通过扫平台小程序的收款码付款，约定门店新客免息。“原来我们收的钱会扣10%，这次说免佣，我就让朋友通过平台小程序付款。”但一周之后，刘成捷发现，到手的钱少了10%。“因为刚好在这期间，平台又出了个新规，说门店新客抽佣5%，门店老客抽佣10%。”

刘成捷纳闷，自己线下的朋友第一次来，为什么按老客算。问过业务经理才知道，这里的“门店”指民宿平台，并非民宿主，即只要房客用过平台APP，就抽佣10%。

之后，刘成捷再也没有让线下客人用平台的二维码付款。“我们完全是被平台牵着鼻子走，但是又没办法，离不开它。”

民宿主后台数据 受访者供图

此外，短租平台会主动与部分规模和流量可观的民宿签约独家，即某民宿只在特定平台经营。一家大型平台方面告诉记者，如果签署独家，平台就会优先曝光该民宿，给予更多流量，保障订单量。

“平台应该要平衡民宿主和房客双向的评价，我们目前处于单向的被动地位。有的客人损坏公物，往地上扔烟头、吐痰，走了之后，那简直就跟战场一样。”刘成捷记得，有次接待的一个带宠物家庭，用橱柜的餐具喂狗，孩子将塑料袋扔的满院都是，一家走之后整栋别墅垃圾满满当当，自己和妻子、保洁三人捡垃圾、捡狗屎，赶在下一波客人来之前抢救“灾情”。

对于这种情况，刘成捷从来不会跟房客索赔，仅仅是因为房客手里有给“差评”的权利。“只要有一个差评，我们所有的好评就毁了。”

平台也意识到了这个问题。陆续出了可以房东可以取消恶意差评的策略。美团方面告诉记者，每个平台的受众都不一样。例如爱彼迎较年轻化，主要针对学生群体和上班族，但美团的受众群体和年龄段都较广泛和分散，这方面目前无法做到有效控制。

木鸟方面负责人也表示，鼓励平台建立民宿联盟，共享房东和房客黑名单，对违反民宿经营管理规定的房东和房客进行严厉打击，进一步规范民宿市场。

北京民宿行业前景如何？木鸟民宿仍抱有信心。“从政策指向来看，国家对于民宿的发展态度以支持为主。从行业发展天花板来看，国内主要共享住宿房源数量占比仅为3%左右，远低于欧美20%的市场占比，国内民宿市场依然存在很大的发展空间，发展潜力大。2020年受疫情影响较大，2021年在线民宿市场交易额有望达到2020年的1.6倍，如此民宿发展依然值得期待。”

（应受访者要求，文中民宿主皆为化名）

（编辑：郝成校对：翟军）

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