驳斥任泽平团队所谓的“六大因素支撑我国房地产中长期市场空间”以及看空房地产的5大理由

2021年1月23日，恒大旗下研究院的经济学家任泽平转发了同事夏磊的一篇文章《未来中国房地产市场空间有多大？》，看到这篇文章，我还真来劲了，想了解了解他们又研究出啥看多的理由。

我原以为这篇文章是恒大研究院最新研究成果，但是，没想到却是19年的旧文。

居然拿着过去一年多的旧文发布到公众号忽悠读者，也太不专业了，但凡稍微关注房地产，就知道过去的2020年对房地产来说很重要。

过去一年，房地产行业已经发生了深刻变化，最核心有两个，一是国家出台“房企融资三条红线”，二是央行等单位下发通知限制银行个人房贷比重。这两条政策从生产端和消费端同时遏制住了房地产咽喉，就融资三条红线，差点把恒大打趴下了，为此，恒大还打着“7折促销”的旗号营销。（详见旧文《房地产杂谈：再评恒大7折卖房！》《短评：恒Da重大资产重组事件》）

当前，任何一篇房地产趋势分析文章，若是忽略了2020年这两条重要的政策信息，毫无疑问就是选择性向你灌输错误的内容，你就可以立马拉黑了。

任泽平大家应该都不陌生，经济学大佬，17年末被恒大许家印高薪聘请，当时，新闻媒体报道标题是：《任泽平出任恒大首席经济学家(副总裁级) 年薪1500万》。

说实话，我很佩服恒大的公关团队（也可以说是营销团队），不说恒大足球的广告效应，就说聘用任泽平来说，相当于只花了1500万就做了一次全国性的广告推广，无数主流媒体帮其宣传恒大千万年薪聘用经济学家。并且还可以将“爱才惜才”标签和恒大绑定，给品牌增色。

恒大这样的公关手段不是第一次了，早在2009年，恒大就用“百万年薪聘请郎平担任恒大女排教练”震撼世人，那可是2009年的百万年薪啊，那个时候上海房价均价也才1万多、远不到2万。

恒大足球更不用说了，虽然办足球亏损了很多，但是其实都在房地产主业上面找补回去了，而且是获得超额收益。恒大其他地方不评价，但是他们这负责公关和营销的团队绝对顶级。

好了，步入正题，本文主要是驳斥任泽平团队所说的“六大因素支撑我国房地产中长期市场空间”，我将在下述内容逐条驳斥！

第一，城镇化推进，大量农村人口持续进城。

“2018年我国常住人口城镇化率59.6%，仅相当于1868年的英国，1910年的德国，1945年的美国，1958年的日本。我国城镇化仍处于快速发展阶段，预计未来十年城镇化率年均提升1个百分点、年均1300万农村人口转变为城镇常住人口。”

驳斥1：

统计局公布的19年常住人口城镇化率为60.60%，比上一年增加1%；但是，这个数据的精准度还是存疑的，因为中国人口流动比较大，常住人口的标定并不容易，就如同什么可以认定为失业很难认定一样。

2019年11月27日，在安信证券2020年度投资策略会上，安信证券首席经济学家高善文表示：城市化率（也就是指城镇化率）难以准确衡量中国真实的城市化程度。如果通过非农就业人口中占全部适龄劳动人口比重这一指标反推，中国城市化程度与东亚其他经济体相比毫不逊色，真实城市化率可能在70%左右，中国城市化过程很可能已经进入晚期或末期，未来增速将放缓。

我觉得恒大的经济学家应该深入农村的门前屋后，看看非节假日的农村实景，而不是仅拿统计局数据做文章，统计局数据可以作为参考，但是考虑统计误差，不能以此作为绝对标准。

说什么“我国城镇化仍处于快速发展阶段”更是毫无根据，而且这句话漏洞百出，城镇化率的提高有两种途径，一是人口向城市流入，二是农村人口去世加速。

我们还是拿恒大数据，“以彼之矛攻彼之盾”，下述内容也发布在旧文《【中国房地产的过去、现在及将来--第二篇】房价的两次飞跃》

下图为日本城市化的历史走势，日本的城市化经历过四个阶段，其中第四个阶段尤其应该得到我们的重视。1975-2000年，日本城市化率基本保持不变；但是到了2000年，开始了一波大幅增长。这是什么原因呢？

就是因为日本人口老龄化到了一个阶段：农村老龄人口死亡骤增，而年轻人又大多待在城市里，因此在计算城市化的时候，分母减少的速度大于分子，因此日本的城市化在2000年开始大幅增长。这个时候日本政府基本不需要出台政策推进城市化，就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。

2000年之后是日本老龄化加速阶段，目前，我们国家在进入了老龄化加速阶段，而且比日本加速度更大，可想而知，未来我国的城镇化率提升将主要凭借第二种途径。

第二，城市间人口迁移增加。

“2000-2015年城-城流动人口占全国流动人口比例从20.8%持续增加至37.9%。未来，城市间经济发展不平衡将推动人口持续从欠发达城市向较发达城市迁移。”

驳斥2：

这条理由有点滥竽充数，还不如第一条给力，因为城镇化确实在推广我国房地产发展有很大助力。

而且，本条的本质其实还是人口向城市化流动，完全可以归类进第一条。要说当前的城市间人口流动，一方面是欠发达地区人口向发达地区流动，还有一个就是一线城市人口向二三线城市流动。

主要是一线城市土地和人工成本骤增以及上班族生存压力很大，逼迫产业外迁到中西部地区，甚至直接迁到国外，比如东南亚印度，这就导致一部分人会回流到中西部明星城市。

最重要的是，目前的一二线城市并不缺房子，挂牌数量就很惊人，不谈那些屯房子还没挂牌的，很多城市在建住宅就够百万以上居民居住，比如贵阳、兰州、南宁在建住宅商品房够100万人以上居住；武汉、成都、杭州、南京、上海在建住宅商品房足够200万以上的人居住。

以上海为例，2010年-2020年11年住宅商品房销售面积大约2.2亿平方米，每户100平米、而且每户3口人，那就是220万套住房以及足够660万人居住。（相当于人均33.3平米）

而且，至2009年年末，上海市常住人口为1921.32万人，2019年年末上海常住人口为2428.14万人，最近几年上海常住人口是负增长，所以2020年末估计也差不多是这个数。

意味着过去11年，上海常住人口增加了大约500万，但是住宅销售面积足够660万人居住。多出的足够160万人居住的住房去哪里了呢？

还有，2020年11月上海统计局公布数据显示，当前上海住宅施工面积为7601.88万平方米，还是每户100平米、而且每户3口人，那就是76万套住房以及足够大约230万人居住。

以上只是统计了正规渠道销售的住宅商品房面积，那些什么公寓、商住两用房、自建房、小产权房……都没有纳入统计数据。

还有，我还没有估算一些房企在各个城市囤地尚未施工的住宅面积？房企囤地集中于大城市或者经济发达地区。就这，您告诉我各大城市缺房子？即便现在不卖地，就把卖了的地按要求建房子，就足够各个城市的未来之用。

管你人口如何流动啊，中国各个城市就不缺房子，如果可以把空置住房逼出来，那么更不缺房子了。

第三，住房消费升级。

“一是观念升级。98年以前买公房，解决“有房住”问题。98年房改后住房消费商品化，满足便民化居住需求。进入21世纪，居民追求生活品质，住房消费持续升级，购买高品质商品房。二是区域升级，城市间由中小城镇向区域内核心城市和大都市圈升级，城市内由老区旧宅到新区新房升级。三是品牌升级。购房需求从缺乏建设标准和服务保障的地方中小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企集中。”

第四，居住条件改善。

“一是住房质量改善空间大，根据2015年人口小普查，城镇家庭住房成套率仅85%，有20%是平房、41%是1999年以前修建。二是主力置业人口年龄中枢上移，住房改善需求增加、能力提升。20-60岁城镇主力置业人口总数在2045年以前稳定在5.5亿人左右，其中35-60岁改善需求年龄段占比由2020年63.2%提升至2030年68%。”

驳斥3和4：

这两条其实就是讲的一回事儿，就是人们有潜在的改善型换房需求。

第三点基本上没什么好谈的，纯属为了看好房地产而看好，所有说什么住宅消费升级。我个人认为，人们意识觉醒下的消费升级将会让人们更愿意将资金投入到吃喝玩乐还有养老保健，而不是混凝土。中国的住房自有率远高于发达国家，以及同属东亚文化圈的日韩。

第四点为了论证改善型需求，还搬出了联合国，实话实说，联合国的数据我也研究过，那预测就奇差无比，按照联合国预测，不管是上中下预测，我国人口负增长和老龄化还在老后面呢！联合国完全低估了我国的人口老龄化进程。

还有，居然扯出了购房主力年龄上移，不知道我国住房主要以父母为子女购房为主么？而且，所谓改善型多半也是卖旧换新，卖不出去旧的，我看有几个家庭可以换新！如果可以，恒大那么大的团队完全可以列出置换的需求比例，而不是摆几个不知所云的大数据。

即便有改善型需求，但是，这个体量还是太小了，更多的家庭还是会将就下去，除非家庭资金充裕。况且，中国绝大部分的住房是2000年以后建造的，年龄不算久远，欧美日等发达国家老房子多得是，有大面积置换新房？都不是缝缝补补又三五年啊。

第五，经济增长带动居民住房消费。

“居民居住消费和经济发展水平匹配。1960-2008年的美国和2004-2018年的我国，居民居住消费/GDP分别稳定在8.5-10.3%、5.4-6.6%。随着温饱问题解决，经济增长对住房消费带动力增强。1985至2018年，我国城镇居民吃穿用支出占比由75.4%下降至40.9%，居住支出占比从4.8%增加至24%。我国经济基数低增速快，增长空间大。2018年人均GDP不足美国1/6、日本1/4，6.6%的实际GDP增速位居世界前列。98年房改后住房消费20年匹配的是改革开放40年经济大发展，未来经济增长将继续带动居民住房消费增加。”

驳斥5：

我觉得他的这个论据就是自己攻击自己，不知道他们怎么想的。比如“1985至2018年，我国城镇居民吃穿用支出占比由75.4%下降至40.9%，居住支出占比从4.8%增加至24%。”

这句话不正是证明了我国居民在住房上面支出太多了么？难道不是论证我国的房地产发展偏离正轨太远了，严重挤压了消费吗？

2020年的中央经济工作会议和十四五规划都说明了要扩大内需、提升消费，不是说要提升房地产消费。

还有这个：“2018年人均GDP不足美国1/6、日本1/4，6.6%的实际GDP增速位居世界前列。”

这句话也是打自己脸，2018年我国人均GDP就这个模样，但是我国的房价却领先全球。人均GDP排不上号，人均房价世界前列。

他们这个论据只能证明中国房地产泡沫极大，是一个看空中国房地产的有力论据，而不是看好中国房地产。

真是服了这样的经济学家。以本就变态失衡的数据来推测，居然预测出还要继续变本加厉变态下去。就这，恒大还不如给我千万年薪算了，我的分析/建议比他们靠谱。

第六，家庭结构变化，规模小型化。

“2017年我国家庭户均人数2.99人，1-2人家庭户占比42.8%，分别较2004年减少0.25人、增加15.4个百分点。和德日英韩美均值2.36人、63.6%相比，我国家庭规模有进一步小型化空间。一是随着婚姻观念改变、成本提高和适婚人口性别比失衡，结婚率下降、离婚率上升，2018年全国结婚和离婚登记对数分别较2014年减少22.4%、增加22.7%。二是现代城市生活方式下传统家庭功能弱化，子女婚后自立门户，三代及以上大家庭数量减少，一代和两代户增加。”

驳斥6：

这种就是典型的选择欧美日有利于论证中国房地产增长的数据来帮腔，选择性选取数据，然后选择性解读。

你说“德日英韩美均值2.36人”，我还可以说他们住房自有率远低于我国呢，他国房价收入比远低于我国！

随着人们意识觉醒，更加不会将一生拴在混凝土上，不在执着于自有房产，而且随着我国租赁市场越来越成体系、有规矩，考虑到租售比和房价收入比，越来越多的选择租房，而不是购房。

这也与国家大力发展租赁住房的方向不谋而合。

而且，未来长达50年都是我国与人口老龄化奋战的时期，在这个逐步深化的老龄化阶段，每年因为人口离世而产生的空置住房将与日俱增，对于大部分年轻人来说，需要担心的是如何处理多余的房子，房产的“折旧率”才是需要担心的。

而且，我也敢肯定房产税绝对会如期而至，绝不可能拖到10年后，5年内落地，最快可能2-3年就落地了，这是填补地方财政的最优质税源了。理由详见旧文《如何看待正在推进的房地产税？》。

以下为我总结看空中国房地产的5大核心理由：

1、核心中的核心是人口老龄化不可逆转。