【正本清源】房贷利率再降0.15%，贷款利率最低可到4.1%！

原创胯下痛公寓新之助悟空新之助

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1、

2022年8月22日（今日）央行宣布1年期LPR下调5BP为3.65%（预期3.60%），5年期以上LPR下调15BP为4.3%（预期为4.35%）。

本次LPR下调颠覆市场预期，市场原本认为1Y-LPR下降较多，而实际是偏重5Y-LPR的下调。

为何？经济压力大，此举这是想着稳住楼市，控制楼市价值回归曲线曲率，尽量防止自由落体。

不要认为是走老路，务必记住：房地产后市核心逻辑还是出生人口预期，城镇化到顶和人口老龄化基本面。

2、

对于房贷有什么影响呢？如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。

但是，这种算法忽视了此前我们房贷利率加点较高是事实，实际上过去一年房贷利率下降幅度非常明显，已经突破历史最低点了。

今年算是迎来了最急的一波5Y-LPR下调潮（年内第二次降低5Y-LPR 15BP了），已经到4.3%了，结合前面5月中旬，央行和银保监会提出全国首套房贷利率下限调整为相应期限LPR减20BP，叠加起来，目前最低房贷利率可以到4.1%。（PS：算是有利于刚需购房吧，毕竟利率下行是实打实的好处）

去年房贷利率还普遍6.X%，今年就到4.X%了，仅房贷利率就能够剩下一大笔，200万贷款30年仅利息就可以省约100万。我此前分析过房贷利率肯定会下降，但是没想到这么快逼近4%关口。（文章《房地产杂谈，请速换成LPR浮动利率》）

不过这也符合我此前判断：国家会通过调低房贷利率减轻存量房贷朋友的压力，这是国家最好的关怀了。

文章《房地产杂谈，请速换成LPR浮动利率》的原文如下：

总的来说，LPR利率继续下调是大趋势，好不容易送给房贷家庭的这份礼物，岂有暴殄之理？

3、

对于定向降低房贷利率，千万不要理解为走老路，不要因为降了房贷利率就一惊一乍，今年都几回降利率了，要死扣核心基本面。（PS：在本次降息之前，我们房贷利率本来就下降1.5%左右了！）

你们完全可以相信国家是铁了心去房地产泡沫的（最终结果），但是过程要尽可能平滑温和（过程），以免对经济造成较大冲击。

我们是在进行房地产价值回归的“过程管理”，而不是什么救市。凡是把这种新闻理解为救市的，基本上都是认知不足的，对经济、社会、国家治理理解不到位。

本次国家意志力坚决的根本原因是只剩下去房地产泡沫一条路了，这是由人口基本盘多决定的。

央行等有关部门最近多次公开发言也表明了不走房地产和传统大基建老路了，二季度货币政策执行报告中坦率地指出：

随着城镇化进程边际趋缓和房地产长周期趋势演变，过去量级较大的基建贷款和房地产贷款需求减弱（这一句已然表明高层对人口老龄化有深度认识的）。

归纳总结：

（1）本次侧重降房贷利率，利好一些刚需朋友购房，同时也减轻了存量房贷家庭的经济压力；

（2）不能把本次降利率理解为国家重走老路，本次偏重房地产降息，主要是今年半年报和7月份经济数据不理想，还是想拖一拖，控制价值回归曲线的曲率，以防自由落体；

（3）LPR短期还有多大空间可以下调呢？（来自vip群聊内容）这次降利率后，我认为今年恐怕不会再降了，因为当下实际房贷利率已经最低可以安排到4.1%了，距离击穿4%一步之遥，房贷利率今年没有继续大幅下行的机会和空间。

不过，等房地产税安排后，我们房贷利率很可能会快速打到3%附近，到时候房价也价值回归了、叠加房贷利率也较低，房地产就彻底回归合理了。

房地产逻辑有没有可能翻转（比如重走老路？），几无可能，除非我们真想复制当年日本的惨剧，我认为我们是不会这么做的。从最近几年的政策和基本面跟踪观察和分析，我对上面的人有信心。

我国已经在ALL IN 产业升级了，这才是符合我国长远利益的战略方向，这也是我对我国未来有信心的原因，大家要积极乐观一点，我国还是有很多优势的——市场、资本、人才、全产业链、良好基础设施、优秀的营商环境等等，这都是东南亚、印度所不能及的！

不要消极了，不然又要错过这即将到来的时代红利了，时代红利流过，舀一瓢足矣！

【温故知新】2020年旧文《房地产杂谈，契税与再谈是否转LPR》

（1）

个人是推荐转LPR的，因为你只要想明白了未来的中国靠什么驱动经济发展，答案就显而易见了。

那么，未来靠什么驱动经济发展呢？消费，国内消费。而不是靠什么房地产，房地产的路已经走完了，该换引擎了。

消费驱动的话，存款利率和贷款利率会双双下降，尽最大可能释放消费潜力。不管是内循环还是外循环，消费这条路是走定了。

（2）

要不要将房贷基准利率转换为LPR浮动利率呢？

我的回答是，为什么不呢？因为未来五年期以上LPR必然下调。逻辑推演如下：

当前，经济不好，要刺激经济，唯有增加市场流动性。这个有两方面，其一是提供LPR下调或者降准等操作降低企业融资成本；其二是降低存款利率，促使人们把钱拿出来投资或者消费。

长期来看，我国经济亟待转型，房地产已经走到头了，国家经济发展需要新的火车头，产业升级和消费升级大有可为。释放需求是必然选项，而房地产明显遏制住了居民消费能力，通过降低居民房贷利率，减少房贷压力，一方面有助于提振消费，另一方面还有助于赢得人心。

（3）

房贷利率方面，目前房贷利率已经和LPR挂钩，房贷利率 = 当期的LPR + 加减点数。

央行最近所公布的一年期和五年期以上LPR数值，双双下调，符合我当初的预期。对于降低房贷利率，也不用奇怪，而是必然。而且随着房贷利率的下调，迟早和公积金贷款利率并轨，最终只会有一种房贷利率。

参考欧美日的房贷利率，我国的房贷利率还有较大的下降空间，本人估计，未来将会继续通过下调LPR利率的方式下调房贷利率以减轻还贷压力，促进消费增长。

何时适合买房？详见我的历史文章：

历史关于房贷利率的文章：