【喜讯】一期基金成功退出，IRR年化收益35.4%！C-Star基金创始人专访

C-Star 于2018年成立，经过四年努力，C-Star一期基金于2022 年4月12号成功完成退出，这是C-Star基金首次实现退出，具有里程碑式的意义。C-Star SFR一期基金收购价为560万美元，售出价为1,050万美元，基金收益率IRR超过35%，实现了超过3倍收益。C-Star一期基金在出售时获得了多个专业SFR机构的现金合同报价， 最终以比市场价高出10%的价格，成功售给一个拥有超过4万套别墅的超大型机构，35天内完成退出，为一期基金画上了圆满的句号。C-Star一期基金远超行业平均的优异投资表现，是对其投资策略的一次有力证明，即以收益率为驱动，运用优质投资组合以及房屋增值的策略，以独立房屋为单位进行买入，运营并整合成房屋资产包出售给机构。

特邀嘉宾：

李雪莹 (Sherry Li)

C-Star创始人兼CEO

还是比较满意的。我们这次退出是一期的资产包整体退出，卖给了一家持有4万套房产的大型长租别墅机构。我们的资产包不管是地理位置还是资产质量均十分优秀，同时物业管理层面租赁信息及相关文件在尽职调查期间也有完备的提供，所以我们收到来自多个机构的现金报价，并最终在前天也就是4月12号以超过叫价10%的价格成交，收购价格为1,050万美元。一期的整体资产包年化回报率是35.4%，净年化回报率是27%，投资人总收益为3倍。借此机会恭喜一期基金投资人，也感谢他们在公司早期对C-Star的支持和信任。

一期基金是18年5月份正式开始收购，2019年6月份正式关闭，在疫情发生时已经是比较稳定的资产包了。2020年疫情期间，一般来说资产管理难度比较大，因为租客会受疫情影响面临交租风险。但是，C-Star一期对租客质量进行精心的挑选及完善的背景调查，所有的租客在疫情期间都正常交上房租。在疫情期间，一期基金保持了100%收租率。另一个让我难忘的是，疫情期间正好是C- Star 二期基金的募资和投资的阶段。2020年5-8月，市场处于动荡及暂停状态，我们被迫停止收购三个月。这段时间，感谢我们C-Star团队一起共度难关，也感谢疫情期间我们的投资人对我们保持信任和支持。

首先是要归功于我们的投资和管理团队，在基金运作的全周期过程中都非常专业。从融资，投资，装修，租赁，物业管理及最后的退出，每一个环节都有我们的专业团队的分工与协同。一期基金的成功，离不开他们的付出和努力。

此外，我们所选的市场也是在全美人口流入量，就业增长率均排名前列的。优异的地理位置不仅仅是因为疫情才产生的。在疫情之前，美国南部市场已经受到了非常多的关注，净人口流入和净就业增长机会都是美国平均值的两倍到三倍。这也是美国市场发展的趋势，在成熟且流动的市场环境中，人们总是会寻找生活成本低，住房成本比较低的地区并向其进行迁移。

最后是要感谢时机，目前正好处于疫情后期，市场活跃程度高，对资产需求量大，当然这也得益于住宅类地产自带抗通胀的属性。所以在这个通胀激增的特殊时期，我们的资产相对其他的资产类别都体现出了非常大的优势。就目前形势来看，这种优势也会在未来3-5年持续。

C-Star有五大核心竞争力：公司监管 (Corporate governance)， 投资策略 (Strategy)，核心团队 (Team)，人工智能(Automation)，及过往业绩(Record)。可以用C-Star 五个字母总结。

首先，顾问委员会的大部分成员由有限合伙人构成。他们对重大决策，诸如资金分布，并购，拥有参与决定权。其次，运用优质投资组合以及房屋增值的策略，以独立房屋为单位进行买入，运营并整合成房屋资产包出售给机构。另外，核心团队拥有平均超过10年的实际经验，并曾在顶级私人股本和投资银行担任高级职位。公司拥有完备的管理及运营团队。

同时，C-Star注重科技赋能，利用人工智能和自身的数据库帮助确定拥有潜力的市场，还帮助智能化分析目标投资回报率。最后，拥有成功的往期投资回报记录。一期基金收益率为35.4%，完成了3倍回报率。

长租别墅（SFR）具备抗周期性，扛疫情，抗衰退，等众多优点。

首先，SFR不仅仅具有稳定现金流，同时具有抗通胀的金融属性。当市场蓬勃向上的时候，投资人从房价上涨部分就可以获得满意的投资回报。但当经济衰退时，稳定的现金流能提供资金并覆盖所有的运营成本。尽管有适量浮动，长租别墅住宅的租金在过去的几个金融周期里都是在持续上涨的。此外，长租别墅和公寓（apartment）相比，具有较长的租赁周期。这会相应减少租客流转所产生的成本。第三点就是在地理和市场上的多元化。每一个房子所在的地段都不同，每位租客的工作及行业也都有所不同。在此基础上，三期基金将同时进入四个市场。不同市场之间形成风险对冲，有效的缓解非系统性风险。

所选投资区域是基于大量市场调研分析以及观察其他机构。综合分析得出的目标市场。一期基金所选择的市场主要是在佐​治亚州，亚特兰大地区为主。一期基金的成功退出验证了它的前瞻性和正确性。除了亚特兰大以外，二期基金已进入北卡市场。在此基础上，三期基金我们还将布局佛罗里达和南卡市场。主要考虑市场的因素有以下这些方面，第一是人口增长。人口净流入多的地区，对于住房需求量也会增长。不管是租赁还是买房市场都是类似的。第二，是了解地区以及临近社区的情况。得益于多年的运营，我们了解目标市场当地的具体情况。另一个重要因素是市场波动程度。我们会分析上一次金融危机时，房价高低点之间差距来判定波动程度。比如迈阿密和拉斯维加斯，乍一看房价都是不错的。但上一次金融危机时，房价的降幅在超过50%。一旦金融危机出现，这类型的市场容易出现极大的危机。我们会避免进入这样的市场。

我们目前拥有自己内部的物业管理团队。自2019年开始，C-Star内部化了物业管理团队。每一个我们投资的市场，都有当地的管理经理和租赁团队，区域层面还有区域的物业经理。需要现场处理的事情，比如租客的搬入搬出及房屋的维修均有当地团队负责。而区域管理经理负责监管所有的市场的运营。同时我们利用物业管理软件，把所有的市场的整体信息的都整合到一个集中性的科技网站平台上，进行高效且集中的管理。

我们关注的是美国市场的一个入门级别的基础房产。房子的价格区间在15万美元到30万美元，租金价格区间介于1500美元到2500美元之间。这个所对应的租客的年收入在6万到10万。做这样的选择有两个原因。首先这个群体是有收入保障的，绝大多数人都是有稳定工作和薪水的群体。第二，这部分人群也是整体的住房群体的主力军。另外我们主要是投3房或4房的户型。郊区租房市场，更多的租客是以家庭为单位。拥有一两个小孩的家庭对空间的需求就会比在城市里面居住的人群更大。较多的房间可以满足租客更多的需求。同时C-Star有自主研发的自动化测算软件，帮助我们 在每一个市场上高效率的挑选房产，以及测算投资回报率。

我们的退出策略是我们先从零售市场上收购单个资产然后组成一个资产包之后卖给机构。通过这样的模式让我们能以较低的价格买入房产，然后再打包以相对更高的价格卖给机构，以此获得资产包溢价带来的升值收益。一期基金的退出就是受益于此，使得我们以高出市场价10%的价格出售给机构。并且在出售的时候我们没有做任何额外的调整，连同租客都是统一转交给了机构。

即便疫情过后，SFR的需求量仍会一直存在。在历史长河中，疫情只会是里面一个短暂的篇章。即便没有这个插曲，长租别墅的需求仍然存在。疫情的出现，仅仅是市场对长租别墅的需求量的外力增加。首先，城市比较拥挤，住宅以郊区为主。疫情使得更多人搬到了郊区，只是进一步增加了长租别墅的需求。而且我认为，疫情过后回到办公室办公这件事不是绝对的。很多公司允许人们进行远程办公，或者使用混合式的办公模式（一半时间在办公室，一半时间在家办公）。疫情过去后，有相当一部分人将会改变原来的工作模式。另外，因为疫情，人们对于便利的生活环境拥有了更高的要求，生活的舒适程度将成为选择房产中的新常态。除疫情因素外，从社会人口发展趋势的角度来讲，我们认为未来会有更多人选择长租别墅。25~35之间的人口增长率在逐渐下降，甚至到2025年后将变成负增长，相对应的，35~45岁将进入活跃增发期。而处于此区间的，大部分是生活稳定，家庭稳定，带小孩儿的家庭。这批人对生活空间的要求也比较多。

这是对于现在过度通货膨胀状态的调整。疫情期间，美联储使用了宽松的政策经济政策，货币供给量M2为2008年的2.8倍， 处于历史最高点。影响程度应该不是短期的，利率上涨，市场将减少不理性的购买欲。对于和C-Star类似的理性的投资者，这也减少了收购竞争者，降低不可控的市场因素。所以我们将会看到cap rate增加，cash yield的增加。而cash yield是在面对当前情况下很好的方案。商业地产投资，主要是靠房价上涨作为收益来源，租金收入所占回报比例很少。当房价上涨减缓时，现金流的稳定就显得更加重要了。C- Star SFR 是为数不多仍然可以维持一个比较高的现金回报率的投资类别。这基于利率对于长租别墅市场的影响是双向性的。一方面增加了贷款的成本；但另一方面，这部分成本是可以被租金的上涨所弥补的。更多的人从买房变成租房，增加了租房需求，也增加了租金。所以即便利率上涨，我们的现金回报率仍可维持在高水平，这也是现在C-Star 三期基金的现金回报率仍超7%以上的主要原因。

从2018年发展到现在，C-Star已经完成了全套管理系统内部化。这分为两个方面。一方面是内部化的专业的收购和经纪人团队，负责市场调研、估值测算、回报率分析、尽调和交易的全流程。另一方面是内部化物业管理公司，让分布市场及总部的市场均有系统化的管理。这种内部化的管理可以让C-Star投资人的利益和管理团队的利益紧密的绑定在一起。也可以让团队更加重视精细化管理， 沟通上更加高效，从而在资产包的业绩水平更上一层楼。配合上科技平台的加持，可以让我们更为快速且准确的寻找合适市场进行投资。让每一笔投资，每一间房产都符合目标回报率。