这是魔都财观的第176篇原创文章

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熟悉我的朋友都知道，我在上海每周都会举办一次线下茶话会，分享一些我对楼市的看法，同时也通过与粉丝见面，掌握市场动态，了解买房人对市场的态度。

每次茶话会前，我的助理都会给大家发一张问卷调查，了解粉丝最关心的问题，以便于在茶话会上解答。

时间长了，我发现大家的问题就是那么几个，我称之为经典三问：

• 能不能买房

• 买在哪里

• 怎么买

我在茶话会上都会认真回答这些问题，见过面的朋友们的问题都能解决，但茶话会能接待的人数毕竟有限，而我的粉丝也遍布天涯海角，不可能我每个人都面谈。我觉得还是有必要给大家一些方法论，帮助大家提高自己的买房素养。

无论从事什么行业，大家都会有一个基本的认知：

经验比知识重要。

知识都是沉淀在书本上的理论，而真实的世界变幻莫测。能做成一件事，并非一定要按照理论框架完成，成功的经验显然更直观有效。

而经验这个东西，都是附着在成功人士身上。你要进入一个新领域，最有效的方法是认识一些这个领域的达人，其次才是读书和看文章。

买房这件事试错成本极大，大额的交易标的，复杂的交易流程，一、二个过来人的指点迷津，可能就会帮你省下数十万费用，或者创造数百万收益。

我自己就是受益者，从十一年前买第一套的小白，到近年来的蜕变，全靠买房路上各个朋友的帮衬，让我感觉自己有指数级的进步。

今天我们就聊聊买房路上，你需要认识哪些达人。

01   趋势专家

说实话，现在的房价已经不低。大部分人对买不买房这件事都是心存疑虑的。

楼市已经过了黄金十年，接下来还有白银十年，大机会一定是有的。但是波动也会增加。也就是无脑买买买的时代已经过去，买入的趋势判断变得越来越重要。

在买房决策体系里，第一你需要择时，你要知道未来三年全国楼市大趋势是牛市还是静淡市。这直接决定了你买不买和仓位多少。第二你需要择机，你需要知道你看中的那个城市在全国大趋势里轮动节奏，这样你可以找对切入的时间。

举个例子，2015年这一轮大牛市，轮动是这样的：

• 第一波（2015年）：深圳、上海、合肥

• 第二波（2016年）：南京、广州、北京、天津、郑州、长沙、杭州等

• 第三波（2017年）：重庆、沈阳等

接下来各个城市进入静淡市的时间顺序也是如上文轮动的。深圳、上海已经接近筑底完成，南京、广州等正在进入静淡市，其他城市也差不多。

你需要跟对一个趋势专家，帮助你判断买不买房和买在哪里这2个问题。不能说帮你买在大涨前夜，但至少不让你买在牛市顶部。专家的作用是找出房产的大周期和小周期，至少要能判断出大年、小年，城市的板块、新旧物业轮动情况，这样给你足够信心下注。

现在自媒体很发达，大部分楼市专家都能在微博和微信里找到，你也能通过他们的线下活动结识，这个并不困难。

判断一个专家是不是靠谱，如果用粉丝数和阅读数来判断，这个方法一定是不靠谱的。这样你找到的一定是最厉害的楼市自媒体人，很会做号，不一定是楼市专家。

在我熟悉的房圈里，我知道的很多厉害的买房人，每年买一、二套的那种，是不太会写文章的。原因很简单，写文章的回报太低了。

买一套房动则几十万的利润，写一篇文章能有个几千块回报就不错了。厉害的买房人没时间写文章，厉害的自媒体人没时间买房。只有少数爱买房的人，天生喜欢写文章，用文字记录下他们的心路历程。

我一直和粉丝说，你自己应该掌握一些基本的楼市知识，你不用成为楼市专家，但至少应该有判断专家的能力。知道专家是不是在胡扯，这点很重要。

如果你实在不知道如何判断。我教你一个最简单的判断方法，你看看这个专家自己买了多少套房，在房圈里6套以下都是新手。

• 超过6套，那他在楼市里基本压下了绝大部分的身家性命，本着对自己负责的态度，研究趋势应该会尽心尽力；

• 超过6套，他已经掌握了从宏观判断到微观落地的实操经验，全套方法都会；

• 超过6套，他应该已经经历过一轮完整的牛熊周期，知道整个市场的节奏。

02  买新房要认识哪些人

讲完大趋势判断，我们进入实操环节。

很多朋友都喜欢买新房，新房很适合自住。我们来看看买新房需要哪些人脉。

新房的交易模式可以简化成两个方面：

• 售楼处提供房源

• 按揭银行提供信贷

新房的问题是新房属于标准化的业务模式，不管是房源的网签环节，还是后面的信贷环节，都是指定的流程。标准化，意味着可以变通的地方不多。

房源只有开发商有，由开发商的售楼员和项目的营销总监把持。信贷只有开发商的指定银行能够办理，一般是给开发商放开发贷的银行，而且借款方式只有按揭，没有什么创新的信贷方式。

你如果想拿到比较大的房源折扣，那你需要认识售楼员，他大概会有1%的折扣权限；你认识项目的营销总，他大概有2个点的折扣权限；你认识大区的营销总，他压一压项目营销总，大概有3-5个点的折扣。

除非是开发商整体降价，否则你要在开发商营销人员拿到折扣的话，一般就在3%以内。因为开发商每多让你一个点利润，项目营收就少一个点，项目业绩是与项目营销总的奖金挂钩的，别人不会轻易让步的。

再来看看信贷环节。新房的按揭是由开发商指定的二、三家银行放的。他们一般是项目所在地的指定支行。信贷方式是标准的按揭，首套3、4成首付，二套7成首付，刚性的规定，没啥好商量。由于行口很固定，你能打招呼的也就是那个支行的信贷员和支行行长，能做的就是在准入条件上放松一点，放款快一点。要想在贷款成数上有突破基本不可能。搞定支行一把手行长，大概能降低些利率。

在这样的标准模式下，买房人需要认识项目营销总和支行行长，这样才能获得利益最大化。但说实话，新房项目一直在变，一般一个项目最多卖个一年就差不多收官了。买房人跟着项目走，能结识多少人脉，就看你自己的钻营能力了。

没有办法的办法是

——参加团购。

有的自媒体或者管家公司（后面会介绍）会组织团购，他们会集结一些买房人，一起与开发商谈判，由于买方实力足够强劲，争取一些折扣问题不大，一般至少是2%。而且由于是团办，信贷方面也会有些惊喜。依然是按揭的方式，但是实战中会有创新，比如说bf（二线城市用的多一些，自己理解，不便展开），视管家公司的经营能力而定。

03  买二手房要认识哪些人

用好人脉，真正的大机会在二手房。二手房的交易模式同样也可以简化为两大模块：

• 房源

• 信贷

由于二手房房源都来自于房东，并且二手房的的产证可以马上拿到（新房小产证一般要一到二年才能拿到）。房源的多样性和抵押物的及时到位，这意味着二手房，无论是在交易还是信贷环节，都可以演化出很多种创新打法，关键是要找对人。

传统中介的作用是不大的。因为大部分中介成单率很低，大部分经纪人一年也成不了一单。中介这个行业淘汰率和流失率都很高，导致很少有人能够静下心来，耐心为买房人服务。

更大的问题是，中介的心态不是买房人心态，而是居间方，他是撮合交易为主，不是站在买房人视角服务的立场。最简单的验证，就是中介永远都只会说房子好，为的就是尽快成交，他不会站在买房人立场上说不，为买房人设计交易方案，给出中肯的评价。

因为中介自己多数没有在大城市买房经验，他大概率也不会谈判（居间立场也不便让他只为买房人说话），获得房票，办理创新信贷等。

传统中介的主要作用是提供信息。你看房200套，在看房子过程中，其实也是在物色中介，找出人品可靠的中介，加了微信。然后偶尔在中介的朋友圈里，是可以看到零星折扣笋盘的。记住，所有的笋盘信息不会在官方网站里，而是在中介的朋友圈里。

大概是从2016年开始，市场上出现了一种新业态——管家公司。他们为买房人提供代购服务，包括了找笋盘和中介居间。本质上可以把他们理解成为买方服务的中介，因为他只为买房人服务，所以他主要的作用是找到笋盘、拿到房票、交易谈判。

因为只为买房人服务，相对来说他们的立场更客观一些。管家公司一般都是由每年买一套的职业买房人创建。买房买出新境界的他们，把他们御用中介网络和实战经验拿出来卖服务。比如，困扰大家的房票，管家公司就有4种方法解决（以后写文章分享），大概率也能找到9折的笋盘。

我用过管家公司的服务，感觉要比中介靠谱，但是收费也更高一些。传统中介的服务费用都能打折，管家公司的中介费是不打折的。

我的建议是如果是老手，应该布局自己的御用中介网络，至少在想买房的区域认识10个靠谱的中介，自己淘折扣笋盘。如果是买房新手，可以在所在城市找管家公司试一下，作为传统中介的备份。

另一个维度是信贷。

买房说到底是一个金融行为。房源是交易的一半，决定了房子能不能买。交易的另一半是由信贷决定的，决定房子买不买得起。

大家通常困扰的是按揭贷款的局限性。比如首套房的朋友，会担心自己的流水不足，导致首房首贷按揭成数不够；贷款买过一套房想置换的朋友，被认房又认贷卡死，第二次买房贷款成数很低，卖房拿到的钱还不够再买房的首付款，索性就放弃置换；想要买第三套、第四套的朋友，根本就办不了按揭贷款。

传统的按揭，只是买房人的起步，真正好的贷票玩法都是创新出来的。

你需要一个靠谱的贷款顾问，他会告诉你市场上其实有很多创新的信贷打法（以后写文章分享）。他熟悉各种信贷产品，会帮你打通所有行口，交叉组合使用。

好的信贷创新产品，无论是成数、月供还有还款年限，都和传统按揭产品很接近，只不过利率高于传统按揭1到2个点。

买过房的朋友都知道，信贷利率不敏感，因为房产增值太快，存量做的贷款过个三五年差不多就会因为置换或者提前还款而毁掉重做。比起利率，是获得贷款，买到上车最重要。

认识一个厉害的贷款顾问，融资方面做得好，就算买不到折扣笋盘，绝对收益上也是领先的。

最后给大家总结一下，这一轮房价大涨之后，买房子变得越来越专业，你想要在这条路上走的更远，你至少应该认识这些人脉：

• 1个看懂楼市趋势的真专家

买新房的朋友：

• 1个项目的营销总或者售楼员

• 1个指定银行的信贷员或者支行行长

• 1个新房团购牵头人

买二手房的朋友：

• 10个指定区域的御用中介

• 1个管家公司（买方中介）

• 1个信贷顾问

从我的实战经验来看，比较中肯的建议是：

是不是靠谱的真专家，就看他自己是不是持有6套以上。

买新房参加团购比结识开发商和银行快。

买二手房，布局御用中介和管家公司两手抓，再找2、3个信贷顾问互为备份。

——我观察过全国绝大部分一、二线城市，都有新房团购、管家公司和信贷顾问服务，并不是很难找。你留心当地的房圈自媒体，大多有推介。

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